对房地产经济泡沫问题的思考

钱小义

摘要：目前，我国房地产事业已经迅速发展成为我国国民经济发展中的重要产业，由于其投资量及销售量的增加，对我国社会经济的可持续发展起到了很好的推动作用。然而，发展速度的快速和发展的高效率合理化二者之间的关系并未成正比。我国的房地产事业尽管目前发展迅速，但还是存在着很多问题，比如房价过高、供求之间不平衡等等。为平衡房地产市场，我国不断加大对房产事业的调控力度，发布了大量政策，力求理性回归我国房地产价格。党十八大召开之后，我国再次强调要对房地产价格进行调控。文章在充分研究了解房地产经济泡沫产生原因的基础上，简单阐述了几点防范措施。

关键词：房地产；经济泡沫；措施

作为社会经济活动中的核心内容，房地产市场在整个市场经济体系中占领着十分重要的位置。随着市场经济的不断发展，房地产经济和国民经济之间已然建立了十分密切的关系。房地产经济泡沫其实就是指房地产价格在一段时间内呈现连续上涨趋势，由于价格不断上涨，导致大众有一种感觉，觉得未来价格还会持续上涨，因此越来越多的买主被吸引来购买房产。但其实由于价格不断上涨以及投资资本不断增加，这时候房地产的价格已经远远超过其自身的内在价值，从而出现房地产泡沫现象。

一、房地产经济泡沫产生原因

（一）消费者的预期

在某种程度上面，消费者对于所消费产品心中的预期价格就反映了其内在需求，所以消费者的预期并不是一恒不变的而会根据经济环境的改变而发生变化。经济环境产生变化的时候，这时资产价格适当的也会发生一定的变化，产品无法满足经济情况的预期价格。在价格规律的背景下，市场价格由于经济环境发生改变，受此影响，往往会有不均衡发展情况出现，但最后还是会自动调整回到均衡的价格上面。但是，如果市场环境发生的变化太大的话，消费者的预期就会和市场实际现状严重不符，二者之间供求关系不平衡，从而价格发生严重上涨或下跌，导致泡沫现象出现。

（二）调控措施不协调

一旦房地产在调控措施方面出现不完善，就会直接导致房地产泡沫产生频率变高。一方面，由于我国在土地政策方面严格控制，使得房地产在用地价格上面呈现不断增长的趋势，这就导致建房成本变高，由于地价增长导致最终房价增长幅度过大，偏离预期。另一方面，我国目前在信贷方面采取了一定的控制措施，而且开发房地产的企业普遍资金实力不强，这就在一定的程度上使房地产企业活动受限。面对需求的不断增长尚未采取有效合理的调控措施，导致投资增长幅度和需求增长不平衡，供求矛盾突出，出现房价上涨的必然趋势。

（三）土地的稀缺性

在土地自然供给中，固定性是其最主要的特征，是地球表面中陆地与水域的汇总。目前，城市化进程越来越快，城市中面积扩展的速度也越来越快，并且土地資源非常缺乏。尤其是如今经济发展的速度不断加快，城市中的人口数量也越来越多，大众对于土地方面的需求也表现出了无限增长的趋势。其需求不但和经济发展中的客观需求表现出了息息相关，另外还有对于土地获利方面的需求，在此背景作用下，大众常常会把土地权益的获取当作经济利益获取中的重要途径。土地权益作为一种虚拟化的资本，目前仍然存在多次转卖的现象。

（四）土地价格虚构

所谓土地价格的虚构性，其实指的就是土地资源的自身价格与资产性价格二者之间常常会有差距较大的现象出现。消费者在消费之前没有全面充分的了解房地产实际情况，往往出现不公平交易情况，而且绝大多数的房地产企业在决定定价和交易的时候，都是私下进行的并未按照相关规定要求进行。所以，在此背景下产生的成交价并不能够完全的将房地产的实际价值体现出来。在房地产行业中，土地在进行交易的时候，地价中如果存在的虚构成分特别多，就表示这里面含有比较多的泡沫成分。反之，地价中如果存在的虚构成分比较少，则表明泡沫成分比较少。

（五）缺乏政府领导

在房地产行业发展的过程中，政府对待房地产行业的时候由于没有起到正确有用的引导作用和宏观调控作用，导致房地产行业的发展过热、过快，个别政府部门甚至为了促进地方经济能够快速发展，在处理土地资源相关问题的时候，政府部门为了追求地方利益和短期利益，没有遵守相关规定要求执行，而是采用放松的态度，在价格的处理上面也会给予低价批地，甚至部分政府部门官员还会有贪污受贿、寻租以及设租等行为出现，这些行为都在一定程度上面加重了房地产经济泡沫的形成。

二、房地产经济泡沫的危害

（一）国家金融安全受到威胁

当前我国房地产融资方式内，还没有明确的风险担当机制，房地产出现负债情况的时候负责任的主要是银行中的间接融资。因此，对于房地产行业来说很容易就会有很高的负债率产生。如果房地产行业发生了市场风险，银行立刻就会产生巨大的损失。目前，在国际所有的行业中，房地产行业可以说是风险最高的行业，其不仅对银行系统的现状有影响，同时还对国家在房地产方面的宏观调控有着重要的影响。要是国家政策明确出台要求银行对房地产行业严格控制信贷，就会让很多房地产项目没有办法继续顺利进行下去。

（二）贫富两极分化严重

房地产企业在牟取暴利的时候，部分社会人群的利益势必会受到一定的损害。例如，有些居民由于房地产企业的不断剥削丧失了土地，却只是得到了特别有限的经济补偿，很多群众因此丧失了劳动能力，从此陷入到了贫困中。对于那些被拆迁的城市群众，尽管得到了拆迁费，但这和他们失去土地的损失相比根本不值一提。房地产商让他们搬离到无限期住房有些甚至是很远的郊外。而另外一部分投机者在这个过程中可能会迅速聚集大量财富，由此造成了社会财富中贫富差距过大，国民收入不均，危害了社会的和谐稳定发展。

（三）城市发展形象受损

对于一个城市的健康发展来说，房地产泡沫的形成和毁灭都会形成一定的不良影响。其形成阶段导致大众重投机、轻生产，经济市场出现虚假繁荣现象，降低城市工作生产效率，破坏市场经济秩序，从而导致房价迅速增长，甚至还会对人们的生活行为产生一定的影响，打乱城市经济生活中的正常节奏，对城市的健康发展都会造成影响。另外，如果房地产价格增长，就会增加商业活动时所需成本，使得最后产品及服务价格都有所增加，商业竞争力下降。而其一旦毁灭以后，很容易导致城市经济现象变得萧条，企业出现不良债务，甚至在金融机构中还会有坏账、呆账现象的发生，降低城市竞争力。

三、房地产经济泡沫问题防范措施

（一）规范金融市场秩序

在央行中一定要严格管控商业银行，避免商业银行提供给房地产企业大额的资金贷款。首先，房地产企业在申请贷款的时候，银行需要对企业进行严格的审查，还要设立贷款限制条件，一旦发现其不符合条件，坚决不能发放贷款；其次，银行在办理个人房贷业务的时候，对个人也需要加强管理力度，一旦发现有“零首付”现象的住房贷款，坚决不能对其发放贷款；最后，银行在处理个人商业用房贷款类业务的时候，一定要严格管理，不能轻易发放贷款，具体可以采用抵押贷款的方法，还要有年限要求。

（二）建立预警预报机制

政府部门应该充分考虑房地产市场特点即区域性强以及发展不均衡的特点，科学合理的建立符合当地房地产市场特点的预警预报机制，方便及时发现房地产交易中出现的问题，政府还要对市场供求量以及价格进行合理调控，引导房地产企业理性的投资，引导消费者理性的消费，对楼市的动态发展进行监测，评估市场的整体运行情况，调查预测未来的市场发展趋势，提供给政府部门准确的信息，方便政府部门能够及时对市场进行调控，推动房地产市場能够持续、健康、合理的发展。另外还要经常整理研究全国房地产信息，就市场运行现状结合实际给予评价和预测。

（三）管理土地资源

在房地产市场进行交易的过程中，由于土地资源紧张直接导致了房价飞速上涨，因此需要对土地资源进行合理利用。首先，需要严格遵守土地开发审批中明确规定的制度，不能有任何违规操作行为出现，对土地的供求关系进行合理可行的调控；然后，创建一套完善科学的土地招标及管理制度，对于任何贪污受贿现象严格杜绝，另外还要将政务变得公开化，做到在进行招标的过程中全程公开公正以及透明；其次，政府还应该出台一些税收政策，征收相关土地财产税；最后，通过互联网手段，创建一个全国性的土地信息系统，还要将相关的信息都投放到网络上面，进一步实现对土地资源的管理。

（四）规范土地市场

相关政府部门一定要对市场加强监督和管理，规范土地市场交易秩序。首先，对房地产相应的信用体系进行完善，监督管理房地产商的信用度，创建良好的市场交易氛围；然后，由于目前房地产企业交易过程中大多都未遵守相关规定要求进行，因此，需要通过法律的手段来制约交易，对于那些在互联网上面哄抬房价、进行虚拟交易的行为，必须要对其加重处罚；最后，还要加强对违法交易行为的处罚力度，如果发现房地产企业出现了任何违规操作，一定要采取严厉的处罚制度，坚决杜绝任何违法犯罪行为出现。

（五）加强政府领导

从政府的角度来说，政府一定要充分的发挥国家对于市场经济的整体调控作用，以达到对房地产行业市场交易秩序进行规范的目的，科学合理的监督和管理我国房地产市场，从根本上避免房地产经济泡沫出现的可能。政府应该根据市场发展的实际情况，制定相关的监督管理政策，创建一套完善的以监督管理为重点的市场运行发展体系，并且还要在现实的工作开展中将这些制度一一落实，有效的避免经济泡沫的形成，从而为房地产市场能够规范有序的运行发展提供保障。

四、结语

综上所述，房地产行业和我国国民经济的运行二者之间有着千丝万缕的联系。因此，相关的政府部门一定要将我国整体的宏观调控作用充分有效的发挥出来，发布一些相应的政策，及时的引导房地产行业，对房地产交易市场严格的实行监督管理制度，规范我国房地产行业秩序，通过采用各种手段避免房价过快增长，只有这样，我国才能有效的避免房地产经济泡沫的形成，从而推动房地产行业的可持续发展。

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（作者单位：杭州新天地集团有限公司）