商品房买卖中网签与预告登记制度的关系探讨

摘 要：在商品房买卖领域，网签合同与预告登记制度有着相似的功用，均有对于购房人权利的保障作用，这尤其体现在出卖人一房数卖的情形中。然而无论是理论层面还是实际效果上，二者均有着较大差异。本文即试图厘清二者的适用价值，及其联系与区别，并给出相应的制度建议，以期有助于商品房交易中购房人权利的现实保护。

关键词：商品房买卖；网签；预告登记

一、概述

（一）商品房买卖“网上签约”制度

近年来，各地纷纷推行商品房预售“网上签约”制度。国务院办公厅在《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》中明确提出了“进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度，加大交易资金监管力度”的要求，此后，網签制度更是得到蓬勃发展。

以上述《通知》为例，采用网签以避免开发商一房多卖的技术手段如下：开发商与购房者签订的商品房预售合同，均应在网签系统上进行网上签约和预售登记。一旦网上提交，系统自动生成认购书编号或合同编号，且管理系统及时标明相关商品房已预订或已预售。一旦商品房已联机签约或已预售登记，则开发商对其就不能另行网上签约。已联机签约的，须经交易双方当事人共同申请才能解除，即注销网签。简言之，所有的商品房预售，都必须进行网签，而一旦网签，则对于已预售的商品房，开发商就无法再次进行网签，从而被实际剥夺再次订立买卖合同的可能。

网签合同对于房屋的归属亦有重要的影响，这一点在一房二卖情形之中体现得尤为明显。根据最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》第16条的规定，应按照办理房屋所有权移转登记、合法占有房屋、买卖合同成立的先后顺序等确定权利保护顺位；其同时规定了预告登记具有对抗效力。除此之外，地方许多法院的文件对房屋归属顺位的因素作了类似的更细致的规定，有些法院还要求考虑实际付款数额的多少、是否网签、预售合同是否登记备案、房屋利用等情况。例如，北京高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第13条规定的房屋顺位即按照移转登记-已合法占有-实际付款数额的多少及数额、是否办理了网签、合同成立的先后等因素。

（二）商品房买卖预告登记制度

根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第四条，“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照《物权法》第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。”

因此预告登记制度适用于房屋买卖、抵押等引致不动产物权变动的交易中，功能是通过防范不动产物权人的一物数卖等行为，来确保买受人等债权人实现其请求权。实现方式为，在一房数卖且商品房均未办理过户登记的情况下，确保已经办理商品房预售①合同预告登记的买受人的权利应当优于其他买受人。

张双根教授认为，我国《物权法》上预告登记之主旨，在于保全以房屋等不动产所有权转让以及其他变动为内容之债权性请求权。此即表明，预告登记在我国《物权法》上是一项辅助性制度，旨在配合物权变动，以保障其效果的实现。《物权法》第20条之预告登记制度，在立法、实务与学理上均为主要适用于商品房预售情形，以保全预购人的购房预期利益，以及相应的购房融资担保需求。然而由于所预售的在建商品房不属于不动产、无相应的不动产登记簿，且债务人无法实际享有所有权、处分权，因此，张教授认为，预告登记制度未能发挥出立法者所预设的功能，且其业务数量极为有限，因而该制度的关注点应撇开商品房预售情形，另觅其他适用领域。

二、网签与预告登记制度之比较

简而言之，二者的作用有相似之处，预告登记拥有物权层面的效力，网签则是合同效力，旨在保护第一买受人的权利。二者在避免出卖人一房两卖的功用上相似，但实际效果有所差异：

（一）网签中的买受人权利性质及制度分析

从本质上说，网签的商品房买卖合同仅会产生合同债权，而非准物权。因此，网签备案能解决的问题只是确定本合同的效力优先于后发生的合同，并无物权上的效力。崔建远教授认为，商品房预售合同、销售合同经过网签等登记备案手续之后，买受人所享权利确实有了一些对抗第三人的效力，且在一房数卖的情形中，第一购房人举证证明第二购房人有过错相对更容易，但其只在证据的效力方面具有优势，在物权效力方面并无实质性效果。因此，权利人在网签的房屋买卖合同项下的权利仍然属于债权。

具体而言，商品房交易网上签约备案主要是为了避免“一房二卖”等行为，维护交易秩序和买卖双方的合法权益。但是，从法律意义上讲，商品房交易合同依法签订后就已具有法律效力，网签备案仅具有公示、确认和管理的功能，对交易本身并不产生额外的法律效力，也不对房屋所有权的变动产生影响。因此，二手房买卖网签在法律性质上仅是房产交易监管部门的监管行为，不具有创设物权权利的功能，不产生相应物权效力。

从我国法律规定来看，商品房买卖协议签订后到办理过户前的风险防范，应通过预告登记制度来实现。《物权法》第二十条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。2015年《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第30 条指出，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。因此，预告登记作为一项法定制度，具有完整的权利保全效力。

网签所引发的实务纠纷多集中于“存量房”交易领域。举例来说，如被誉为“首例房屋买卖网签注销案”的“沈某与安某房屋买卖合同纠纷案”。该案判决体现出法院认可网签合同本身应是一种成立和有效的房屋买卖合同。所以房屋买卖进行了网签，也就确定了这份房屋买卖合同的成立，且合同通过行政部门公示，效力进一步得到肯定。在另一起案例中，中院进一步认定，网签备案不等于取得房屋产权。这进一步说明了网签无法完全代替预告登记。从实践来看，网签制度具有一定的强制性，但其法律效力方面亦有不足，即其虽然能有效防范“一房多卖”风险，但是由于制度的非强制性，在房价快速上涨的卖方市场中，办理比例仍较低。

另外，实践中一个值得注意的问题在于涉商品房执行异议之诉中。“买受人对未办理过户登记手续无过错”是《执行异议复议意见》第26条规定的要件之一，实践中商品房买卖合同常常采用网签等备案登记作为商品房买卖的公示方式。本文认为，合同备案登记不同于过户登记，没有办理合同网签登记不应影响对买受人无过错的判断。

（二）预告登记的买受人的权利性质及制度分析

预告登记中，购房人的权利在本质上还是债权，但是不同于普通债权。具体而言，商品房进行预告登记后出卖人再处分该不动产，将不发生物权效力，因此说预告登记具有物权的对抗效力。因而预告登记权利人拥有的是一种准物权，或称物权期待权，这与网签的债权有着本质差别。

与德国不同，我国的现房交易机制未给预告登记制度预留足够的适用空间，主要表现为：第一，现房交易无需专门的要式的物权合意，当事人订立买卖合同后，就能随即申请登记，交易的确定性相对较高，这弱化了预告登记的现实作用。第二，在不动产登记机构把相关申请事项记载于登记簿后，还要向物权人发放权利证书，因物权变动而申请登记时，权利证书是必备材料（《不动产登记暂行条例》第16条第1款第3项），所以在通常情况下，只要登记机构受理了登记申请，受让人基本上无需担心转让人再行处分，预告登记因此也不太必要。此外，由于二者功能存在较大程度上的重叠，预告登记制度正面临着网签制度的致命冲击。

（三）二者的比较

在商品房交易中，网签具有较强的公示效能，其信息是在当事人和房管部门的共同参与下形成的，有高度的权威性和稳定性，它还记载于楼盘表，形成公开的交易档案，具有公开性。但是，因缺乏明文的法律依据，其确定性存在严重不足。法律未明文规定的网签与预告登记似乎差异甚大，但抛开形式差异，对二者功能进行实质性分析，不难看出其在存量房买卖中具有高度相似性。

首先，预告登记旨在通过保障房屋购买人对出卖人的转移房屋所有权的债权请求权，来防止一房数卖，为了实现该目的，预告登记产生登记禁止的效果，即根据2016年国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则》第85条第二款，未经预告登记买方的书面同意，卖方无法通过登记把同一房屋转让或抵押给他人。网签也有防止一房数卖的目的，且其后果也类似于登记禁止。其次，预告登记之所以能对抗他人，形式上固然是法律明文规定的结果，但实质是借助登记这一信息平台，将本处于相对权范畴的债权请求权公示出来，使其产生对抗力。网签有与登记基本一致的公示平台，且网签信息的楼盤表亦记载了不动产登记簿中应有的信息。

三、制度建议

网签和预告登记均属于干预交易过程的措施，目的均在于强化买方债权，且均通过公开的信息平台发挥作用，功能高度重合。从实践情况来看，有了强制性的网签，自愿的预告登记似乎在存量房买卖中就没有了适用空间。因此，在预告登记于存量房买卖实践中缺位时，有必要肯定网签保障买方债权的效力。

但是，我们应当还要看到，网签涉及房管、金融、工商、税务等诸多部门和领域，有牵一发而动全身的体系效应。若全面推开网签制度，在掏空网签保全买方债权效力的同时，也将浪费不少社会成本。在商品房买卖实践中，网签的确能起到切实保护买方利益、增强交易确定性的作用，但其弊端也显而易见。

因此，在充分肯定网签制度有利之处的基础上，双方可以根据实际情况，设计先付款后交房等多种交易模式，进一步增进交易的灵活性。一旦网签不能发挥保障买方债权的效力，买卖双方就必须寻找可能的替代机制，如申请预告登记、设立担保等。结合房产交易管理与登记衔接的现实需求，不妨使网签与预告登记联动，即在当事人申请网签时，同时也申请预告登记，这样既能保持网签的使用惯性，又能发挥预告登记的实效。

注释：

①所谓“商品房预售”，依《城市商品房预售管理办法（2004修正）》第二条，是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。

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作者简介：

张一宸（1994.9～ ），女，汉族，山东滨州人，硕士研究生，北京航空航天大学，民商法学。