浅议借名购买的房屋所有权认定的完善

赵洁

摘 要：登记是房屋所有权变动的依据，一经登记即认为登记人是所有权人。通常，房屋的实际购房人就是登记名义人。但当借名买房出现时，两者便不一致，房屋归属问题是纠纷的根源。本文试通过对借名买房案件的裁判情况进行简要分析，从中发现不足之处，从而为在审判实践中更好地解决借名房屋的归属提供一些建议。

关键词：借名买房；物权；房屋归属；审判实践

近年来，国家为了抑制房价的上涨及规范市场秩序和保障人们的权益，对房屋等不动产的买卖作了较为严格的规定，相关购房政策应运而生。部分有购房需求的人失去了购房资格，只能借他人之名买房，后因房屋所有权的归属，发生了一系列纠纷。

一、“借名买房”概述

借名买房，是指因某种原因不具备购房的资格一方当事人（即实际购房人），与具备买房资格的一方当事人（即登记名义人）通过签订协议的方式，以登记购房人的名义购买房屋并进行登记，之后，双方再通过协议移转房屋所有权，从而完成借名买房行为。任何现象的发生，都必有其原因。就借名买房而言，主要是：规避法律或者政策；贪图便宜，享受优惠；转移财产逃避债务；简便手续，减少税费；犯罪分子通过借名买房进行“洗钱”。

二、借名买房合同的效力

借名合同是认定物权归属的前提，其是否有效直接影响房屋所有权的认定。所以，在讨论房屋所有归属前，我们先来探讨一下合同的效力。在理论界，主要有两种观点：有效说和无效说。

1.有效说。契约自由在合同法中主要通过意思自治表现出来的，意思自治是《合同法》的一项重要原则。如果双方当事人没有违反法律、法规的规定，完全基于当事人之间的意思自治，则该合同是有效的。

2.无效说。在理论界，主要因借名买房行为违反法律、行政法规的强制性规定、合法形式掩盖非法目的、当事人恶意串通及损害了社会公共利益来认定合同无效。在实务界，因规避限购令、规避经济适用房的政策也是认定无效的理由。

虽然两种学说各有各的道理，但是我个人认为：第一，相关政策并不是法律或者行政法规，违反不应该直接认定无效，况且借名买房合同基于当事人意思自治，没有损害社会公共利益，因为在整个过程中，所购房屋一直登记在有购房资格的人名下，对政策所调控的目的及对象在整体上没有任何影响，只是把调控对象的限制从一个人身上转移到另一个人身上，应该综合分析、判断，合同是否有效。若有效，则实际购房人有权要求登记名义人协助办理过户手续，但前提是实际购房人必须具有购房资格。第二，实践中的案件涉及的事项较多，纷繁复杂，不能简单的依据学说理论绝对的认定有效或无效。退一步讲，即便认定无效，也应该有统一的标准。

三、房屋所有权归属的法理基础

（一）法律物权与事实物权

事实物权是孙忠宪教授于2001年提出来的概念，事实物权指的是实际购房人拥有的物权，法律物权指登记人享有的物权。这一概念使得人们对物权的法律归属和事实归属有了全新的认识。

（二）二者区分的现实意义

当法律物权与事实物权不一致时，如何认定物权，首先要对二者进行区分。我国《物权法》明确规定，登记是不动产物权的变动的依据。这样是否意味着，登记的权利人就是正确的物权人？而没有登记的权利人就不享有权利？

当然不应当这么理解，登记只是不动产物权产生的公示效力。只有登记才会产生对外效力，法律即推定公示的权利人是该物权人，他人就可以相信，从而与其交易。登记效力的核心是具有对抗力，这一法律制度的设计，是为了促进物的交易正常进行，维持市场秩序，并不是为解决权属争议的。所以公示的物权不一定就是正确的物权。公示是仅对第三人有效，目的在于取得交易相对人的信赖，在有直接权属爭议的当事人之间不适用。

（三）事实权利人的权利补救

既然公示的物权不一定正确，那么，就应允许真正的权利人来救济自己的权利。当涉及第三人时，即登记名义人处分了不动产，且第三人出于善意，取得了该物权，则实际权利人不能再请求法院进行物权确认，只能向登记权利人请求赔偿；若不涉及第三人，实际权利人则可以申请变更登记或异议登记两种方式进行权利补救。也就是说，当利害关系人对登记的物权发生争议时，可以直接提起确认之诉，判决结果用来作为登记机关更正登记的依据。

四、法院的判决立场分析

借名买房借名买房纠纷案件涉及的事实、证据以及法律适用纷繁复杂，不能一一说明。在实践中主要因为登记名义人拒绝承认存在借名买房的事实、登记名义人擅自处分登记自己名下的房屋、登记房屋被司法机关采取强制措施这几种情况产生纠纷。基于此，当事人会以合同纠纷、所有权确认纠纷以及少数的返还原物纠纷起诉。

针对不同的纠纷案件，法官的判决立场是不同的：1.实际产权人有充足的证据证明，其与登记名义人之间存在借名买房合同关系且合同有效，法院会支持实际购房人拥有房屋所有权；2.实际产权人提交的证据不能证明其与登记名义人之间存在借名买房的意思表示和借名买房的事实，因此法院会认定实际产权人推翻房地产权证记载的权利人的主张，证据不足，本院不予支持驳回其诉讼请求；3.在实际购房人借名购买经济适用房等政策性房屋时，法院会以损害社会公共利益，认定其借名合同无效，拒绝其确权请求。

法制经纬 浅议借名购买的房屋所有权认定的完善 据此，审判实践中，法院主要依据双方当事人之间是否存在借名买房协议及协议的效力如何、是否违反了政策规定及各方当事人是否有充足的证据支撑自己的诉求。所以对借名合同效力的认定不同，会直接导致了对房屋归属存在不同的认识。

五、房屋所有权认定中的不足

综合诉争案由类型及法院的裁判立场，可以从中发现一些问题，而且这些问题，在实践中出现的比较多。

（一）以政策为裁判依据

《合同法》中，认定合同无效的"法律"是专指全国人民代表大会及常务委会制定的法律，"法规"是专指国务院制定的行政法规。基于这种考虑，法官在宣告一个合同无效时，只能以上面两个为依据。但是在借名买房纠纷中，很多法官直接以相关政策为裁判依据，认定合同无效，拒绝实际购房人的确权请求，这不仅扩大了法律的规定，同时也使得案件的判决带有很大的主观随意性，公正性无法保障。

（二）事实认定困难

首先，借名买房大多是在熟人或者亲戚朋友之间发生，因为关系好，双方之间没有签订书面协议，当被借名人因某种原因反悔时，借名人便陷入举证不能，无法证明双方之间存在借名购房的事实；其次，一方当事人去世后，另一方当事人和去世一方当事人的继承人之间关于借名买房的事实也会发生纠纷；再次，双方当事人各有部分证据，各执一词，互不相让，也是造成事实认定困难的一大原因。事实认定是审判案件的关键环节。由于借名买房的客观条件非常复杂，导致在审判时很难清楚认定案件事实，最终可能导致判决结果不太合理。

（三）同案不同判

法官在审理该类案件时，面对事实基本相同的案件，出现不一样甚至截然相反的判决结果，公正性无法体现，归根结底是因为借名买房案件在法律上并无明确定性，法律不能提供明确的裁判指引。这必然会通过相关的司法案件反映出来，因此，为统一法律的适用，完善相关法律可谓重中之重。

六、房屋所有权认定的建议

从司法审判的立场来看，目前就借名买房案件的裁判思路比较混乱。可以从以下五个方面进行完善。

（一）完善相关的法律制度

在审判实践中，同案不同判的主要原因就在于没有相关的法律可以作为裁判依据。法官在审判活动中遵循相关原则，结合立法精神及裁判经验，作出判决，虽有合理之处，但随意性很大。所以，必须重视相关法律制度的完善。

第一，借名买房合同对房屋所有权认定的重要性不言自明。在立法上可以规定借名买房合同的性质及效力，即有效或无效的条件。尤其应该对违反强制性规定的行为进行明确规定：该强制性规定仅限法律、行政法规的规定，把相关的政策排除在外，不能因为违反政策就认定合同无效，这样有碍于市场交易的发展。此外，由于借名买房在生活中纷繁复杂，也要重点结合借名买房情况将强制性规定进行细化、具体化，使审判有理有据。当一类案件的审判有合法、合理、具体的审判依据时，才能更好的践行公平正义的理念。

第二，《物权法》是房屋所有权变动的唯一的法律依据。首先，要明确物权的确权方式、遵循物权法定原则及登记公示的效力，这在于确保交易安全的考量，具有重要的功用与价值，但不能绝对化。其次，在肯定登记的推定效力的同时，也要认识到登记簿显示的权利状态并非就正确。所以，应重点完善推翻不动产登记的相应标准及证据要求，确保最终登记的是真实的物权状态。

（二）发布司法解释、指导案例

房屋归属纠纷目前在借名买房领域呈现出“常态化”趋势。审判标准不同，审判结果也截然不同，当事人不服判决结果，从而上诉、申诉，这不但没有解决纠纷，反而加重了法院的负担，降低了审判其他案件的效率。之所以出现这样的情况，归根结底就是因为没有统一的法律适用标准。在现阶段完善法律制度不是一时半会可以完成的。所以，司法解释应登上衔接的舞台，给制定法律预留时间。

我国是成文法国家，成文法的局限性在于其不能自动适应社会发展的需要，因此，有必要用一种有效的手段去补救。结合我国的司法实践，合理借鉴判例法国家判例法制度，让案例指导侧重于遵循法律规则的一致性，这样即便案情不相似，也可以援引其推理原则。

（三）强化判决书说理

实践中，很多案件的判决结果千篇一律，有时判决结果是正确的，但是说理不能让人信服，导致当事人上诉、抗诉。不但加重法院的负担，更削弱了法律的权威。目前由于借名买房案件没有统一适用的法律，依据基本上是法律原则或者法律、政策精神。强化法官说理，特别要突出对判决理由中法律原则及法律精神的解释，有助于使判决理由成为指导法律统一适用精神的载体，保证裁判的公正性，让民众信服。

（四）加强审判培训

法官是直接接触当事人和案件的人，法官的审判技能和业务水平直接关系到判决是否合理、合法，更何况社会发展如此之快，新类型的案件、新情况不断发生。借名买房就属于此类案件。所以，各级法院开展业务培训是非常重要的。

第一，培训内容应该具有综合性。不仅要学习新出台的法律法规、司法解释、前沿法学理论问题，也要注重疑难案件的审判经验交流、自由裁量权行使的案例评析，掌握同类案件判决的核心依据。总之，培训的关键应在于法律知识、法律方法以及审判经验的融會贯通，并加以运用。

第二，培训方式要灵活多样。不要总是拘泥于传统的灌输式培训，因为灌输式培训只是让受训人员被动的接受，不利于启发受训人员的思想，在这个变化很快的社会中，传统的灌输式培训已经跟不上时代的步伐了。培训要逐步实现向互动式、实践性、能力型培训的转变，充分调动受训人员的积极性，让审判者们能主动的学习，同时鼓励他们对不同的观点进行讨论或辩论，让每一位审判人员都有机会发表自己的看法、和他人交流所学所感，进而提升审判人员对法律的理解适用能力和沟通交流等能力。

（五）引导公众做好风险防范

借名买房的法律风险是不言而喻的。如果借他人之名购房，事先一定做好风险防范。

第一，在不违反国家法律之规定时，借用他人之名购房，当事人之间一定要订立书面的借名合同。在合同中要明确双方的权利义务，必要时可以邀请第三人见证合同或者对合同进行公证，增强证明力。此外，实际产权人注意保存购房手续、付款证明、房产证书等书面证据材料。生活中，登记名义人会向他人出卖该房屋，为了防止该种情况的发生，双方当事人可以将该房屋抵押在实际购房者名下，并办理抵押登记。这样一来，未经实际购房人同意，登记名义人处分该房屋不发生效力，就能在一定程度上约束登记产权人，减少纠纷。

第二，为规避国家政策而为之，是不提倡的。因为国家的政策，在根本上是为了人民的根本利益，促进社会的公平正义，为了追逐个人利益而损害人民的根本利益，是得不偿失的。更何况，在违背政策的情况下，协议基本上是无效的。

借名购房在生活中时常发生，从而导致的纠纷也多。之所以出现借名购房的纠纷，一方面是因为房地产政策存在某些问题；另一方面是因为相关法律的不完善。解决借名购房的纠纷不仅要依靠法律工作者们根据法律原则、法律规定和查明的事实，合理地、合法地审判案件，更需要广大民众意识到借名购房存在的法律风险，尽量避免以此种方式买房。当然，不能一概的否决借名购房，其作为一种法律行为，有合理之处，当其发生时，若不能有效避免，那我们就应该积极回应—即在处理借名购房的纠纷时，不应该将房屋登记推定效力绝对化，只要当事人的自主意思表示不违反法律的规定，就应该尊重当事人的意思自治，这样才能更好地践行公平正义的理念，保护真实权利人的利益。

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