房贷，也要有好的义利观

谭保罗

中国和美国的金融市场，到底有什么差异？我一般不讨论这种宏大问题。一是能力不够，二是没有课题经费。

我喜欢小切口，观察小的东西，比如利率。在我看来，利率背后是金融市场的正义，还有价值观。

这段时间，有朋友开始抱怨，每月按揭上涨。这让我注意到一个问题，即中国的按揭主要是浮动利率，即利率随行就市，当基准利率上涨，按揭也跟着涨，购房者每月支出增加，家庭现金承压。

但在美国，固定利率却是按揭的主流，其中以30年期为主。这意味着，不论基准或市场利率如何上涨，按揭者每月支出都是固定的。

于是，问题来了：中美两国，一个浮动，一个固定，这只是一个偶然现象吗？还是说，两国金融体系的某些内在差异决定了这种不同？我不知道，但我知道有个东西叫利率风险。

在房贷中，最显而易见的利率风险是，利率变动带来的现金支出压力。而固定利率，则可以缓解这个问题。

在美国，长期限固定利率按揭成为主流，始于罗斯福新政。拉动经济，哪里都一样。在1930年代的大萧条爆发后，美国也开始刺激楼市，鼓励金融机构推出长期、固定利率的按揭政策。

为什么是固定利率？因为，美国人认为，浮动利率是当时房地产市场危机的重要原因。

提到美国大萧条，中国人多半熟知“股市崩盘，股民跳楼”，资本主义制度根本没有希望。但很少有人关注，美国股市崩盘后，紧接而来的是银行破产大潮。当银行危机爆发，仅存的银行便开始收紧对经济的融资，进而导致全社会资金紧张，利率上行。

在经济下行的通道之中，用国家的力量和信用，帮助每一个勤劳的、愿意创造现金的普通家庭夯实自己的现金流量表—而不是相反。

于是，危机又传导到房市。在浮动利率之下，由于利率上行，购房者每月现金支出大幅上升，不少购房者断供，甚至家庭破产。包括曼哈顿在内，一些主要城市房价在大萧条期间，大跌50%。整个1930年代，美国楼市都相对低迷。

因此，美国开始鼓励延长按揭期限，以30年为主，而利率转为固定为主。期限长，主要是降低首付，提振购房需求，而固定利率则是把利率风险从购房者身上部分剥离。那么，剥离给谁，让银行承担利率风险吗？显然，银行不会做慈善。

美国的银行不是国有，政府无法用行政命令让银行吃下利率风险。于是，美国建立了鼎鼎大名的两房（房利美和房地美）。它们是“准国有企业”。

两房只做两件事，一是为打包好的按揭贷款包进行担保，提高其信用；二是，还直接从银行手中买入部分按揭贷款包。最终，这些贷款包都做成了按揭债券卖出，满足有着不同风险偏好的投资者—愿意承担利率风险的投资者，可以获得高收益。

对固定利率而言，一方面，利率上行时，它可以锁定购房者每月按揭。那么，利率下行呢？这时，购房者又可以提前还贷，这也不会让银行吃亏。因为，通过抵押证券，提前还贷带来的利率风险同样可以转移到市场。

因此，从技术上讲，固定利率外加按揭证券市场这两个“轮子”，无疑是一种极为高超的设计。它以国家信用为背书，把利率风险从普通购房者身上部分剥离，尽可能保证家庭现金的稳定。某种意义上讲，这是美国金融体系的一种“国家机密”。

在经济下行的通道之中，用国家的力量和信用，帮助每一个勤劳的、愿意创造现金的普通家庭夯实自己的现金流量表—而不是相反。這是美国人给其他大国的一点启示。