高尔夫地产估价方法及商业报酬率研究

袁晓清

深圳市世联土地房地产评估有限公司 广东深圳 518048

一、高尔夫地产评估的背景

高尔夫地产按照物业用地性质，可分为高尔夫住宅地产（高尔夫别墅、高尔夫公寓、高尔夫洋房等）和高尔夫商业地产（高尔夫会所、高尔夫酒店、高尔夫度假村等）。

如何对高尔夫球场相关特殊物业进行评估，合理的确定高尔夫球场相关特殊物业的价值，已经成为估价师必须研究的一个新的课题。

二、高尔夫地产的特点

高尔夫俱乐部会所必备功能室包括中西餐厅、更衣室、桑拿洗浴中心、咖啡店、酒吧、球具专卖店等。

其他可选的功能室有会议室、多功能厅、商务中心、宴会厅、雪茄吧、网吧、游泳池、健身房、儿童游乐室、美容美发室、超市、阅读室等。

三、影响高尔夫地产价格的因素

影响高尔夫地产价格的因素除了项目所处城市的经济发展水平因素外，其内在影响价格的因素有：

（一）高尔夫商业地产价格影响因素

1、管理水平及服务态度

2、设备设施的完善程度

3、商业地产的环境条件

4、商业地产的功能内容

5、商业地产的营业时间

6、会所教练的专业程度

7、酒店的价格费用及优惠条件

（二）高尔夫住宅地产价格影响因素

1、一般性区位变量：位置、交通、外部配套设施等。

2、实物变量：建筑面积、房龄、装修程度、楼层、房间数目等。

3、权益变量：规划条件、土地使用期限等。

4、高尔夫特征变量：直接毗邻高尔夫球场、球场名声、到球场的距离等。

四、高尔夫地产估价参数

通过对全国高尔夫球场经营情况及企业经营状况分析研究，该类物业的经营状况直接影响因素有外部环境、球场内部资源、企业竞争战略、企业过去及未来的财务状况、企业的成长战略及企业风险等6大主要衡量指标，通过该指标综合评价该球场的经营状况。

1、按资本资产定价模型（CAPM模型）求取权益资本成本，计算公式如下：Ke=Rf+ ×（Ru-Rf）+a

其中：

2、模型中有关参数的选取过程

（1）有财务杠杆风险报酬系数（β）的计算

我们从与酒店行业中选取相关上市公司作为参考公司，包括锦江投资、首旅酒店、岭南控股、锦江股份和华天酒店等5家上市公司。

通过以上上市公司的Beta系数，计算酒店有财务杠杆的Beta系数为0.4653。

（2）行业平均投资风险报酬率（Ru）的计算

行业平均投资风险报酬率的数据系统采用上证指数和深证综指的投资收益的指标作分析，分别采用算术平均法和几何平均法两种计算方法，对两市成份股的投资收益情况从1991～2016年进行分析计算，得出行业平均投资风险报酬率为10.18%。

（3）无风险报酬率（Rf）的确定

无风险报酬率是对资金时间价值的补偿，这种补偿分两个方面。一方面是在无通货膨胀，无风险情况下的平均利润率，是转让资金使用权的报酬。它们共同构成无风险利率。

经论证和分析，用算术平均法计算得出价值时点安全利率为3.17%（保留两位小数）。

（4）个别风险调整值（a）的确定

个别风险调整值是根据经营企业自身的风险确定的，通常需考虑：

经营会员差异性；

综上所述，个别风险调整值确定为0.5%～2.5%。

（5）资产报酬率（Ke）测算

经计算报酬率为6.9%～8.9%。

五、结论与建议

（一）高尔夫地产估价方法

高尔夫住宅地产根据其估价目的、估价对象特点及当地房地产市场发育情况等，首选比较法，其次选用收益法、成本法进行评估。

根据高尔夫商业地产的特点，估价对象具有持续经营并存在收益的一种经营性物业，因此首选收益法，其次选用成本法进行评估。

（二）高尔夫地产估价建议

本文对高尔夫地产进行独立分析，而实际估价过程中，以高尔夫为中心的物业（产业）常常以一个整体的估价对象出现，要求评估其整体的价值。

高尔夫球场及配套常作为一个整体进行评估。对于高尔夫球场配套的会所、俱乐部及酒店等物业，他们的收益和价值会相互关联，在估价过程中宜采用整体资产进行评估，不宜作单独测算。