收入“变脸”负债率攀升 金融街在严控下突围

周月明 潘亦纯

近年来，房地产行业的发展趋势大多倾向于靠高周转迅速扩张规模，各家房企都在拼命扩张、冲刺千亿，争取当上业界龙头，且行业集中度也在进一步提升，资源也开始向龙头倾斜。

而在这样的大背景下，曾经以“小而美”著称的金融街（000402.SZ）是否在战略上有所改变？近日，金融街发布2017年年报，显示公司销售额有所下滑，其未来将何去何从，引发投资者关注。

金融街为何会出现这一情况？与其拿地、销售发展战略有何关系？《投资者报》近日联系到金融街一名女性负责人，但还未得到详细解答。

严控下如何破局

3月27日，金融街发布了2017年年报，据年报数据显示，全年营业收入255.19亿元，同比增长28.54%，净利润30.06亿元，同比增长7.2%。

虽然业绩总体增长，但金融街2017年房地产销售金额为235.7亿元，不增反降15%。公司的经营活动现金流净额也由2016年的170.9亿元大幅下降至-72.5亿元。

对此，公司曾称：“金融街各项业务仍在稳步增长。报告期内，房产开发业务实现营业收入232.4亿元（结算面积约112万平方米），同比增长32.7%；物业租赁业务实现营业收入15.6亿元，同比增长24.8%；物业经营业务实现营业收入6.4亿元，同比增长0.23%。”

从年报数据看，金融街在重点城市的销售收入已出现下滑。

公司曾提出，战略布局方面要 “深耕五大城市群（京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游）中心城市，拓展环五大城市群中心城市一小时交通圈卫星城/区域”的区域战略。2017年，又新进入了武汉、成都、苏州、佛山、廊坊等共计5 个城市。

但是，公司进入的北京、上海、广州、天津、重庆等重点城市销售金额却同比下降30%以上，受此拖累，公司2017年签约销售金额同比下滑14.6%至235.7亿元，其中商业地产同比下滑34.39%至80.7亿元，住宅地产同比微增1.31%至155亿元。而且报告期末公司的预收账款同比减少45.66%至102.12亿元，这也在一定程度上影响了公司的现金流。

分析师认为，2017年金融街销售同比下滑，主要受行业调控政策尤其是热点城市限价政策的影响，这些严厉的政策调控拖累了短期销售表现。此外，金融街的结算进度也不及预期，因此预收账款出现大幅下滑。

对此，公司曾称：“金融街在2017年也适度调整了城市布局，新进入了武汉、成都、苏州、佛山、廊坊等5个城市。公司2017年共获取优质项目18个，新增权益投资额超过247亿元。2018年公司计划实现项目土地投资权益金额约280亿元。”

激进拿地扩张意图

从购买商品、接受劳务支出这一数据来看，金融街在2017年确实拿地相对激进，金额215亿元，同比大增153%。

但是，在拿地扩张的同时，金融街另一方面又放缓了新项目的开工节奏。2017年，公司开复工面积为365万平方米，同比下降2.4%，新开工面积110万平方米，同比增长4.8%。

公司的这一举动是为了更多去库存还是先多存储土地？或是由于新开工需要的成本更高？据年报数据来看，2017年存货为628亿元，同比增长11%，2016年这一数字同比下滑13%。但增长的库存主要是储备土地还是半成品房子？则需要更多观察。

在金融街2017年努力扩张意图追赶龙头的同时，其债务也在攀升。金融街控股2017年的负债总额同比增长12%，达到915亿元。且据公司公告称，截至2018年2月末，公司累计新增有息负债超过净资产的25%。其中银行借款增加30.58亿元，其他有息负债增加58.10亿元。

此外，分析师指出，受土地投资扩大影响，公司剔除预收款后的资产负债率和净负债率分别增加了9.1和31.5个百分点，已达到64.9%和151%。

造血能力下降背后

另一方面，2017年销售收入的减少，令金融街的现金流净额出现负数，为-72.5亿元，同比大降142%，2016年这一数字为170.9亿元。公司在年报中称：“经营活动现金流变化的主要原因是报告期内，受行业调控政策影响，公司开发业务销售签约和回款较2016年同期减少，且公司项目投资较2016年同期增加，导致公司经营活动现金流净额较2016年同期减少。”

此外，金融街2017年的投资活动现金流净额也为-29.3亿元，2016年为-21.9亿元。出现这一情况的原因，公司年报称，是因为“2017年公司通过兼并收购方式获取项目投资较2016年同期增加，导致公司投资活动现金流支出增加。”

由此看來，金融街受这波严厉调控的影响并不小，造血能力大幅下降，销售没有产生真金白银，大量货款何时能够收回尚不确定。

一边销售受影响，一边又要不断投资拿地追赶同行，金融街近两年的压力较大。

对此，金融街2017年有什么调整？未来能否在龙头挤压下走出自己的新格局？2018年又有何新计划？

据年报显示，2017年金融街先后启动了一系列发展战略修订工作，提出了“深耕五大城市群（京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游）中心城市，拓展环五大城市群中心城市一小时交通圈卫星城/区域”的区域战略。此外，金融街同时还在北京、上海、天津、重庆等已进入城市补充项目资源。

2018年，金融街称，将继续加强项目投资，计划实现项目土地投资权益金额约280 亿元。同时，加大项目开复工力度，计划实现开复工面积约560万平方米，其中，公司计划实现新开工面积约320万平方米。

如果行业面临的整体政策环境仍然偏严的话，那么这些投资和在建的项目何时能顺利转化为销售收入与利润，仍需观察。