中国房产税改革研究

2018-04-23徐鹏超

法制博览 2018年3期

摘要：房产税作为一个稳定、直接的税种、以及存在的其他多种优点，成为大多数发达国家地方财政的一个主要税种。然而，由于早期指定房产税时的种种原因，在我国房产税只占我国财政收入的很小一部分。因此，我国房产税的改革迫在眉睫。本文分析了我房产税改革存在的种种问题以及结合域外房产税征收的经验，总结出我国房产税征收的建议。

关键词：房产税；房屋；房产税率

中图分类号：D922.22 文献标识码：A 文章编号：2095-4379-（2018）08-0145-02

作者简介：徐鹏超（1992-），男，汉族，山东临沂人，北方工业大学文法学院，经济法研究生，研究方向：反垄断法。

一、房产税的概念

房产税是针对房屋的保有环节征收的税收。由于房产税相比其他税种税源更加广泛、稳定、充足，世界大多数国家都对其征收。在各个国家的名称不同，如美国的财产税、日本的固定资产税、英国的住宅房屋税等等，构成了各个国家的主要税种。

二、我国房产税的发展历程

（一）我国房产税征收的变迁

1.1949年至1980年我国的房产税征收体系初步建立

1949年新中国成立以后，民国时期的税收征收体系全部废止，但国家的经济建设需要大量资金，因此新的税收体系的建立迫在眉睫。不久，1950年我国就出台了《全国税收实施要则》，重新建立我国的税收体系。房产税作为一个独立的税种也被提出来，紧接着我国政府将房产税与地产税合并，统称房地产税。随后的三十年一直较为平稳未发生很大改变。

2.1980年至今

20世纪八十年代我国进入了改革开放的新时期，我国的房地产税征收也有了很大变动，政府将房地产税重新划分为房产税与城镇土地税，随后在1986年的出台的《中华人民共和国房产税暂行条例》中规定将房地产税予以保留，2003年又开始研究征收物业税，进入2009年之后，我国的房产税改革加快了，相继出台了一系列相关措施，并于2011年开始在沪、深两地进行房产税改革试点。

（二）我国房产税征收的现状

在税收实践中，1986年制定的《中华人民共和国房地产税暂行条例》是我国税收工作的征收依据，其中规定了房产税的征收对象为生产经营性房产，对于非生产经营性房产不予征收；纳税人分为产权所有人、承典人、房产代管人或实际使用人；税率按两种方式计算，第一种税率为1.2%，参照房产的现存市场价值按房产予以计算（原值扣除10%-30%）；第二种税率12%，参照租金收入计算的。

三、域外房产税的征收经验

（一）以房产的保有人为纳税对象

纳税人作为税收征收的直接参与者，对税收工作的顺利进行起到了十分重要的作用。世界各國对于房产税纳税人的规定都不尽相同，但是从总体上看，大都以房屋的保有人作为房产税的纳税人。房屋的保有人既包括房屋的所有者也包含使用者，如美国的税法中规定，房产税的纳税人为拥有房产的自然人和法人；英国的税法中规定，房产税的纳税人为年满18周岁的房屋所有者；荷兰的税法规定房产税的纳税人为房屋的消费者和使用者；我国台湾地区的房产税纳税人为房屋的承租人或者使用人。

（二）征收范围广泛、税源充足

房产税征收范围的大小，在世界各国也有不同的规定。但是相比而言，很多国家对其征收范围都采取扩大的作法。它们不仅针对经营性房屋开征房地产税，对于非经营性房屋例如个人住宅也开始征收；如美国就是不仅对经营性房屋征收房产税，对个人住宅也征收房产税；加拿大的征税对象更为广泛，它不经规定房产与地产需要征税，甚至连设施与设备计算在内，这大大扩充了房产税的征收范围，使得税源更加充足。

（三）建立较为完整的房产评估体系

为了保障税收的完整顺利征收，财产评估、财产登记、财产信息管理等方面必不可少。这就要求我们建立较为全面的房产评估体系。这也是世界各国的通行做法。例如为了对房产税的征收提供有效的监督，波兰专门建立了两个关于数据收集的部门，税收部门在进行收税的过程中将获得的信息于这两个部门手机的信息进行比对，形成有效的监督机制，来保障税收征收工作的高效完整；同样的英国设立了专业评估师与房地产评估机构来有效的评估计税价值；在信奉三权分立的美国，将征收与评估工作进行分离，并采取社会评估机构评估的方式来保证房产评估的真实。

四、我国房产税的改革建议

（一）将房产保有人规定为纳税人

目前，我国房产税的纳税人分为产权所有人、承典人、房产代管人或实际使用人，这主要以房产的所有权人或单位为纳税人，而根据上文我们得到的国外经验，为了加快促进房产的流转，大多数国家将房产的所有人和使用人（即房产保有人）作为纳税人。另外，根据权利义务的对等性，房产的使用人作为公共服务的实际享有者也应该为此支付一定的对价即支付相应的房产税。

（二）明确征税对象，扩大征税源泉

目前，依据《中华人民共和国房地产税暂行条例》，其中规定了房产税的征收对象为生产经营性房产，对于非生产经营性房产不予征收。而在国外的很多国家，针对非经营性房产也征收相应的房产税。我国的这种规定不仅浪费大量的税源而且使房价不合理的上涨。因此，需要将商品房以及住宅纳入到房产税的征收范围来。近年，随着我国商品经济的不断发展，城镇化的加快，人们对于商品房的需求不多增加，但是在现实中存在着一批“炒房团体”，他们以赚取高额盈利为目得囤积房源，抬高房价严重的扰乱市场规律，损害广大消费者利益。为此针对个人商品房的房产税豁免就显得不可时宜，我们应对其征收房产税来有效打击这种行为。

（三）构建完善的房地产市场价值评估制度

为了保障我国的房产税改革的顺利进行，需要我们具备良好的税收管理体制和征收水平，由于我国的各种机制的缺失，导致我国的房产税征收工作不能高效的进行下去，为此，根据国外相关国家的有利经验，为加强房地产的征收管理，我们需建立完善的房地产市场价值评估制。这就需要我们做到以下几点（1）在经过科学研究的基础上制定可行的评估方法和评估方案，最终建立统一的房地产评估机构；（2）建立健全房地产信息，为满足房产税更好的征收管理，需建立完整的房地产信息库并做到信息各方共享。做到房地产行业的信息共享；（3）对税务工作人员进行专业的培训，增加评税或估价专业人员，来处理复杂的房产税征管需要。

（四）实行超额累进税率

为了打击房地产的投机行为，保障房产税的有利实施，我国房产税的征收应该实行超额累进税率。这主要由于我国的炒房现象十分严重，有的人囤积的十几套甚至几十套房子，根据房屋所有人的房屋持有量来征收房产税，随着个人所有的房屋越多，税率越重，加大他们投机房屋的成本，做到无利可图甚至亏损最后迫使它们退出房地产市场。具体而言，针对居民所有的第一套房屋可以免征房产税，对于第二套、第三套开始加征超额累进税率。这主要是为了保障房产税可以顺利实施下去，减少阻力。在我国的大多数购房者中，买房的目的是为居住，而且只有一套房屋，如对其征收房产税会严重加大其负担，导致阻力很大。相反通过对拥有多套房屋的群体征收高额房产税可以有效的打击炒房行为，降低房价使市场回归到合理水平，也间接的维护的广大人们的利益，保证房产税的征收顺利实施下去。