商品房买卖合同法律纠纷及其应对——以江西省抚州市为例

解小平

（东华理工大学文法学院 江西 南昌 330000）

商品房买卖纠纷已成为普通百姓所涉法律纠纷中最常见、标的额最大，也是最牵动人们神经的法律纠纷。笔者以无讼案例库为研究样本，在无讼案例库中输入“商品房销售合同纠纷”，在结果搜索中输入“抚州市中级人民法院”，共搜得案例187件，这187件案例中按民事裁判形式分，其中判决162件，裁定16件；以适用的审判程序分，其中二审176件，再审2件；以作出的裁判年份分，其中2014年 41件，2015年 20件，2016年 7件，2017年110件。

一、商品房买卖合同常见纠纷及其判决

抚州市中级人民法院2014年共审理41件商品房销售合同纠纷案，其中同批次36件为延期交房违约金纠纷，抚州市广昌县人民法院因首次处理该类型案件，将同批次36件案件分两次判决，11件案件以竣工验收备案制为法定验收标准判决，当事人不服上诉，抚州市中级人民法院改判竣工报告制为商品房验收、交房标准。随后，广昌县人民法院将剩余25件案件以竣工报告制为标准判决。该案对延期交房违约金的赔偿计算标准，按出卖人与买收人合同约定的“已付房款日万分之一计算违约金”，但对违约金过高的调整问题抚州市中级人民法院终究要面临，江西亚凌实业发展有限公司广昌分公司与潘其瑶商品房销售合同纠纷二审判决书（2015）抚民一终字第291号、（2015）抚民一终字第292号分别就延期付房款、延期交房违约金由日万分之五调整为日万分之一，确定了抚州市商品房买卖合同纠纷延期付款、延期交房违约金的调整标准。此后两年，抚州市在延期交房违约金标准上都统一为日万分之一,但抚州市中级人民法院在（2017）赣10民终29号判决书中将违约金过高的案件调整为日万分之二，判决理由为“一审法院按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布同地段同类房屋租金标准不当，由宏安房地产公司按已交总房款的万分之二按日承担违约责任更为合理”。

延期办证违约金纠纷经过两审的总共有2起，第一起是南丰县人民法院（2015）丰民初字第17号民事判决，参照中国人民银行同期同类贷款利率标准判决延期办证违约责任，当事人不服提起上诉，抚州市中级人民法院以（2015）抚民一终字第317号判决，认为一审判决违约金标准过低，由双方约定的日万分之五调整为日万分之二。另一起有关办证违约金的案件，广昌县人民法院（2015）广民初字第281号民事判决支持了按照合同约定的依照中国人民银行同期同类贷款利率标准支付违约金的诉求，但涉诉商品房能否办理房屋权属证不属于法院审理范围，故对吴后耿要求恒信房地产将所涉商品房和车库房地产权属证书交付于吴后耿的诉讼请求不予处理。原告吴后耿不服引起上诉，抚州市中级人民法院以（2016）赣10民终85号判决将不属于法院审理部分改判为被上诉人十五日内将本案商品房办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，协助吴后耿办理产权证书。

因房屋质量瑕疵纠纷而经过二审的是陈小毛、吴桂香等11户业主与广昌县万里实业科技有限公司商品房销售合同纠纷，业主诉称商品房在交付使用后存在楼板裂缝的情况，2012年11月30日，经江西赣坤建设工程司法鉴定所对万里公司开发的楼盘8栋、15栋、25栋楼板裂缝质量状况技术论证出具了鉴定报告书，鉴定结论为：莲城国际8栋、15栋、25栋住宅楼的楼面出现的各种类型的裂缝产生的主要原因是施工不规范，使得楼板面负筋保护层（按照规范）过大造成的。楼板出现各种类型的裂缝经加固或整修后，不会影响房屋整体的安全和使用功能。该裂缝不是由于外荷载或基础不均匀沉降引起的结构性裂缝，不会影响本工程的主体结构安全，并出具了维修建议。2012年12月14日，设计单位赣州现代规划建筑设计有限公司根据该鉴定报告出具了莲城国际8栋、15栋、25栋楼板裂缝修补加固方案。一审法院判决是万里公司按2012年12月14日赣州现代规划建筑设计有限公司出具的楼板裂缝修补加固方案对陈小毛、吴桂香购买的莲城国际20栋2单元602室住房裂缝进行维修加固。二审维持了该项判决，并补充房屋维修加固需在本判决送达之日起三个月内完成。

因规划变更引起小区品质下降的纠纷是罗叙全等29户业主与广昌九川物流有限公司商品房销售合同纠纷案中，业主诉开发商超容积率建设造成其损失问题，一审法院广昌县人民法院在（2016）赣1030民初354号等民事判决中认为，建设主管部门已经对超容积率开具了处罚决定书，开发商已接受了处罚，即采取罚款而不是拆除的措施，且罚款后办理了规划许可手续。同时，土地主管部门与开发商签订了容积率变更合同，开发商也补交了土地出让金。这说明土地、建设主管部门已批准规划变更，而且房屋均已经通过竣工验收备案。合同本身也没有关于容积率的约定，因此，驳回罗叙全提出的开发商超容积率造成其经济损失的诉请。业主不服提起上诉，二审抚州中院在（2017）赣10民终57号等判决书中认为，第一，九川公司违反规划设计超容积率建设的行为，属违反行政法上强制性法律法规的违法行为，该违法行为作为行政处罚的事实依据，已经得到相应行政制裁，故罗叙全以违反行政法上的法定义务为由要求民事损害赔偿依据不足，不予支持。第二，本案商品房买卖合同第十条“规划、设计变更的约定”约定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：1.该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2.该小区规划设计变更。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。”按照该约定，在九川公司在规划变更后未及时通知买受人的情形下，买受人有权选择的是退房。买受人既未选择退房，当然不能以该约定为由请求违约的损害赔偿。第三，罗叙全虽主张规划变更严重影响其所购房屋质量和使用功能，使其居住环境和生活舒适度恶劣，房屋价值严重下降，但其并未能提供相关证据证明上述事实，亦未能对上述事实造成的损失举证证明，应承担举证不能的不利后果。综上，对罗叙全关于要求赔偿超容积率造成损失的上诉主张不予支持。

二、法院判决评析及其应对

延期交房要承担违约责任是确定的，商品房买卖合同范本中也有约定，一般是轻度违约比如延期交房90日内，出卖人按已付房款的一定比例比如日万分之一至日万分之五承担违约责任，严重违约比如延期交房超过90日或180日的，买受人可选择解除合同，并计算一定的占用购房款的违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一至万分之五的违约金（该比率不低于之前轻度违约的比率）。鉴于房价一直处上升趋势，开发商延期交房业主一般选择合同继续履行，要求开发商支付延期交房违约金，但开发商一般会以约定比例过高作为抗辩理由，要求降低比例，同时对延期交房的截至日主张为五方验收的竣工报告制。开发商主张违约金过高，那么何谓“过高”？“过高”的举证责任归谁？《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下文简称《商品房买卖解释》）第十六规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。那么如何确定“造成的损失”，是否可以依据《商品房买卖解释》十七条的规定，以购房款的利息损失即参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算或者按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定？司法实践给出的答案是否定的。法院认为《商品房买卖解释》十七条的适用前提是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法”，虽然按照法律理论，对难以认定的事实可以通过举证责任分配来承担败诉风险，但遗憾的是《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第八条规定：“人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。”由此可见，双方对违约造成的实际损失均负有举证责任。在双方均不能提供证据证明实际损失的情况下，应当依据《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十九条规定即“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，因为“实际损失”已成难举之证，所以裁决的作出似乎只剩下所谓的“公平原则和诚实信用”了，判决结果的不确定性和反复性已不可避免。因此，同截至日期是以竣工验收备案为准还是“准竣工验收备案”为准适用的不确定性一样，为保护自己的权益不被司法审判误伤，事先在合同中约定“实际损失”的认定和房屋交付标准就成为必要，由于房屋租金有时基于所购商品房地段人气不旺，租金较低，不利于保护和弥补业主的实际损失，延期交房违约金损失约定以购房款中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算“实际损失”更为合理,交房标准约定以取得房屋竣工验收备案表作为交房的条件对业主来讲更为公平。其实，约定违约金就是为了避免损害赔偿的不可确定性，但法院对过高违约金的调整使得双方当事人除了约定违约金之外还要考虑约定实际损失，这种双重约定，凸显法律适用的不坚决。民法崇尚的是契约精神，约定必守，特别是对风险有较高认知和赔偿能力的商家，法院不宜过多干预，因为约定高额的违约金不仅是商家的一种责任承诺，也是其促销的一种手段。法院对违约金过高的调整应有所区别,避免死板。

商品房延期办证从判决的结果看，法院都支持了较高的违约金，但事实上，延期办证造成的实际损失比延期交房更少更难以证明，两相比较可以看出法院判决既刻板又随意。对买受人而言，对延期办证的违约金不应有过高的期望，同时如对延期办证造成较大实际损失要留心收集损失证据。由于责令开发商限期办证是一种行为履行，执行起来比较困难，而且房地产权属办证涉及税务、不动产登记局等多个行政部门，为减少执行阶段麻烦，有的法院对延期办证的诉讼请求一概以不是法院受理范围为由驳回，抚州市中级人民法院对此予以纠正值得赞赏，但政府对期房交易办证环节的缺乏规范，是造成这一困境的主要原因，建议政府在期房买卖中，将相当部分的购房款收入强制要求开发商存入指定帐户，金额以大于或等于办理产权证所需缴纳各项税费为宜，从而保障买受人能按时办到房产证。

对于房屋质量瑕疵，司法解释规定得很清楚，如非因房屋主体结构质量不合格，或者因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，一般法院不会支持解除房屋买卖合同。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。但因规划变更，比如超容积率建设影响所购商品房质量或使用功能的，法院以违法行为得到行政处罚，约定了买受人可以退房。买受人未要求退房以及买受人未能就质量下降的事实及受到的实际损失举证为由驳回买受人的诉求有待商榷。事实上，法院的这种判决是助纣为虐，让违法违约的成本低于获得的非法利益，是一种变相鼓励，也使得法院判决的法律效果和社会效果大打折扣。开发商出于逐利，擅自超容，虽然受到行政处罚，但行政责任与民事责任是并行的责任，其补偿的主体不同，行政处罚是对国家利益损失的弥补或对违法行为的惩治，民事赔偿责任则是对受损的买受人权益恢复到其受损前的状态。既然国土资源局能按新容积率下市场评估价与原容积率下市场评估价的差额核算出补交的土地出让金，为何不能计算出扩容后出卖人多卖出房屋面积的市场评估价，并将此利益按买受人购买面积比例补偿给各位买受人呢?事实上开发商扩容所得利益就是买受人所遭受的损失，买受人的“实际损失”是可认定的。至于法院以合同约定了“买受人有权在规划变更、设计变更通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更”。笔者认为该条款的规定是赋予买受人的一种救济权利而非为买受人设定限制性、禁止性义务。该条款对买受人来讲是一条权利条款而非义务条款，是赋予买受人单方的合同解除权，不行使单方合同解除权以及”接受变更”并不免除出卖人承担其他违约责任比如损害赔偿责任，换言之，买受人可以在规划、设计已变更的即成事实的基础上，接受该变更但要求出卖人承担违约赔偿责任。

［1］解小平.商品房交付法律适用标准研究［J］.东华理工大学学报（社会科学版），2013（4）.

［2］解小平.商品房买卖合同延期违约纠纷司法应对研究［J］.法制与社会，2016（11上）.

［3］迟颖.商品房销售虚假宣传之惩罚性赔偿责任［J］.法学，2015（10）.

［4］钱玉文.论商品房买卖中惩罚性赔偿责任的法律适用［J］.现代法学，2017（5）.