浅析我国房地产相关税制现状及改革建议

向禹铭　罗绍林

【摘要】随着我国经济发展步入新常态，房地产业要健康稳定发展必须要有与之配套的房地产税收制度。目前我国房地产业出现市场供需结构失衡、房价过高、过度投资问题与房地产税制有关。本文从房地产相关税现状出发，借鉴美国和香港的房地产税，探寻适合我国的房地产税收制度，以期为相关改革提供建议。

【关键词】房地产税制；房地产业；税制改革；建议

我国房地产业始于改革开放，但从我国房地产最近十几年的发展情况，可以看到我国房地产业发展还不完善，这其中除了房地产市场本身不健全、居民投资渠道单一且热衷房产、地方政府的不合理投资等因素外，还和目前我国房地产税制不健全、与经济发展不适应相关。1994年税制改革，我国房地产税制逐步建立起来，但存在税制繁多、重复征税、税基不合理问题，特别是我国房地产经历了房地产业起步期、过热和市场调整期、市场平稳快速发展期、房产价格持续上扬和宏观调控加强期，直到目前房地产市场调整期，现在的房地产税制已经不能适应我国房地产业的发展需求，亟待改革完善。

一、我国现行房地产税制存在的问题

（一）税种结构不合理

目前我国房地产税制的设计存在不合理、不适应房地产行业发展的因素，其中最主要的就是过分侧重流通环节的征收，而没有考虑到保有环节对房地产税收征管的重要作用，导致流通环节税负重，阻碍了房地产市场的有序、高效运转。该种设计存在以下三方面不合理的地方。

1.阻碍房地产市场要素有序流动。对房地产的市场流通征收高额的税费，而对产权所有者监管不严，税负轻、使用成本低，这种税制设计对房地产保有起到了促进作用，使房地产所有者以低成本长期持有房地产，他们只需静等升值，由此导致房地产投机行为增加，但是由于税收监管机制不到位，房地产保有环节发生的价值增值使房地产所有者财富急剧增加，加剧了收入分配的不公平。

2.大量房屋闲置、囤积，房地产投机加剧。我国目前的税制结构致使房地产市场疏通不畅，“拥堵”现象严重：再者，我国居民投资渠道、方式单一，最近几年股票市场不景气，许多资金投入房地产，缺乏监管的我国房地产市场，存在大量投机行为。

3.房屋供需缺位。在建设居者有其屋的全面小康社会，我国房屋供需结构不平衡。一方面我国目前有大量居民收入处于中等以下水平，过高的房价加剧了这部分居民的购房困难；另一方面大量房地产开发企业不断开发新楼盘，向市场提供了大量房屋，真正购房者买不起房，而不需要购房者却拥有几套房，这不仅影响了市场的正常交易，而且使供需失衡，加剧社会矛盾。

（二）稅制繁多，有重复征税现象

我国房地产税收征收重复的现象不仅表现在各征税环节之间，还出现在内部各税种之间。各环节重复征收的现象比如：开发取得征收城镇土地使用税、耕地占用税、印花税，保有使用征收城镇土地使用税、房产税，出租、出售征收房产税、契税、印花税、增值税、土地增值税、企业（个人）所得税、城建税及教育费附加。各税种之间的交叉重叠征税主要表现在以下几方面：（1）契税、印花税：在房屋转让过程中产权承受人要缴纳印花税和契税，而相对方也要缴纳印花税：契税与印花税的计税依据都是房屋的成交金额，印花税的征税范围涉及房屋交易双方。（2）土地增值税与“营改增”后的增值税：这两个税种都是针对增值额征收的税种，在转让房地产时对同一金额征收两次。（3）房产税、土地使用税：我国税法规定在取得土地使用权时每年要缴纳土地使用税，拥有房屋产权时要缴纳房产税。然而，我国房产税的征纳是依据房产的价值以及租金，这其中就包括了土地的价值，进而导致重复征税。

（三）计税依据、税率设计有待完善

我国房地产相关税种的计税依据多样，税率设计不合理。表现在以下几方面。

1.采用从价征收的房产税，其计税依据是房屋的历史价值，也就是说这种计税依据一经确定就不会改变；在土地使用税和耕地占用税方面，把占用的土地面积作为计税依据，而不是以土地的价值作为计税依据，然而土地的占用面积不会发生改变，土地价值却会随着市场不断变化。

2.在税率设计方面，土地使用税和耕地占用税采用从量定额税率，税率较低且各等级税率之间差异小，缺乏梯度变化，以前确定的税率已经不适应房地产业的发展，更不适应我国目前经济发展水平。

3.目前我国的房地产市场，一方面面临着房屋价值的快速上涨，另一方面却是僵化的计税依据、较低的税率与之不适应，计税依据和税率缺乏弹性是主要问题，它已经不能调节房地产市场中出现的上述矛盾。

（四）房地产税收立法和征管制度不健全

我国房地产税收立法层次较低，税收法规不稳定。目前涉及房地产业的税收立法多为暂行条例，如《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国契税暂行条例》等。财产登记方面缺乏严密的制度影响了税收管理的力度，房地产价值评估制度和房地产税收评估政策有待完善，税务机构内部的房地产评估机构和相关人员的素质难以适应税收征管的需要，再加上我国现行房地产税收法规不够健全，导致我国存在大量税收流失现象。税收征收管理制度不健全表现在规范性有待提高，税收检查难以开展，税务机关惩罚措施力度不够，这些因素客观上造成偷、漏税行为甚至出现抗税现象。

二、美国及香港房地产税制

（一）美国房地产税制

美国房地产市场经过长期发展逐渐完善，不断建立与之相适应的房地产税制，逐渐形成了一套具有市场弹性的适合本国房地产市场发展的房地产税收制度。美国房地产税制的特点主要有以下三方面。

第一，把市场评估价值作为房地产税收的计税依据，而且计税价值是由独立的评估机构进行评估，税收征管与价值评估分开管理。为防止计税价值过大的波动，合理控制房地产税收负担，美国部分州制定了控制计税价值增长过快的指标。在美国，从事房地产计税价值评估的官员由州税务局局长核发核税执照，在业务上由州税务局领导，保证了评估价值的客观公正：核税官员只负责核税，不负责征收管理，保证了税收征收的客观公正。

第二，房地产的税率根据预算和税基的变化而变化。首先，政府对管辖区域的财产进行估价，以确定其价值，并进行汇总，在减去房地产税收减免数额后，得到的净值为应纳税财产的总价值。其次，政府确定下一财政年度的预算额，以

及扣除房地产税收以外的其他收入，二者的差额就是应征收的房地产税额。最后，政府把房地产税率确定为要征收的房地产税总额与应纳税财产总额的比率（税率=房地产税总额/應纳税财产总额）。

第三，征管程序科学严密。第一，核税官员在规定时间内对房地产计税价值进行核定：第二，税率，根据各州具体情况在规定范围内进行确定；第三，税务部门根据税率与计税价值计算税额，并制作纳税单，通过邮寄或电子传输等方式，通知纳税人缴纳税款或委托银行代为征收；第四，纳税人核对完税款后，开一张支票，同纳税通知单寄回税务部门或委托银行代扣。

（二）香港房地产税制

我国香港对房地产征收的税种比较有特色的主要是差饷税，它是向土地、房屋的所有者或使用者征收的财产税。香港的差饷税出现时间早，主要受英国税收制度的影响，并在长期的发展过程中不断调整，使其在税收征管方面更具有弹性，以适应香港经济社会的发展。

我国香港地区的差饷税有其独特的特点：税制简单，差饷税以市场租金为计税基础，对物业按统一税率征税；征税范围宽，对几乎所有的物业都要征税：税率较低，其税率在5%左右，这也符合香港地区的经济发展情况：稳定的经济发展使其有可靠且稳定的税源；征管严格，对逾期纳税的，需缴纳滞纳金，可以法律的形式对逾期未纳税的行为进行控诉。这些都使得差饷税在香港房地产税制中发挥了重要作用。

三、房地产相关的税制改革建议

（一）加强房地产税收立法和制度设计，课税重点放在保有环节

随着我国经济社会的发展，原有的房地产相关税收法律法规，已经不能适应我国目前经济发展需求，房地产税收法律体系需要不断完善。把相对于较为成熟的暂行条例及时进行立法，提高相关税收法律层次。为适当给予地方税收自主权，建议在确保中央集中立法权的基础上，探索出新的立法机制，比如可以通过委托立法、授权立法，满足对地区性、阶段性房地产市场的有效调控：但中央保留解释权和撤销权。以此更加有效地发挥税收对经济的调节作用。

为了促进房地产行业的健康稳定发展，必须逐步建立健全房地产相关法律法规。相关部门需要根据房地产市场发展的不同阶段和不同地区，因地制宜采取与之相应的不同措施。我们可以从三个阶段来设立合理的税制结构。一是在房地产开发阶段，建立一套严密的土地管理制度，加强对土地转让的监管，对现有房地产行业收费项目中具有税收性质的收费进行合理简并取消，对房地产开发进行有效管理。二是在房地产保有阶段，适当合并城镇土地使用税、耕地占用税于房产税中。在对保有房产的自然人和法人征税时，房地产的价值由专门的评估机构负责评估，采用统一的市场价值，把市场价值作为计税依据，这样既可以避免重复征税，又可以发挥市场对土地价值的评估作用，以评估值和比例税率进行征收，使房产税的征管更具有弹性。三是在房地产的出售环节，房地产流转行为由增值税、土地增值税进行征管，其中对于同时征收增值税和土地增值税的可以选择税负较高者进行征收；对于涉及房地产的印花税和契税，取消契税、统一征收印花税，这样更能保障交易双方的公平。

（二）继续完善和巩固营改增成果

在全面实施“营改增”之前，与房地产相关的建筑业、不动产经营租赁与销售、转让无形资产（土地使用权）都是征收营业税；在工业、商业都实行增值税的情况下，房地产和建筑业单独征收营业税，阻断了增值税抵扣链条，导致重复征税。自2016年5月1日起，我国全面实施“营改增”，“营改增”后增值税制度更加规范，这是自1994年分税制改革以来，财税体制的又一次深刻变革。“营改增”全面完成后，我国税收制度更加完善，增值税抵扣链条更加完整。“营改增”后相关进项税可以抵扣销项税，不仅可以避免重复征税、降低房地产企业的税负，而且可以进一步完善我国的增值税税制。

（三）建立健全房地产登记和价值评估制度，合理确定计税依据

我国目前尚缺乏成熟的财产登记制度，特别是房地产相关的财产登记制度不完善，导致征管资料来源不畅、不全面。房地产价值评估机制不健全，评估机构、评估人员的素质以及相关政策法规等有待完善。

建立并完善房地产产权登记制度。在全国范围内逐渐进行土地、房产的清查，根据清查结果，建立相关台账，确立房地产产权登记制度，为税务部门掌握房地产税源提供真实可靠的依据。

建立健全房地产价值评估制度。公平性原则是税收的基本原则，因此需要采用合理的计税依据。随着我国社会主义市场经济的建立和不断完善，对房地产的课税依据需要以评估价值为基础。从全世界来看，市场经济发展完善的国家，在征收房地产税时均以评估价值作为计税依据，且在税务机关内部设置评估机构和人员进行房地产价值评估。我国应该借鉴美国、香港的相关经验，建立并完善适应我国房地产发展的评估机构、管理制度，并配备专业的评税和估价人员。

（四）实施高效的征管制度，进一步完善配套制度

推行科学简便的征收制度。我国目前的房地产税征收采取的是自主申报方式，其优点是节约征管资源和成本；缺点是如果纳税人不及时如实申报，税务部门又没有纳税人的详细税源信息，这样便会造成税款流失。因此建议采用税务部门发放纳税通知单与纳税人自助申报相结合的方式，通过对纳税通知单的应纳税额与纳税人申报的税额核对，加强对纳税人的监督，可以避免税款流失，提高征税效率。

对拖欠税款的行为加大惩罚。房地产税征收时不可避免会遇到拖欠税款的现象。对纳税期满未如期缴纳税款的纳税人，应向其收取税收滞纳金；缴纳滞纳金期满尚未完成缴纳的，税务部门应依据相关法律向法院提起诉讼，情节严重时法院可判其破产或对其进行重组。但是如果纳税人在纳税期间确有实际困难，非恶意欠税，可向税务部门缓交申请，税务部门应核实相关情况并作出相应处理。

打造“互联网+税务”的新型服务方式。首先，要建立高效的信息交流与共享机制，实现税务与国土、工商、建设、住房等相关部门信息的互联互通，利用互联网对房地产税源信息的全面准确掌握；其次，税务部门可以寻求加强与国土、工商、住房等部门的合作，建立委托代征制度，最大限度地保障税款的及时、完整缴纳：最后，税务部门应该顺应时代发展趋势，优化、完善网上申报制度，利用互联网更加高效地服务纳税工作。税务部门还可以建立反映、表达民意的沟通机制，及时收集纳税人在办税过程中遇到的问题，并予以统一集中解决，从侧面更好地辅助征税工作。