中国税制结构优化中的房地产税制改革建议

【摘要】房地产税作为与民生息息相关的税种一直备受人们关注，本文以我国税制结构优化为视角，对建立税基评估机制、优化税基税率、完善税收征管等方面提出改革建议，从而促进我国房地产税制健康发展。

【关键词】房地产税 税制结构优化 改革建议

我国房地产市场近几年非常活跃，过快上涨的房价已成为全民关注的一个社会经济问题，房地产行业的泡沫成为政府宏观调控最关注的问题之一。在加强土地增值税清算、控制二套房信贷以及实施“限购令”等一系列措施施加于房市仍然难以有效阻止房价攀升的情况下，房产税的改革被各界视为调控房价的“最后一根稻草”。但房产税作为财产税的本质属性，以及从重庆、上海两市作为房产税改革试点的成效来看，房产税改革并没有明显调节房价的作用，亦难以成为解决地方政府财政困境的根本出路。因此，房地产税制改革不应操之过急，需要综合权衡各方利益得失，避免误伤中低收入阶层，应重点着手解决现行房地产税制不合理问题，在我国税制结构调整的大背景下逐步推进。

一、建立房地产税税基评估机制

房地产税税基评估问题是房地产税改革进程中实际操作时无法回避的一个问题，其直接关系到纳税人的税收负担和国家税收政策实施的效果。我國各个城市经济发展水平参差不齐，评估技术发展水平不均衡，为了确保房地产税税基评估的公平公正，建立一套科学、规范、严谨的房地产税税基评估机制很有必要。

（一）探索符合各地区的房地产批量评估模型

国内目前尚无关于批量评估模型适用性的专用规定与标准，这也为各地区根据各自的特点研发出适合自己的批量估价模型提供灵活的空间。在房地产税税基评估比较成熟的城市如深圳市，结合深圳房地产市场交易较活跃、市场反映灵敏、可用案例较多的特点，研发出整体估价法{1}。

（二）成立相对独立、运行高效的评估机构

我国房地产管理归属多个部门，如果某一区县级税务部门要准确评估某一房地产价值，就需要从房管局、国土资源局、国资委、财政局等多个部门获取信息。若无法律支撑和各单位配合，税务部门几乎不可能准确评估房地产价值。“多头管理”大大增加了税务机关获取房产信息的工作难度，同时税务机关评估房产价值、征收房地产税时也必定会触碰相关部门利益，这就使得工作难度进一步增加。

因此可以成立一个专门负责房地产税税基评估工作的机构，行政上隶属于税务机关，职权上与不动产登记和管理机构并列，在保证评估环节和征管环节不脱钩的同时，也可以相互监督制约，保证评估结果的公允性。

（三）专业人才队伍的建设

我国房地产数据总量是相当巨大的，而税务机关的工作人员数量相对匮乏，采用高效率、高精准度的模型和系统能在较短时间内一次性完成较大规模房地产的评估工作，同时对我国税务人员的专业素养、技术也提出了更高要求。可以借鉴国外成熟的经验，制定房地产评估专业人才的培养和管理制度，完善评估人员“准入”、“准出”机制，房地产评估师不仅要通过考试取得执业资格，还要定期接受培训和考核，尤其是计算机技术的培养；通过高端人才引进，在评估实践中进行人才培养，通过推荐拔尖人才参加国际交流活动使人才队伍国际化；设立从业者黑名单，实行惩戒制度。

二、优化设计税基和税率

根据房产税的计税原理，税基和税率直接起决定性作用。我国现行房地产税在实际中的征税面要比税法规定的窄很多，既不利于公平税负，筹集财政收入的功能也十分微弱。从国际上发达国家和房地产改革试点地区改革经验来看，“宽税基、低税率”是我国税收改革的未来发展趋势。

（一）扩大征税范围

现行房产税只在大城市、县市级、建设镇和工矿区征收，考虑到农村的特殊性以及发展较为落后的实际情况，没有将农村纳入征税范围，这样过窄的税基给纳税人提供了避税空间。应根据量能负担原则，将农村地区的经营性房屋纳入征税范围。从房地产改革试点方案来看，重庆、上海都是基于对当年新增住房征税，重庆市仅对存量独栋别墅和高档住宅征收房产税，而上海市则未把存量房纳入征税范围，这也是试点成效不大的一个原因。随着住宅商品化的发展和人们收入水平的提高，私人拥有的房产将会不断增加，应在一定条件下，对私人拥有一定数量的房产课税，扩大房产税税基。

（二）完善税率设计

从国际上看，税率水平既有由国家制定统一标准的，也有地方因地制宜制定相应征收标准。由于我国各地区人口密度状况、区域位置、经济发展程度及征收难易程度存在差异，房地产税也与地方政府的公共服务供给直接相关，因此应赋予地方政府一定范围内的税率制定权。可由国家确定一个总体的税率幅度，各地区根据房地产类型、地理位置、年限、评估价值等再确定相应的适用税率。

同时，房产税税率设计必须考虑居民家庭的承受能力，对不同类型的房地产制定不同的税率水平。可对经营性房地产制定较高税率，个人住宅房地产适用较低税率。在改革初期，可以选择偏低的税率水平，逐步培育居民住户的纳税意识。

三、完善税收征管

建立与完善房产税征管系统无疑是房地产改革工作的当务之急，具体到县地税局，可从以下几个方面进行完善：

首先要强化信息管税，夯实税源管理基础。定期开展税源调查，保证房产税税源数据及时更新，建立税种和重点税源、重点项目的征收台账，实行动态管理；加强税源数据信息分析利用与综合评估，深度挖掘利用信息，提升管理质效。

其次要加强日常检查，澄清欠税底数。加大地方税日常检查力度，重点检查土地使用证、房产证、房屋租赁合同等涉及房产税的材料，对纳税人欠税情况进行全面梳理，建立欠税清册。对每户欠税信息与纳税人进行确认，澄清欠税底数，确保欠税数据真实准确。包括纳税人已申报而未按期缴纳、税务机关依法核定应纳税款而纳税人未按期缴纳、税务检查已查定应补税款纳税人未按期缴纳等形成的欠税。

最后要积极沟通协调，提升综合治税工作效能。及时向县委、县政府汇报地方税管理过程中需要政府及各部门配合的事项，争取相关部门大力支持，全面掌握房产税税源变化状况。与国土部门召开联席会议，就房产、土地信息进行反馈和协商；与国税部门定期互换房屋交易信息，更加有效地摸清税源、控管税源，确保税源数额准、底子明。

注释

{1}根据房地产估价基本原理，房地产之间存在动态的价格关联关系，把整个房地产市场看作一个整体或系统，通过各房地产之间的价格关联关系及影响程度来实施整体估价。

参考文献

[1]高波.中国房地产税制：存在问题与改革设想[J].南京社会科学，2012，（3）：8-13.

[2]苏明，施文泼.我国房地产税制度改革研究[J].经济研究参考，2016，（9）：27-40.

[3]汪友结，肖良生，邹一旻.我国房地产税计税价格评估方法、问题与建议[J].中国房地产估价与经纪，2017，（1）：28-32.

作者简介：李思颖（1994-），女，汉族，安徽宿州人，就读于云南财经大学，研究方向：税务。