对房地产企业管理问题的研究

(郑州大学 河南 郑州 450001)

一、新趋势下研究房地产企业管理的背景及意义

当前，随着国家宏观调控力度的不断加强，房地产企业的发展形势空前严峻。在这种形势下，房地产企业的管理已经成为影响企业效益的重要因素，企业的管理方式和手段直接决定了其未来的走向。房地产属于第三产业，其运营的对象是服务，服务的对象是围绕着人展开的，具有无形和不可触及的特点，所以运营管理必须围绕着人与人而组建。否随着市场经济体制的日益完善，房地产开发企业越来越多，房地产产品也相应增多。房地产企业管理就是房地产开发企业发展过程中应运而生的一种产物，它的产生使得房地产产品越来越贴近群众的需求，使得相关产品以业主需求为基础进行设计施工，从而具有更高的实用价值，极大地提升了房地产企业的竞争力。

管理，就是以人为核心，通过对身边多种资源的合理分配，对生产过程进行科学的规划，对生产活动进行综合管理，提高企业的运营效率。管理过程的实现离不开管理者和管理规范，管理规范是管理者进行管理的参考或者是标准，对整个管理行为起到了重要作用。房地产行业的发展离不开科学的管理。房地产管理也不是一个简单的问题，而是一个涉及到多个因素的复杂的问题。良好的管理，能够帮助房地产企业在房地产市场中站稳脚跟，推动企业的长久发展。

改革开放以来，我国的经济得到了飞速的发展，房地产行业发展也非常迅速，但是目前我国的房地产行业仍然存在许多的问题，这些问题严重阻碍了房地产行业的发展。所以，想要继续推动我国房地产市场的发展，就必须要对我国的房地产行业进行问题的归纳和对策的总结。房地产管理不是一个部门、一个管理者可以做到的事，而是一项涉及到公司上上下下所有人员的一项工作，房地产管理可以将公司的上上下下连成一片，增强企业各个部门之间的联系，提高企业员工的工作效率，也能够激发员工的工作热情和创新思维，让员工能够更好的投入到工作当中去。

二、我国房地产企业管理现状

管理的短视性和盲目性，缺乏战略规划能力。近年来，我国有些中小型房地产开发企业虽然积极参与市场竞争，在经营中迈出了可喜的一步，但经营管理水平总体上还不高，企业战略存在盲目性和短视性，管理目标不明确，注重眼前利益，或虽有目标，但不去执行，缺乏战略规划与战略分解能力。组织结构不健全。我国多数中小型房地产开发企业普遍存在组织不健全，管理体制混乱的现象，甚至有房地产开发企业由一人担任企业内部不同性质、不同级别的职务，易造成员工之间或部门之间扯皮、推诿的现象，也给中小型房地产开发企业的激励与约束机制带来了难度，导致决策混乱、领导不力、管理不善等恶果。

缺乏企业管理意识和管理理念在现代企业中，管理意识和管理理念。在企业生存与发展过程中起着决定性作用。有关资料表明，我国多数中小型房地产开发企业管理层缺乏企业管理意识和管理理念，也没有财力聘请顶级的管理咨询顾问，有些尚未制定完善的、成文的经营管理政策和内控制度，没有意识到强化经管理的重要性。即使已经制订出相应内控制度的中小型房地产开发企业大多也只是停留在的“作秀”阶段，没有引起足够的重视。

企业领导管理经验不足。与发展完善的行业相比，目前，我国中小型房地产开发企业还处于一种粗放式的管理模式。多数企业管理者未受过正规的专业教育，管理者也没有进行过系统的管理培训，致使管理者缺乏经验和管理的有效措施，出现管理松驰，甚至管理混乱的局面，这在一定程度上制约了中小型房地产开发企业的发展。从这个意义上讲，经营管理者的素质与能力很大程度上影响了企业经营管理水平的高低。

三、我国房地产企业管理中存在的问题

随着房地产市场竟争的加剧，房地产企业越来越关注自身的管理问题。但是，由于中国的房地产企业化运作还不足二十年，在很多方面还存在着不足。对于企业来说，比制度本身问题还要大的问题是执行问题。不是没有制度，而是不执行；现有的制度就不执行，再建立更多的制度有什么用。几乎所有企业的管理者都有同样的困惑和无奈。房地产开发企业在制度执行方面缺乏监督，导致的不执行：任何制度都需要监督，而且是全面的监督，包括指导本身的监督、企业内部制度管理部门的内部监督、作为“第三方”的常年管理顾问或管理咨询公司的外部监督，以及法律法规监督。任何一方面的监督缺失，都会导致不执行。信息衰减的必然性而导致的执行衰减：企业规模越大，管理层级就越多；管理层级越多，信息链就越长；信息链越长，信息衰减量就越大，甚至就会发生信息变异。信息衰减是必然的，也是制度执行不力的唯一一种客观存在。

企业管理方法不当。“我看了不少管理方面的书，我也学了MBA，为什么管理还是没有起色呢？”一些企业的管理者往往有这样的疑问。那么我们问：您看的什么书，MBA学的什么课程？是不是学的是与房地产不沾边的管理理论，而管理理论与管理实践有多大距离，自己的企业规模与那些作为案例的世界级大企业又相差多少，这些企业很大，我们企业很小，和他们相比，他们是骆驼，我们充其量是兔子，甚至是一只小鸟。他们所谈的是管理骆驼的方法，这和我们养活兔子的方法没有多少共同点。用管理骆驼的方法来管理兔子，恐怕有很多问题。骆驼前进需要稳健，因为它的骨架大，不能跑得太快，太快就散架了，所以跨国企业谈战略管理、谈市场份额，谈沟通。牵兔子，要求快速奔跑，速度是关键，因为重速度、求利润，才是小企业的生存方法。牵兔子的方法是让兔子撒腿快跑。这就是绝大多数管理书籍总给人远水难解近渴的原因。

缺乏企业文化。“文化品牌力”是企业综合竞争力的重要“分力”之一，是企业竞争的最高阶段。企业文化是企业成功发展的促进剂，能提高制度的“执行力”。同时，企业文化又能起到制度所无法起到的“软作用”。因为企业文化能极大地提升全体员工的企业认同感和责任心，增强凝聚力和团队合作精神。因为房地产企业一般成立时间较短，规模较小，还没有形成多少企业文化。另外，因为许多企业“家族式”、“江湖式”管理的色彩太浓，有“不阳光”的开发行为；许多企业的管理者“不良嗜好”较多，因此没有多少企业文化可以认同。因此，除了部分上市公司和明星企业外，缺乏企业文化成了当今业界绝大多数企业的通病。

四、针对房地产企业管理问题的有效对策

提高地产企业的管理素质与管理水平。要想达到一个好的管理效果，提升自己的管理素质与团队的管理水平，首先就是对自己的本职工作的熟练掌握，这不仅体现在日常的部门工作本身，更体现在与部门工作相关的业务的学习中。以我为例，作为一个刚毕业不久的大学生，接触营销工作的时间并不长，虽然之前接触过营销的理论，但是能够运用在现实实际中的少之又少。现实的工作更加要求我能够根据当地的实际情况来安排现实的工作内容。然而现实里的东西操作起来会跟理论相差很远。但是，任何现实的活动缺乏了理论的支撑与引导都是不会实现长久成功的，所以我个人认为，虽然理论知识在某个阶段看似与现实联系不够紧密，发挥作用不够明显，但决不能因此忽视理论知识的学习，只有依靠扎实全面的理论功底，才能将工作做久、做牢、做强。以前在学校的时候是先学理论，然后通过案例的学习，把理论结合到现实实践中来，而现在则是在工作的过程中，从实践中去寻找有用的理论来作为自己的指导，这样寻求出来的理论才会是经久不衰，且为实践所检验的，极具教育指导意义的理论。就目前来说，有关于营销手段的应用环境及优劣势分析，营销策划的合理性与有效性，消费者行为与心理的分析，市场需求与供给的预测分析，市场宏观环境与政府政策对房地产市场、购房者的影响等等，都需要我们去进一步地学习。要言之，一是要熟练掌握本职工作的方法与流程，二是要进一步学习更加高效的知识和理论来为自己的工作保驾护航，提高工作效率，提升工作效果。

团队精神的培养与沟通协调能力的提高是一个公司保持年轻活力、快速高效运行的必备条件。团队精神体现在公司的所有员工都能够朝着一个明确的目标去努力去奋斗，能够为了这个目标去奉献出自己的时间、精力与智慧。当这个目标达成的时候，员工会感觉到自己的人生目标也得到了实现，自己的人生价值也得到了证明。因此，必须让员工真正能够融入到企业的工作中来，以主人翁的态度去做好每一件事情，过好每一天。这样，大家就有了共同的可以预见的清晰明确的目标，那么所有人都会朝着这个目标去努力，大家工作就会更加有动力，办起事情来也会更加有效率。团队精神与共同目标不仅仅局限于我们房地产公司内部，它更多地应体现在与房地产公司相关的各个合作方，从总包、分包，到广告媒体等等，我们都应该与这些利益相关方建立一个共同的目标，大家都为了这个目标去努力，实现共赢。如何寻求到这个共同的目标并实现它很需要我们的智慧。沟通协调能力体现在公司对内对外两个方面。对内，能够有效的与公司各个层面的工作实现快速准确的对接，这样，公司的治理水平无疑会上升一个台阶。对外，能够与利益相关方顺畅地进行沟通交流，使合作完美进行，那么公司就会快速盈利。这两个方面关系到公司自身运行的效率以及公司的盈利能力。团队精神的培养有赖于公司合理而又明确的目标制定，沟通协调能力则有赖于员工在工作过程中自觉的培养与提高。

规范操作，标准化流程的建立。我们房地产公司刚刚起步，各种工作都处在探索的阶段，但我相信成功是可以复制的，一个盈利的项目必然要依靠良好的管理，而这种管理是可以复制到其他项目中去的。虽然各个地方的政策法规不同，但是在统一的体制下，很多东西都是相通的。所以目前标准化流程的建立会对我们今后的发展产生不可估量的促进作用。我们通过标准化操作来积累经验，从而建立起一套行之有效的管理体系，以后当我们有新的项目的时候，就可以拿来就用，省时省力。这个标准化流程需要一个从上而下的贯彻体系，上要有人有部门来牵头促进，下要要遵守规范，严格执行。这样，通过熟练的标准化的操作技巧简化掉操作过程，提升了工作效率。四、一定要保证每天的学习时间。现在这个信息时代，每天的信息扑面而来，关于房地产的政策法规也是一天一个样，一定要保证自己对这些信息的敏感度，要不断提高自己应对变化的能力，否则就会被市场迅速淘汰掉。以上便是自己的几点拙见，对于刚走出校门踏入社会的我来说，自己的一些想法可能还远不够成熟，希望在实践中能够快速吸取他人的长处，及早成长，为公司贡献越来越多的力量。

五、结语

随着市场经济体制的日益完善，房地产开发企业越来越多，房地产产品也相应增多。房地产企业管理就是房地产开发企业发展过程中应运而生的一种产物，它的产生使得房地产产品越来越贴近群众的需求，使得相关产品以业主需求为基础进行设计施工，从而具有更高的实用价值，极大地提升了房地产企业的竞争力。

总而言之，房地产企业实施对管理的重要性认识，是其当前以及未来发展的需要。在具体的实施过程中关键是需要完善全面管理体系，推行成本管理信息化系统建设，做好各项成本分析报告，以及加强和提高成本管理人员的业务水平与道德水平。要提高房地产企业的经济效益，提高市场竞争能力，更要建立完善企业管理。房地产市场化程度不断地加强，竞争也越来越激烈，为此要想获得经营利润，房地产企业除了必须提供适销对路的房源外，还应该加强自身的管理，严格管控企业现金流。真正意识到房地产企业管理的重要性和必要性。

【参考文献】

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