钢结构住宅使用说明书必要性探讨＊

文/国家住宅与居住环境工程技术研究中心 姜中天

北京交通大学土木建筑工程学院 诸熠楚 彭 博

正方利民工业化建筑科技股份有限公司 彭 雄

河北工业大学建筑与艺术设计学院 张雪旸

姜中天，国家住宅与居住环境工程技术研究中心高级工程师

诸熠楚，北京交通大学土木建筑工程学院硕士研究生

彭 博，北京交通大学土木建筑工程学院硕士研究生

彭 雄，正方利民工业化建筑科技股份有限公司工程师

张雪旸，河北工业大学建筑与艺术设计学院本科在读

0 引言

装配式钢结构住宅是指按照统一、标准的建筑部品规格，将钢构件制作成房屋单元或部件，然后运至施工现场装配就位而生产的住宅。与传统住宅结构相比，钢结构住宅具有空间布置灵活、节能与可持续发展、易于实现住宅建设的工业化和产业化、综合经济效益高等优点[1]。2016年，国务院政府工作报告中提出要“大力发展钢结构和装配式建筑”。推动装配式钢结构住宅的大规模发展，不仅需要国家相关政策的扶持，还必须要有完善的设计、建造、使用及相关技术作为保障。住宅使用说明书作为建筑交付使用后的装修、管理、维护阶段的重要组成部分，其适宜程度对房屋全生命周期及品质有重要影响。当前国内各省市现有住宅使用说明书格式较为固定，不能及时体现国家对住宅建筑新的要求，实际能够适用于装配式钢结构住宅的使用说明书寥寥无几。为避免对装配式钢结构住宅的不恰当使用而影响房屋质量安全问题，针对装配式钢结构住宅特点编写使用说明书尤为重要。

1 相关国家政策

住宅使用说明书能够帮助住宅使用者安全、正确、有效地使用住宅，对避免对住宅的不恰当使用而影响房屋质量安全问题有重大作用，大量国家政策也在推动住宅使用说明书的编制，以提高住宅质量，推进住宅产业现代化。

从1998年起，我国先后颁布了关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的一系列法律政策、行政法规和部门规章。1998年国务院常务会议通过的《城市房地产开发经营管理条例》写明：房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。同年原建设部印发的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（建房[1998]102号）首次对《商品住宅使用说明书》的内容进行全面规定：《住宅使用说明书》应当是对住宅结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等进行说明，并提出使用注意事项。其作用主要有以下几点。

1）作为住宅购买者购买的重要参考信息。

2）帮助使用者正确了解住宅基本信息和性能。

3）作为使用指南，确保使用者能够正确、安全、有效地装修、管理、维护住宅，延长住宅使用周期。

4）帮助改进使用者日常住宅的使用方式，从而降低建筑运行能耗，利于住宅使用过程中的节能环保。

5）提高住宅设计、施工和运营厂商的品牌价值。

住宅使用说明书作为一种信息工具，能够帮助住宅使用者安全、正确、有效地使用住宅，对避免对住宅的不恰当使用而影响房屋质量安全问题有重大作用。

国务院[1999]第 72 号文件明确提出：发展预制装配式钢结构住宅，扩大预制装配式钢结构住宅的市场占有率，将会加速住宅产业化过程。

2005年11月原建设部发布的《民用建筑节能管理规定》（以下简称《规定》）第18条写明：房地产开发企业应当将所售商品住房的节能措施、围护结构保温隔热性能指标等基本信息在销售现场显著位置予以公示，并在《住宅使用说明书》中予以载明。

2010年住建部下发的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》规定应将《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》作为商品住宅买卖合同的附件。

2013 年1月1日国务院以国办发[2013]1 号文件《绿色建筑行动方案》指出：要推广适合工业化生产的钢结构等建筑体系。 2016年3月5日，第十二届全国人民代表大会第四次会议上李克强总理在《政府工作报告》中提出积极推广绿色建筑和建材，大力发展钢结构和装配式建筑，提高建筑工程标准和质量。这是在国家政府工作报告中首次单独提出发展钢结构。

2 当前住宅使用说明书存在的问题

2.1 编制对象方面的问题

《规定》中第2条写明其适用于房地产开发企业出售的商品住宅，大部分省市编制的说明书说明对象也基本为商品住宅。随着国家保障性安居工程的推进，商业、工业等非商品住宅的开发，其说明对象也在逐步增加，如河北省商品住宅使用说明书（2014版）中说明第4条写明其他住宅和非住宅的商品房屋，可参照执行。

目前编制的住宅使用说明书大都针对传统砖混住宅，针对不同建筑形式的内容较少，缺乏针对性，无法满足当前大力推行的以装配钢式结构住宅为代表的各类新型住宅建筑形式的使用要求，将影响住宅产业现代化的发展。

随着近几年二手房交易量呈迅猛增加趋势，甚至部分城市出现二手房交易量超过商品房交易量的现象。《规定》只对“商品住宅”提出了要求，未对二手房做出限制。

综合以上2点，当前住宅使用说明书的编制对象亟待扩充。

2.2 编制内容方面的问题

国内典型省市住宅使用说明书编制方式主要有3种形式：严格参照建设行政部门给出的示范文本编制，参照建设行政部门给出的示范文本自行编制，参照建设行政部门给出的示范文本并结合具体建设项目自行编制。其中参照建设行政部门给出的示范文本自行编制在近几年成为趋势。根据国家相关条例，各地方政府结合实际情况纷纷出台相应的措施和政策，提供示范文本，如表1所示。

通过对表1内容的比较分析可知，国内典型省市住宅使用说明书编制内容主要包含对住宅拆改装修的注意事项和维护措施，包括房屋建筑基本情况（含工程建设相关单位的基本情况和建筑结构信息）和房屋使用说明与注意事项；部分说明书包含住宅节能与性能状况；部分省市建设单位可按照示范文本条款根据实际情况对内容进行选择、修改、增补或删减。

从住宅使用说明书编制的发展趋势出发，编制的使用说明书内容除应包括对住宅拆改装修的注意事项和维护措施之外，缺乏对可操作空间的描述，并缺乏对住宅使用、维护阶段各种改造活动的记录和必要的权责划分明细，如发生较大安全事故时由于职责无法明确，容易产生各种经济纠纷。

表1 国内典型省市住宅使用说明书编制内容

2.3 编制执行方面的问题

2008年，丁倩[2]对北京望京西园三区、颐源居和远洋山水3个小区的《商品住宅使用说明书》使用率进行了调查。结果显示，如果在使用住宅过程中遇到难题，首先选择的解决方法，有47.27%～68.00%的居民选择“凭经验”，仅有1.82%～24.00%选择看《商品住宅使用说明书》，剩下的8.00%～50.91%选择“咨询专业人士”。从1998—2007年选择“凭经验”和“咨询专业人士”的远大于选择“看《商品住宅使用说明书》”的比例。

2010年牟宗仪[3]对北京、上海、天津等36个城市中在5年之内自家住宅经过装修的城镇集合住宅住户进行调研。结果显示，实际装修中，77%的住宅装修都有拆改行为，而这些拆改行为主要遵从住户的意愿。参加调研的用户只有40%的住宅装修有设计单位参与，其中只有22%是有合同的。

各地住宅使用说明书使用率较低，执行性较差，住户普遍缺乏遵守住宅使用说明书的意识，住宅使用说明书并未发挥出应有的作用。

综上几点，尽快编制具有规范性、多样性、可实施性的住宅使用说明书非常必要。

3 装配式钢结构住宅特性

当前国家政策推动大力发展装配式钢结构住宅，钢结构住宅由于钢材的材料特性与传统混凝土材料有很大区别，其建筑结构和保护方式也存在很大特殊性，目前编制的住宅使用说明书大都针对传统砖混住宅，针对装配式钢结构住宅的内容较少，缺乏针对性。

相较于传统砖混结构住宅，装配式钢结构住宅体系具有空间灵活、抗震性能好、建造周期短、施工环保等优点，但也存在如下问题。

1）钢材自重轻、强度高，匀质性和韧性好，可承受较大变形，在动力荷载作用下，有稳定的承载力，因此构件断面尺寸较小，增加住宅使用面积。

由于钢结构用量少，会导致刚度不足。地震力和风力都属于水平荷载，随着建设高度增加，钢结构住宅底部的倾覆弯矩呈二次方上涨。随着高度增长，风力、地震力会逐渐取代竖向荷载成为控制条件，在大风及地震情况下，钢结构住宅会产生加速度过大的晃动。

为增强钢结构住宅的抗震性，有以下问题需要注意：①通常为增强钢结构住宅的抗震性设置钢支撑、阻尼器、拉杆、拉索等钢结构构件，这些构件在进行处理后一般隐藏在墙体之中，会对墙体改造及水、暖、电等管线（线路）改造造成影响；②提高钢结构住宅选用的钢柱截面面积，型钢梁在防腐防火处理后比室内隔墙厚度要厚；③钢结构住宅内隔墙墙板一般使用蒸压轻质砂加气混凝土板、轻钢龙骨石膏板等轻质隔墙，会对家具悬挂、摆放产生影响；④钢结构住宅楼板通常采用钢筋桁架楼承板或钢筋桁架混凝土叠合板加后浇混凝土层的形式。

2）钢结构通常在450～650℃失去承载力并发生形变，导致钢柱、钢梁弯曲，并因过大的形变而不能继续使用或在火灾时产生危险；同时钢结构具有易腐蚀性，在潮湿环境中，特别是处于有腐蚀介质的环境中容易锈蚀。

为增强钢结构住宅的防火防腐，有以下问题需要注意：①钢结构住宅的外墙板作为围护结构，除外观效果外，对防火、防水、保温隔热、隔声、抗震等性能都有较高要求；②钢结构住宅的梁、柱等结构必须刷涂料或镀锌，而且在使用期间还应定期维护，且由于选用的柱截面较大，因此会出现露梁、露柱等问题。

4 装配式钢结构住宅使用说明书完善建议

1）住宅使用说明书中注明住宅进行转卖或产权人变更时，其住宅使用说明书仍然适用。同时房屋租赁时，也作为租赁合同的附件，由出租人向承租人提供。

针对出租人、承租人及首次购房者等，应提供房屋租用、购买程序，概述出租人和承租人的权利和义务。使用说明书应作为工具提供可靠信息，引导其正确进行租赁活动。同时对住宅的维修和管理情况，按照紧急程度划分级别，提供具体详细信息。

2）装配式钢结构住宅相较于传统砖混住宅，可进行拆改的范围更大，空间布置更自由，但在允许范围内仍有严禁事项和注意事项要进行说明。

3）作为住宅使用阶段的说明，应将设备维修分为2个类型：紧急修理和常规维修。当严重影响住宅使用者人身安全和住房结构安全时，应当将其划分在紧急维修类别，并提供维修部门的联系方式。

4）应当由相应的生产厂家尽可能提供住宅使用阶段各项维修改造活动行之有效的说明和技术依据，并作为住宅使用说明书的附件。当遇到使用者自己无法解决的问题时，可根据住宅使用说明书中指引的方向和联系方式，向物业管理部门、厂家等获取技术帮助和专业维修。

5）应当提供如何降低住宅日常使用费用、节能减排等环保的住宅使用方式，如果有被动式太阳能使用、家居通风系统、保暖保温系统等信息也应当提供。同时其内容也应包含在使用阶段日常家用节电节能的措施及办法。

6）附录部分应保留关于住宅使用过程中对住宅各部分的修改方案和维修信息的空间和内容，方便出现问题时及时联系相关厂家，即使发生某种意外事故和施工失误，根据附录部分记载的有效信息可进行挽救，并可作为法律依据更好地维护使用者权益。

5 装配式钢结构住宅使用说明书细节要求

相较于传统砖混结构住宅，钢结构住宅开间较大，平面空间布置自由，过于严格的装修限制不能发挥钢结构住宅平面空间布置自由的优势。装修的目的是为了改善住户的生活环境，尽量满足住宅使用者的使用需要和装修意愿。当一定要拆改时，必须选择合理的拆改方案。针对钢结构住宅的主要结构形式和特点，考虑我国气候条件和生活习惯，其住宅使用说明书中应包含以下内容。

1）由于钢结构住宅通常选用的钢柱截面较大，型钢梁在防腐防火处理后也比室内隔墙厚度要厚，从而可能出现露梁、露柱问题。在说明书的内容中要特别写明：在进行室内装修和墙体拆改时，严禁破坏钢梁钢柱表面的防火防腐层，严禁拆改、剔除钢梁及钢柱的外包覆墙体。

2）通常为增强钢结构住宅的抗震性而设置钢支撑、阻尼器等钢结构构件，这些构件在进行处理后一般隐藏在墙体之中，说明书中应对住宅墙体进行分类加以区分，对含有特殊钢结构构件部位的墙体和分户墙应着重标明禁止改动；对厨卫等用水空间的墙体应写明在改动后必须采取有效的防水措施。

3）由于钢结构住宅外墙采取的安装方式和外墙板种类的多样化，改动后可能会对外墙保温、隔热、隔声、抗震、防火等性能产生一定影响，应避免对外墙和连接阳台的墙体进行拆改、凿洞或拆除，严禁扩大原有门窗或另开门窗。

4）由于钢结构住宅内墙板一般使用蒸压轻质砂加气混凝土板、轻钢龙骨石膏板等轻质隔墙，应由厂家提供产品悬挂重物重量的详细范围和悬挂方式并写进说明书中，轻质隔墙与较大质量的家具设备固定时，写明应采取相应的加固措施。

5）在装修中若需要做分隔设施，说明书中应建议采用轻质材料，不应盲目设置多道内隔墙，增加时应在相关技术人员的指导下合理使用。同时室内分隔墙体做嵌入式装修，要保证墙体的稳定性。

6）钢结构住宅楼板通常采用钢筋桁架楼承板或钢筋桁架混凝土叠合板加后浇混凝土层的形式，说明书中应写明严禁对顶板进行刨、凿等可能造成预制楼板下部开裂的行为。

7）水、暖、电等管线（线路）改造时应在说明书中写明严禁穿过带有阻尼器、支撑等钢结构构件的墙体，禁止触及钢梁、钢柱等结构部位。

参考文献：

[1]卢俊凡，王佳，李玮蒙，等．装配式钢结构住宅体系的发展与应用[J]．城市住宅，2014（8）：26-29．

[2]丁倩． 关于北京市《商品住宅使用说明书》编制的研究[D]． 北京：北京建筑工程学院， 2008．

[3]牟宗仪． 住宅装修中的拆改问题及对策研究[D]． 北京：北京建筑工程学院，2010．