浅论如何提高房地产企业预算管理水平

李佶

【摘 要】伴随着经济的飞速发展，房地产市场竞争日趋激烈，为保障在市场竞争中拔得头筹，企业主在生产过程中不断摸索提高生产效率的管理方法，而在众多管理方法中预算管理发挥着不可替代的作用。然而，我国预算管理起步较晚，较经济发达国家还存在很多不足。本文从预算的概述、在房地产企业中发挥的作用以及目前普遍存在的问题等角度对预算管理进行全面阐述，以进一步强化企业主及员工的预算管理观念，提高人们对预算的重视程度从而促进我国预算管理的健康发展，同时针对目前预算管理在我国企业中的实际情况对如何提升预算管理水平提出几点建议以突破预算管理工作的瓶颈。

【關键词】房地产企业预算管理；预算编制；预算执行；预算考核

一、房地产企业预算管理概述

1.预算管理的概念

预算管理是指企业在战略目标的指导下，对未来的经营活动和相应财务结果进行充分、全面的预测和筹划，并通过对执行过程的监控，将实际完成情况与预算目标不断对照和分析，从而及时指导经营活动的改善和调整，以帮助管理者更加有效地管理企业和最大程度地实现战略目标。从概念中我们不难看出，预算贯穿了企业经营活动的全过程，修正企业经营方向，保障经营目标实现。

2.房地产预算管理的重要性

常言道：凡事预则立，不预则废。预算管理作为贯穿企业经营全过程的管理手段，自19世纪产生至今，已经在企业中得到广泛运用。而作为我国经济支柱之一的房地产企业，伴随着经济的迅猛发展，市场竞争也日趋白热化，要保证在市场竞争中不被淘汰就需要科学的管理方法做保障，而预算则成为了房地产企业管理体系中最重要的一环，其重要性主要表现在以下几个方面：

（1）保障房地产企业资源的有效配置

正所谓“好钢用在刀刃上”，特别是对于投入高、周期长的房地产业，资源投放的有效性尤为重要。房地产市场竞争日趋激烈，为了在市场中占得先机，企业不惜为了追求好地段、好环境、好配套投入大量资金，特别是伴随着大型房产企业在全国辐射面的扩大，本土房企优势丧失，一些小规模房企由于没有合理安排资金投入导致了楼盘烂尾，房产证无法办理的情况，以昆明为例：据不完全统计截止2017年昆明地区仍处于烂尾楼盘18个，最长的烂尾时间达18年之久，许多客户付了款没房住或是住进去却拿不到房产证，给人们带来了巨大的经济损失。而预算管理在投入前对投放金额、时间节点、可取得收入等情况进行的预计，便于企业提前进行资金筹措和投放安排，做到风险提前预估，提前防范，最大程度上杜绝资金链断裂的风险。

（2）整合和凝聚各部门

房地产开发过程涉及的部门多，从取得土地到最终销售，土地主管部门、规划部门、住建部门及银行等政策对企业发展影响较大。在开发过程中任何一个部门都无法全面预计所有风险。以某房地产企业营销部和工程部沟通缺失为例，营销预计利用国庆大假进行楼盘集中投放，形成销售爆点，但在策划过程中未与工程部进行充分沟通，未能了解到房屋建设需得到各部委的批准，从而导致楼盘建设期滞后，错失了最佳的开盘时间，继而导致该房企本年度销售目标无法达成。在竞争激烈的今天单兵作战已不再占有优势，必须充分发挥各部门的作用才能实现企业可持续性发展，而预算管理需要各部门群策群力，共同参与制定，在当中起到了整合和凝聚各部门的纽带作用。

二、房地产企业预算管理的现状

预算管理从19世纪产生，先后在美国、英国等发达国家广泛运用，近年来中国企业也逐步开始重视预算管理，但较西方发达国家我国的预算管理水平还有很大差距，其中房地产企业预算管理存在的问题主要有：

1.预算编制环节

由于我国预算管理发展滞后且早期企业管理大多凭借经验管理，从企业主到员工对预算管理重要性认识不足，虽然目前许多大型房企正逐步从经验管理向科学管理转变，但由于人员素质参差不齐，一些项目公司或部门的预算管理仅是为了应付公司要求，没有从根本上意识到预算编制的重要性，缺乏大局观，在预算编制过程中缺乏科学性、系统性，为了保障在后期考核中不会因完不成任务而影响自身经济利益，在编制环节仅从自身利益出发，可以达成的任务就列支，无法或很难达成的不列支，使得预算管理缺乏支撑依据甚至与企业目标偏离。

2.预算执行环节

预算作为当代企业管理中有利的监管手段，其在执行过程中发挥着重要的纠偏作用，但由于预算管理体系不健全，没有形成统一的标准，且在预算编制时考虑不周，未进行全盘考虑，在日常预算执行工作中经常出现重大偏离，但业务部门往往以发展业务为由向公司施压，为了保障当年目标实现，最终不得不以超过预期的代价换取经营目标实现，财务部作为预算执行的监管部门往往只能为业务让步，无法发挥应有的监管职能，而其他部门也会抓住这个管理漏洞纷纷效仿，长此以往形成恶性循环，导致企业无法提前做好风险预判，进行资金安排，最终导致企业经营目标无法实现。

3.预算考核环节

为保障企业目标的最终达成，在规范预算编制环节，严控预算执行环节的同时还应加强预算考核。评价预算管理的好坏在于后期对已制定预算的监管，但就目前而言，各房地产企业还大多停留在逐利的阶段，对已制定的预算缺乏后期监管或者监管措施单一，以昆明房企的预算管理为例，每年年初进行全年预算的编制，每季度进行预算执行情况的分析，这种做法仅就预算执行结果进行反馈，将产生的偏差作为影响考核成绩的因素，未能从根本上实现收入达成、成本费用控制的目标，而事前预警，事中纠偏更是无从谈起；另外，因为预算最终考评结果与个人利益相关，考核制度的推进可谓困难重重，且目前大部分企业的考核多依靠人为进行判定，没有完全做到客观评价，人为调整的情况还很常见，未能在预算管理的末端形成良好的考核机制。

三、提高房地产企业预算管理水平的建议

近年来，人们对预算管理制度的认识进一步加深，但受制于我国预算管理起步晚，东西部经济发展水平不均衡，从业人员素质参差不齐导致预算管理中仍存在诸多问题，如何突破预算管理工作的瓶颈，让预算工作科学、健康的持续发展，需要我们在以下几方面做出努力：

1.加强预算管理的规范性

预算编制处于预算管理的开端其质量好坏对整个预算管理工作打下坚实的基础。而如何加强预算管理的规范性则需在下面两方面下功夫：

（1）完善预算管理制度

制度就如同一把尺子用于丈量企业经营活动是否规范，为企业经营活动制定游戏规则，而纵观目前预算编制存在的问题，究其原因在于没有形成完善的预算管理制度，部门没有统一的标准，因此企业应在建立健全预算管理制度上下功夫，对下属企业或部门制定统一的标准，规范预算管理行为，保证每一个预算指标都是为企业目标的最终实现服务，同时也为后续的考核提供依据，真正实现企业的科学管理。

（2）加强预算编制的审核和监管

财务部应加强各部门上报预算的审核，以企业经营目标为标准严格审核各项经营指标，对于不合理的要及时进行纠偏，同时各部门领导对于预算编制需进行严格审核，在编制过程中加强与公司其他部门的沟通，一切编制从实际工作出发，各部门协同作战，对完成企业目标群策群力，扬长避短，共同保障企业目标的达成。

2.加强预算执行管理

如果把制度比喻成灯塔为海上航行的船只指引方向，那预算执行就是船舵，在航行过程中以制度为导向不断修正航行轨迹，避开狂放巨浪，最终顺利抵达胜利的彼岸，缺乏了执行的制度就是纸上谈兵，所谓企业目标的实现也将成为空中楼阁。因此作为高风险的房地产企业在完善了预算制度后更应该把注意力集中在预算执行过程中。具体管控可从下面几个方面着手展开：

（1）管控流程更具科学性

当代企业管理已从经验管理向科学管理转变，预算制度是前提但预算执行是保障，科学的预算管控在提高管控效率，保障管理部门管控职能在各环节充分发挥。这方面可以借鉴保险公司的预算执行流程，由各团队编制当年预算，汇总后形成公司本年预算及总部资金拨付的依据，各团队在预算范围内自动进行开支，超出预算的支出将无法在费控系统中进行提报，每项支出与预算一一对应，避免了一般企业 “死后认尸”的方式，将预算管控落实在实处，真正实现了全过程监管。

（2）加强预算管控力度

任何企业都不可能在事前将所有风险进行全面預计，一方面市场环境、政策环境的瞬息万变都将导致与企业经营目标的偏离；另一方面虽然制定了全面、完善的预算，但由于员工素质的高低及每个人对预算指标的理解不尽相同，也会导致偏离既定轨道。此时预算执行就发挥着纠偏作用，企业应做到对变化的时刻关注，及时应对，企业预算管理部门应重视过程监管，在投资完成、费用管控、收入达成率等方面进行实时监控，并将预算执行情况及时向企业主汇报，分析偏离目标的原因，提出解决办法，将一切风险尽可能扼杀在萌芽阶段，要时刻紧绷风险管控这根弦不放松，尽可能避免经营风险对企业产生的影响。

（3）充分调动员工积极性

完善的制度、有力的监管形成了很好的屏障，在为企业规避风险的同时也逐步培养员工的风险意识、大局意识和忧患意识，让预算管理不再是应付、敷衍，从被动的接受到主动的执行，每一位员工主观能动性的调动让更多地风险被提前发现、提前规避，所有员工团结在企业目标周围群策群力，最大程度上保障了企业目标的达成。

3.充分发挥预算评价作用

企业经营的终极目标是为了保障利润实现、企业发展；而员工工作的目的是保障物质需求及个人价值实现。故在完善制度、加强监管的同时还应加强奖惩力度，全方面保障企业终极目标的实现。要想更好地发挥预算管理在房地产企业中的作用，进一步调动员工的主观能动性，还需要充分发挥预算的评价作用。在每年经营期结束后企业预算管理部门应就预算完成情况进行考核，对完成好的部门或个人给予奖励，而未能完成预算的部门则要仔细分析原因，给予相关责任人相应处罚，一方面保障了预算评价的公平性，让更多人为了获得奖励努力达成各项预算指标，更快推动企业发展；另一方面为来年预算编制总结经验，让预算编制更具科学性和可操作性。

预算管理是市场发展的必然规律，伴随着我国经济的高速发展，其重要性将会被越来越多的企业认识，如何在市场上占得先机，保障经营目标的实现和利润最大化将成为企业主关心的问题，作为其中最为重要的保障措施，预算管理在未来的企业发展中将发挥举足轻重的作用，在它的保驾护航中越来越多的国内房地产企业必将在波涛汹涌的商海中行驶得更远、更平稳。

参考文献：

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