基于以目标成本为核心的房地产成本管理探讨

康元波

摘要：改革开放以来，我国的经济迅速发展，人民的物质生活水平越来越高，城镇化进程进一步加快。随之而来的是我国房地产行业的迅速发展，房地产行业的竞争越来越激烈，而目标成本管理是房地产成本管理的核心，在很大程度上决定了房地产行业是否能够持续发展。但就目前来看，我国的房地产行业的成本管理仍然存在很大问题，如缺乏专业素质的成本管理人员和完善的成本管理系统等。研究以目标成本管理为核心的房地产成本管理体系。提出建设性的完善方案，对促进我国经济的发展有着重要意义。

关键词：目标成本 房地产成本 问题 完善措施

一、引言

房地产开发成本指的是房地产开发企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，还包括地质勘探、照明、绿化和消防等公共配套设施费用。房地产行业一直是国民经济的支柱产业，上下游和相关产业超过2。。多种。我国的房地产行业具有高杠杆化，资源密集、人才密集等特点，这就要求开发企业具有充沛的资金来源和综合性的人才储备。近期，政府对房地产行业进行了较大规模调整，限制房价上涨，停止银行对房地产企业的贷款，严重制约了房地产行业的发展。在这样的政策背景下，探讨以目标成本为核心的房地产成本管理，对房地产行业的可持续发展和我国经济的繁荣都有及其重要意义。

二、以目标成本为核心的房地产成本管理中存在的问题

（一）缺乏专业素养的成本管理人员

随着人们的需求日益的多样化，房地产行业的分工也更加的精细化，对房地产成本管理人员的要求也越来越高。传统的只需掌握财务知识和设计的模式已经不符合时代发展的潮流，新的发展趋势要求成本管理人员具有更高的专业和综合素养，统筹掌握并运用财务、设计、工程管理、销售等多方面的知识，以求在房地产的成本管理中综合处理多方信息，来节约房地产建设成本，优化房地产建设方案，为企业谋取更多的利润。

（二）缺乏系统全面的成本管理意识

很多房地产企业的思维过于局限，仅停留在国家政策或市场需求等较少的因素上。当前我国大部分房地产企业采用的成本管理方法是在预算价格的基础上进行事后结算，未能真正理解全过程、全成本的管理思想，造成企业资源的极大浪费。而现实情况中的房地产行业具有高杠杆化、资源密集、人才密集和高收益等特点，受国家宏观调控政策、竞争对手、消费者市场情况、土地市场情况和企业的管理水平等诸多因素的影响，风险性大，不可控因素多。要想有效控制房地产成本，必须综合运用系统的全面房地产成本管理模式，用整体的思维模式来探讨这一问题，为企业节约成本，增加利润，促进我国经济的增长。

（三）开发过程中未将任务落实到人头上

在房地产成本管理中，还存在一种情况，就是已经具有详细的目标测算，但在目标成本的实现过程中，未能将任务落在人头上，也就是说，开发企业相关责任人并没有实际承担起控制成本的责任，谁来负责都未确定，就更别提目标成本控制了。这种权责不明的现象是房地产行业资源人才密集，高收益高风险，房地产企业管理模式落后等因素导致的。要想房地产企业健康发展，必须弄清楚谁来担责的问题，若不先处理好这个关键问题，后面其他相关问题也就无从说起。成本超支时应该由谁来承担责任也不明确，没有压力也就没有动力，没有人承担责任，也就没有人愿意花更多的时间和心血进行成本控制，那么企业的目标成本也就无法达成。

（四）成本考核体系不健全

目前，中国的房地产企业并没有一套完善的可行的目标成本管理考核体系。从成本管理的设计到成本管理的执行过程，都存在严重问题，根本达不到企业考核的作用，也无法实现企业节约成本的目标。很多房地产企业的考核方式较为单一化，几乎谈不上是体系。成本考核的制定过程过于表面化和简单化，只有一些简单的规章制度，而具体的谁来做，怎么做，什么时候做，在哪里做，应该做到何种程度这样的关键措施却只字未提。这种过于关注形式化的成本考核体系既没有实际意义，更不能解决实际问题。要想激发企业员工的动力，必须建立一套完善的成本考核体系。

三、完善以目标成本为核心的房地产成本管理的相关措施

（一）建立房地产行业人才储备

无论在哪个行业中，人才都是行业发展中至关重要的因素。房地产行业也不例外，就目前形势来看，房地产管理人员必须具有较高的专业素养和综合素养，统筹掌握和应用财务、设计、工程管理、销售等多方面的知识，在房地产的成本管理中综合应用多方信息，来节约企业成本。主要通过两种途径，一是在招聘员工时，更加注重考察员工的专业素养和综合能力，而不是仅停留在较为表面的业务能力上。二是企业内部要进行员工培养，能够在员工招聘时就进行人才培养固然是最好的，但在时间、资金等不充裕的状况下，对内部员工进行培养也是一个较为合理和有效的方法，通过对内部员工进行有序化的培养，提高员工的专业素养和综合能力。

（二）强调系统全面的成本管理意识

房地产企业局限性思维严重限制了房地产行业的发展，片面性思维无法维持企业的生存。因此，房地产企业必须强调系统全面的成本管理意识，综合考虑国家宏观调控政策、竞争对手、消费者市场情况、土地市场情况和企业管理水平等诸多因素的影响，统筹兼顾，绝不能顾此失彼。在进行房地产成本测算时，首先要考虑时代背景和政府的相关政策，在该背景下综合考虑消费者市场、土地市场等多方面因素，即运用马克思主义哲学所强调的整体与部分的方式，要用整体性思维对待和处理问题，同时要兼顾部分，真正做到整体最优大于局部相加，实现房地产企业的成本优化管理。

（三）落实谁实施，谁负责的制度

针对房地产行业目前权责不明的现象，必须要落实“谁实施，谁负责”的政策。将成本控制的任务真正落实到负责人头上。必须有人担起成本控制的责任。“谁实施，谁负责”的制度，是一种内部约束机制，同时也起到了增强员工动力，提高员工积极新的作用。没有压力，就没有动力，将责任落实到具体员工身上，出了问题能直接找到相应的负责人，权责明确。员工也激发潜能，尽自己所能控制成本。將员工利益与企业利益进行捆绑，实现员工与企业的双赢。

（四）建立房地产行业目标成本管理考核量化指标体系

建立完善健全的考核机制有利于提高员工的积极性，对促进企业发展具有重要意义。整体的考核体系应采用评分制，根据考核对象在房地产目标成本管理中所发挥的功能和重要程度的不同，给予考核对象不同的分值，而分值的高低与员工的薪酬紧密相连。大体上应从三个方面来考核。一是从目标成本和动态成本管理方面来考核，综合考虑市场定位、方案设计、动态成本控制等多方面因素。二是从成本管理制度上来考核，制度的建立是考核体系的关键因素，在具体考核过程中，可综合利用技术合同签批管理制度和工程签证管理制度等。三是从成本标准化建设方面来考核，成本标准化建设指的是将成本管理的重点从事后核算转移到事前预测和事中控制上来。

四、结论

总而言之，由于目前受我国的宏观政策和消费者市场的影响，我国的房地产行业面临着较为严重的危机。目标成本管理具有控制功能、规划功能、激励功能和约束功能，能为控制整个项目的运营状况和科学决策提供根据，也有利于设计方案、营销方案和资金计划的设计，在企业内部形成一种相互激励，相互促进的企业氛围。为解决我国的房地产行业目前存在的成本管理人员缺乏专业素养，整体思维能力较低，内部员工权责不明和考核体系单一化等问题，我们应该建立房地产行业的人才储备，强化系统全面的成本管理意识，落实谁实施，谁负责的制度，建立并推行房地产行业目标成本管理考核的量化指标体系。积极帮助房地产行业面对危机，保证房地产行业的稳定发展。