购房者的“查封噩梦”何时休

摘要：房子从购买到过户，市场风险一直存在。其中最大的风险之一就是由于卖方的原因导致房子被法院查封。如何规避交易风险，避免“房钱两飞”，是每个购房者都要面临及思考的问题。

关键词：网签;预告登记;物权

中图分类号：F293

文章编号：1001-9138- （2019） 12-0064-66

文献标识码：B

收稿日期：2019-10-15

在市场经济环境下，房屋产权本身包括产权转移会涉及很多复杂的法律关系，这就需要购房者提高风险意识，加强防范。

1新建商品房

即购房者购买开发商开发的楼盘，这里面又包括期房和现房，期房是指开发商已经取得商品房预售许可证尚未办理不动产首次登记（即办大证）的房屋，即在建的、尚未竣工、不能交付使用的房屋;现房是指开发商已经办理不动产首次登记（即办大证）的房屋，即已经竣工，购买即可人住的房屋。针对这两种房屋，期房要签订商品房买卖（预售）合同，现房要签订商品房买卖（现售）合同。从签完合同到购房者取得房屋产权前，有个漫长的等待过程。在这期间，房屋如果被查封，大部分是因为开发商的原因。

依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（以下简称《通知》），房地产开发企业如果成为被执行人，财产被采取查封措施，有两种情形：（1）已经办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋;（2）已经办理了不动产首次登记（办大证）且尚未出售的房屋。实际上就是期房和现房但尚未出售。那么问题来了，购房者已经购买过房屋了，而且也签了购房合同，为何房屋还是被查封了呢？这是因为购房者的合同没有办理网签备案。

网签的步骤大体为：房地产主管部门提供网上房地产交易系统，供出卖人与买受人使用;买卖双方在网上房地产交易系统中签约，签约后的信息被保存于该房地产交易系统中，房地产主管部门可以随时查看和使用，并在一定程度上进行公示。

依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第45条规定：商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。《城市房地产开发经营管理条例》第26条规定：企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。《城市商品房预售管理办法》第10条规定：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。即开发商和购房者签订预售合同后30日内，要到当地住建部门备案。虽然目前没有明确的法律规定现房销售是否需要合同备案，但从住建部门的实际操作来看，为了加强监管，规避风险，现房销售合同也需要备案。

网签和备案是密不可分的，先有网签，再有备案。以西安市为例，开发商和购房者协商合同条款，由开发商登陆市住建局网签平台签订商品房买卖合同，并提交住建部门审核备案（由市住建局市场处负责）。备案成功后，系统会自动生成一个合同备案号，这套房屋的合同备案信息会显现在住建局的楼盘表中，得益于信息共享，不动产登记机构也能看得到。已经做过网签备案的购房者，其依据商品房买卖合同享有的合法合同债权得到了保障，足以避免被查封的风险，除非因为自身的债务问题被别人起诉。

所以对于新建商品房购房者来说，一定要购买五证齐全的商品房，签订正规的商品房买卖合同，并督促开发商尽快办理合同备案手续。

2二手房

即购房者购买业主的已经取得产权的房屋。二手房交易、过户有个过程，以西安市为例，买卖双方先要到购审窗口做购房资格审核，然后到交易窗口做网签、资金监管，接着到税务窗口纳税，最后到不动产登记窗口办理转移登记（过户）手续。2015年1月1日起，西安市城六区范围内的二手房买卖，都要通过市住建局的二手房买卖合同网上签约系统签订买卖合同，网签和备案合为一体，同时进行，同时完成。在网签合同制式版第一页的温馨提示上都会有一段话：从网签备案到房屋所有权转移登记完成，有一个过程，期间可能发生房屋被査封的风险，所以，建议买卖双方网签之后，及时办理转移登记手续。在房屋过户到买方名下之前，房屋被查封大多是因为卖方的原因。

因为只要二手房转移登记没有完成，房屋没有过户到买方名下之前，从物权的角度来看，房屋的产权还是属于卖方，在法律上视为卖方的财产。依据《物权法》第9条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。即双方签订的合同只有债权效力，而没有物权效力，产生不了物权变动。

依据《通知》第9条规定，对国土资源、房地产管理部门已经受理被执行人转让土地使用权、房屋的过户登记申请，尚未核准登记的，人民法院可以进行查封，已核准登记的，不得进行查封。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第25条规定：查封、扣押、冻结协助执行通知书在送达登记机关时，登记机关已经受理被执行人转让不动产、特定动产及其他财产的过户登记申请，尚未核准登记的，应当协助人民法院执行。人民法院不得对登记机关已经核准登记的被执行人已转让的财产实施查封、扣押、冻结措施。这里面的“核准登记”即已经完成登簿，即不动产登记机构已经将新的物权记载于不动产登记簿。依据《物权法》第14条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。换言之，只要没有完成登簿，房屋的产权即还在卖方的名下，法院仍然可以视之为卖方的财产，从而采取查封措施。

依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以査封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。总结起来可以归纳为以下几点：买方要签订合法有效的书面合同（即及时办理二手房网签）;已经合法占有（已经实际控制）;已经支付全部购房款（存人资金监管账户）或者已经支付首付款（存人资金监管账户）并积极申请银行贷款;严格按照合同约定履行买方的各项义务，没有违约行为，积极督促卖方办理过户手续，自身不存在过错。只有做到以上几点，才能在查封后及时主张自己的权利，获得法院的支持。从目前的实践来看，西安确有必要开展预购商品房预告登记、二手房转移预告登记，只有预购商品房抵押权预告登记是远远不够的。

预告登记是由《物权法》规定的一种登记类型。预告登记使已登记的不动产物权变动请求权经过公示后，具备了对抗第三人的效力，即具备了一定的物权效力。依据《不动产登记暂行条例实施细则》第85条第2款规定：预告登记生效期间，未经预告登记的权利人书面同意，处分该不动产权利申请登记的，不动产登记机构应当不予办理。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第4条规定：未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照《物权法》第20条第1款的规定，认定其不发生物权效力。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第30条规定：金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持;符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。这说明法院是认可预告登记的物权效力，并赋予其阻却强制执行的对抗效力。

所以以西安市为例，确有必要完善网签备案的流程，并依据法规、规章的要求实现住建部门和不动产登记机构的信息共享，确保不动产登记与交易有序衔接。另外，不动产登记机构应适时开展预告登记业务，完善预告登记办理流程，向社会公众做好各项业务，尤其是網签备案、预告登记二者相关法律后果的相应宣传工作，引导交易者对各项业务，特别是网签与预告登记二者行为的不同法律效力进行正确识别，让各项申请业务办理者均能知晓其他交易相关信息，作出合理避免交易风险的正确选择。

对于房屋交易来说，本身风险就是存在的，这是市场经济不可避免的。在交易之前，买方一定要核实卖方的房屋产权状况，如果该房屋上存在査封、异议登记，不建议购买;如果存在抵押登记，则要督促卖方尽快撤押，完成注销抵押登记手续，并在合同上明确办理手续的时间及逾期不办理的违约责任。在交易的过程中，一定要有证据意识。一旦在交易、过户的过程中因为卖方的原因导致房子被法院查封，要提供充足的证据，及时向法院提出异议，主张自己的权利。

总之，市场有风险，交易需谨慎。

作者简介：乔凯祥，西安市不动产信息档案管理中心。