新常态下农村宅基地退出机制探究

王婧

摘 要 随着城市化进程的加快，农户通过退出宅基地来满足日益提高的经济收入及改善居住环境对资产性收益需求成为农户的现实选择，宅基地资源资产化成为一种趋势。在耕地保护等政策限制下，满足高速增长的城市建设用地需求，成为农村宅基地内部挖掘的巨大动力。但在现实中，由于宅基地退出机制的缺失，农村宅基地退出效果并不明显，反而出现城市化过程中农村人口减少与农村宅基地增加的悖论，农村宅基地闲置低效利用问题严重，西部地区甚至大量出现“空心村”。这要求通过分析经济新常态对宅基地退出的要求，从公平和效率的角度出发，研究出合理的农村宅基地退出机制，并提出保证宅基地有效退出的合理化建议和有效措施。

关键词 新常态；农村宅基地；退出機制

中图分类号：F321.1 文献标志码：B DOI：10.19415/j.cnki.1673-890x.2018.09.036

农村宅基地制度为农村的稳定发展作出了突出的贡献，但随着我国城镇化脚步的不断推进和城市经济的快速发展，现有的宅基地制度已经不能适应农村经济的发展。城市不断扩张，占用耕地的情况时有发生，这直接威胁了粮食的安全。同时，农村城市务工人员的数量越来越多，这导致产生了大量的农村空房，宅基地的利用率偏低。目前针对上述问题，主要有以下途径来解决，1）宅基地流转，它可以增加靠近城市郊区农民的收益，但难以增加广大农民的财产收入，还有可能加大农民的贫富差距。2）宅基地退出机制，因为具有盘活农村宅基地资源、为城市发展提供空间、缓解城乡用地紧张的功能，因此成为当前农村宅基地研究的主要方向之一[1-2]。在宅基退出机制的研究中，都太过注重对单方面的研究，缺乏系统性的研究，这导致在实际应用的过程中问题较多，无法保障农民的合法权益，也无法保障退出机制的效率。因此，有必要对农村宅基地退出机制做更深一步的研究。

1 经济新常态下农村宅基地退出的要求

宅基地制度改革事关我国全体农民的利益，关系到整个社会的团结稳定，如果制度改革大范围失败，将会对社会造成不可估量的影响。过分注重速度和数量，必定会给一部分农民造成巨大的经济损失，这会加重他们的生活负担，在社会上造成恶劣的影响。为此，在经济新常态下，宅基地退出应循序渐进地进行，稳步实施，避免操之过急所带来的各种问题。

农村宅基地退出机制是一件牵一发而动全身的事情。在宅基地退出和整理时，要投入大量的资金，不仅要做大量的废旧房屋拆迁工作，还要进行住宅的新建，如果整个过程没有进行合理的规划，就有可能造成大量资金的浪费，让农民的经济利益难以得到保证，也很难保证农民获得称心满意的居住环境[3]。

在宅基地退出的过程中，牵涉的问题很多，如宅基的退出方式、退出补偿、整理后收益分配、对承包地的调整等问题。在城镇的安置中，还要涉及户籍制度、城乡社会保障和就业等问题。这些问题的解决往往比较复杂，如果没有获得很好的政策支持和政策引导，宅基地退出在实际执行过程中也会困难重重，在办理各种手续时，也会受到各种阻碍。因此，有必要根据实际情况，制定切实可行的退出机制配套政策。

在宅基地退出的过程中，一定要坚持公平和公正的原则，使每个农民的利益都得到保障。宅基地的退出，要建立在农民自愿的基础上，给予农民充分选择的权利，并将退出获得的利益，充分返还给农民，避免强拆强迁的情况出现。

在宅基地的退出过程中，应遵循市场化的原则，实际的经济赔偿资金要以当地的市场价格标准为参考，利用市场化的流程来控制退出利益。政府在这个过程中要起到监督的作用，避免私下和开发商相互串通的情况发生，对资金的实际使用情况进行监督。

2 经济新常态下宅基地退出机制的构建

宅基地退出是指农民在自愿的情况下，将宅基地退还农村集体的行为，它一般包括两种形式，一种是将退出的宅基地变换成耕地，另一种是将提出的宅基地收为集体，从而让其服务于农村基础设施建设或者进行开发。宅基地退出机制是指在宅基地退出过程中，各部分之间相互作用的过程，包括宅基地的退出方式、运行模式、利益分配方式、保证其有序进行的各种措施，还包括各部分之间的内在联系。

应根据目前农村的形势特点和宅基地退出的发展要求，兼顾公平和公正的要求，注重退出的效率，构建“宅基地指标化+宅基地整理”的退出方式，降低退出过程中的成本，保证农民的利益，力争让所有农民都得到理想的结果。在整个过程中，应采用市场化的流程，让农民拿宅基地指标进入到市场去交易，政府主要起监督和中介作用，实现各主体之间的交易行为有序进行，切实保证各方面的利益，并监督实际利益的分配过程。

2.1 新常态下宅基地有偿退出应达到的目标

建立宅基地退出机制的主要目标是实现宅基的主动退出，使我国对住宅用地的使用更加规范合理。主要是为了促进一户多宅基地的退出，促进闲置宅基地的退出，促进农户主动放弃自己的宅基地。

2.2 “宅基地指标+宅基地整理”的退出方式

宅基地指标化是指将宅基地变成用地指标，通过对这些指标的使用，来完成异地指标的流转，完成大范围内的土地置换，充分发挥土地资源的优势，使土地资源配置得到优化。宅基地的整理是指对存在宅基地退出完成后的宅基地进行重新规划和整合，使宅基地更为集中、布局更为合理、居住环境更为适宜[4]。

在部分宅基地退出后可能出现以下的问题，退出的面积较小，呈现出零星的分布，未退出的宅基地由于历史原因的影响，它们在布局上呈现出不合理的现象。针对上述情况，一定要避免对资源的浪费，尽可能节约土地的使用，对退出的宅基地尽可能要进行利用，如果出现规划不合理的现象，可以使用置换的方法来有效改变这种局面，在整个过程中应尽量少拆、少建。为了避免宅基地退出过程中出现的各种问题，应该注意以下几个问题。

1）对宅基地退出主体进行有效限制。在主体提出退出申请后，应审查其是否有土地使用证明，其也必须持有其他地区的稳定居住证明，同时还要获得农村集体经济同意的证明。

2）在宅基地的退出过程中，应取消对宅基地的实物补偿制度，而应该采取指标分配制度，以人为单位，给他们分配一定的住宅用地指标，按照面积的方式获得权证。如果人均面积低于全国的标准，应得到一定的补偿。对于超过人均宅基地面积标准的住户，应该在尊重历史的前提下，按照实际退出面积进行颁证。对于有实物退出意愿的群体，应该允许其以这种方式退出。

3）对于退出的宅基地，可以复垦为耕地，或者作为农村的建设用地。对于自愿退出的宅基地的处理，应根据其地理位置条件，可以直接复垦为耕地，也可以将其收为农村建设用地，用于建设村内的各种基础设施。上述两种情况的退出宅基地都归农村集体所有。

4）退出的宅基地在整理后，也可以用作土地市场的交易。在交易的过程中，宅基地方应该先选择出农民的代表，并与用地方进行交易谈判，最后以自愿的原则进行土地的交易。宅基地指标入市，是市场经济的进一步深化，大大增加了农民的自主选择权，国家也可通过法律的制定，来保证切实保证农民的经济利益。

3 结语

随着我国经济的不断发展，城市向农村扩展的速度很快，农村中城市务工人员的数量也在不断增加，这导致农村中闲置房屋的数量不断增多，传统的宅基地制度已不能满足农村经济的新常态，因此有必要对农村宅基地退出机制进行研究，秉着公平和公正的原则，制定科学合理的退出方式，最大程度地保证农民的个人利益，还应实行退出指标机制，加强指标的市场化运作，最大程度遵循农民自己的意愿。

参考文献：

[1] 付坚强.农村宅基地使用权退出的必要性与可行性分析[J].求实，2014（10）：15-16.

[2] 张世全.商丘市构建农村宅基地退出机制探讨[J].地域研究与开发，2012（2）：31-32.

[3] 陈宵.农民宅基地突出意愿的影响因素——基于重庆“两翼”地区1012户农户的实证研究[J].中国农村观察，2012（3）：7-8.

[4] 杨玉珍.农户缘何不愿意进行住宅基地的有偿腾退[J].经济学家，2015（5）：11-12.

（责任编辑：刘昀）