离婚诉讼中婚前按揭房产分割问题研究

　

(江西师范大学　江西　南昌　330022)

一、房屋所有权登记对婚前按揭房权属认定的影响

婚前一方按揭房，在婚后双方共同偿还贷款，取得房屋所有权登记后，会因为房屋所有权登记方式的不同而产生纠纷。

(一)房屋所有权登记在婚前交首付款一方名下

根据我国《物权法》的相关规定，房屋所有权登记是不动产物权变动的生效要件，购房人在完成房屋所有权登记之日起，即获得了该房屋以占有、使用、收益和处分为内容的房屋所有权。根据我国《婚姻法解释(三)》第十条的规定，婚前按揭房贷款购房的情形，只要购房之人已经进行了房屋所有权的登记，那么，购房人是否还清银行贷款或者是否存在婚后的共同还款行为，均不会影响登记在房屋所有权证书上的所有权人取得按揭贷款所购房屋的所有权。根据《若干问题的解答》第六条关于“夫妻一方婚前以个人财产按揭购买房屋，婚后夫妻共同清偿贷款，在离婚诉讼中如何处理”的答复是：“夫妻一方婚前以个人财产购买房屋，并按揭贷款，产权证登记在自己名下的，该房屋仍为其个人财产。同样，按揭贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质。”可见我国相关法律规定仍是将该房屋认定为婚前支付首付款一方的个人财产。

(二)房屋所有权登记在另一方名下

目前，离婚案件的司法实践中常常会出现一方出资在婚前以另一方名义购买房屋应当如何进行分割的问题，由于《婚姻法解释(三)》对该种情形未作出明确规定，使得现实生活中，离婚双方对该财产的争议更是异常的激烈，该情形在离婚诉讼房产分割中应当如何处理，也成为了司法实践中的又一个难题。

当前，有部分人认为根据相关法律规定，夫妻双方可以在婚前或者婚后就个人财产或者夫妻双方共同财产进行约定，只要该约定不影响第三人的合法权益，均可以得到法律认可，对夫妻双方均产生约束力。婚前一方支付首付款，婚后夫妻双方共同偿还贷款，并将房屋所有权登记在另一方名下的行为，有明确赠与对方房产的意思，根据我国现行物权法相关规定，房屋所有权登记证书上只有另一方的名字，在离婚诉讼中，若无法提供证据证明赠与关系不能成立，则可以认定该房屋所有权登记一方为房屋的所有人。在对房屋进行分割时，仅对夫妻双方婚后共同偿还贷款的部分进行分割即可。

(三)房屋所有权登记在夫妻双方名下

对于婚前一方以个人财产支付房屋首付款，办理按揭房，婚后夫妻双方共同偿还贷款，房屋所有权登记在夫妻双方名下的情形，在法律规定中规定较为详尽，司法实践中各方观点和做法基本相同，均认为是夫妻双方共同财产，因此，对其进行论述不再具有实际意义，本文在此将不再进行讨论。

二、婚前按揭房婚后增值部分的分割

近年来，我国房屋价格不断上涨，对于婚前按揭房，至夫妻双方离婚时房屋价格已经远远高于最初购房的价格，在立法中对此部分上涨价格称为房屋增值部分，相应而生的，离婚诉讼中就房产的增值部分的分割也就称为了社会各界的关注焦点。

究竟对未获得房屋所有权一方进行的补偿如何计算更为合理呢，笔者在第一种计算方法的基础上，将购房贷款利息考虑其中，得出如下公式：

房产现值×(月还贷金额×共同还贷月数÷房屋总价款)×50%

其中，月还贷金额包括每月偿还的贷款本息，房产总价款包括首付款及贷款本息，虽然该方法未将银行贷款利率的浮动因素考虑其中，但是已经相对较为合理，可以广泛应用到审判时间中。另外，在司法实践中对房屋增值部分进行分割时，还应当结合具体案情考虑双方在婚姻中各自的付出比例。我国当前社会形势下，男女双方结婚大都是由男方在婚前出资购买房屋，法官在对夫妻财产进行分割时还应考虑到夫妻双方在婚姻家庭中扮演的角色，由于女方在结婚后承担的家务也较多，有很多女性在婚后为了家庭干脆放弃了自己的工作和事业，专职担当着生儿育女、相夫教子的角色，对婚姻家庭做出了较多贡献，当前，在以男方婚前出资购买房屋较为普遍、房屋作为家庭主要财产在离婚诉讼中进行分割时，对女性的适当关心和照顾是必要的。我国《婚姻法解释(三)》规定的“适当补偿”也要求办案法官在查清案件事实的基础上，结合案件的具体情况，遵循婚姻法适当保护妇女和儿童利益的原则，在补偿金额上发挥一定限度的自由裁量权。

三、对婚前按揭房进行分割的建议

近年来，我国先后颁布了两部婚姻法的司法解释对离婚诉讼中的房屋分割问题进行规范，对于以上不足之处，笔者将在下文对其进行论述，并试着提出加以完善的建议。

(一)对按揭房的处理进行系统化规定

《婚姻法解释(三)》第10 条虽规定了按揭房处理方法的直接条款，但适用却有着严格的条件，而且还要考虑首付款、房屋产权证书以及还贷情况，这些都无明确规定，使得司法实践中同案不同判现象时有发生。因为按揭房类型多样，所以清晰界定“按揭”房屋的权属问题是正确分割按揭房屋的前提，而如前所述，我国现行《婚姻法》及司法解释中涉及到按揭房的专门性规定不仅内容少而且涵盖不全，故应就按揭房的确权及分割进行系统化规定。

(二)建立夫妻财产登记制度和发挥约定财产制度作用

我国现行登记制度主要受《物权法》调整，根据物权法的相关规定，房屋所有权登记证书上记载的权利人被直接推定为房屋的所有人，具有公示和公信效力，能够产生对抗第三人的法律效力。但是根据《婚姻法》及其司法解释关于房屋所有权的规定，夫妻双方在离婚对房产进行分割时，更应当考虑到房屋的出资购买人，根据房屋的出资情况，判定房屋的所有人，这在某种角度上打破了《物权法》的相关规定，两部法律看似相互矛盾，但实质上并非如此。房屋所有权登记是房产登记行政部门根据当事人提供的相关材料对房产所有人进行形式上的审查后，颁发房屋所有权登记证书明确产权归属，进而实现其保障交易安全的目的。而《婚姻法》相对房屋所有权的审查更注重实质方面的内容，即对房屋的实际出资购买人进行审查，还原购房之初的真实状态，以实现真正的公平，更加有效地保护当事人的利益。

(三)将过错赔偿的范围扩大到房屋产权的分割

根据我国《婚姻法》第四十六条的规定，离婚时，无过错的一方可以向导致婚姻关系破裂的过错一方要求赔偿。虽然目前为止，法律规定的过错仅仅包括重婚、与他人同居、实施家庭暴力以及虐待和遗弃家庭成员，没有将更多的其他致使家庭破裂的过错收入其中，但是其规定的过错赔偿制度仍有较积极的意义。在离婚诉讼中，无过错一方可以根据对方的过错向人民法院申请要求赔偿，以达到维护自身利益的目的。目前司法实践中的普遍做法是经济赔偿，笔者认为，有必要将房屋产权的分割囊括到该过错赔偿的范围之中。若将该项赔偿列入其中，势必加大了过错方的离婚成本，可以有效地制约过错方不犯或少犯过错，从而达到规范婚姻双方行为，有效保护婚姻关系的社会效果。

结语

房屋是一个家庭维持生活的重要物质保障，按揭房由于其牵涉主体较多、还款时间较长等特点，使得按揭房的权利归属不好确认。在离婚率如此高的时代，离婚时按揭房的处理牵动着两个家庭的神经。然而不管是在立法上还是司法实践中，按揭房的规定和处理还存在许多问题。所以笔者结合司法实践中的情况，提出按揭房处理的立法建议，希望为建构完整的按揭房处理体系做出贡献。