基于PPP模式下我国养老地产开发模式探讨

黄 锦

(安徽建工地产有限公司，安徽 合肥 230031)

0 引言

当前，我国面临着严峻的人口老年化形势。截至2016年年底我国65岁及以上人口约为1.5亿人，占人口总数的10.8%[1]。人口老龄化所引发的社会问题已经成为各界普遍关注的焦点。但现阶段我国的养老产业和配套服务的发展还处于初步发展阶段，存在多方面的不足，单一依靠政府所能提供的养老服务相当有限。以政府为主导，通过PPP模式引入社会资本弥补政府财力、管理不足，对创新养老产业模式、提高运营效能，促进养老产业发展具有重要意义。

1 我国养老地产的运营模式

我国有三种主要的养老地产运营模式：租赁模式、出售模式和租赁+持有模式[2]。其中租赁模式开发商对于建好的产品只租不售，租赁期满后将房产回收。出售模式与商业地产类似，由开发商负责养老地产的建设与出售，并回收成本获利。租赁+持有模式通过构建具备较为完善的养老服务社区，开发商通过出售社区内房屋和租赁配套物业回收成本。其运营模式优缺点分析见表1。

目前的养老地产行业正处于摸索阶段，养老地产投入高、资金回收周期长，整体产品质量和盈利能力都较薄弱。

2 PPP模式下的养老地产

2.1 我国PPP模式养老地产现状

根据全国PPP综合信息平台项目库数据统计显示，截至2017年8月全国养老PPP项目共计314个，投资额为1 859.7亿元，占全国PPP项目总数的2.31%，投资金额占比仅为1.13%。PPP养老项目占比低，且养老投资项目集中以养老公寓、养老社区为主。地域分布以山东、河南两省居多，全国范围内分布极不均衡。综合来看PPP模式养老地产在我国虽有一定的发展，但仍未形成规模，尚处于初期阶段。

2.2 我国PPP模式养老地产运营中存在的问题

2.2.1地方政府在PPP模式养老项目中职能缺失

PPP模式在我国市政交通等基础设施领域运作较多，模式运用较为成熟。但在养老地产项目的运用中仍处于探索起步阶段，地方政府各部门在项目中分工不明确，实际项目运营中职能交叉现象较为普遍，审批流程繁杂重复，专业性的审批不到位。同时政府部门作为直接投资者和经营者，承担投资风险的同时又担任监管者和调控者[4]。在与社会资本的合作中，往往利用行政权限过多干预企业经营，削弱企业自主性。

2.2.2项目设计不合理，养老需求得不到满足

部分PPP养老地产在运作时，逐渐演变为商业地产。在方案初步设计时，没有严格的项目定位，对项目所在地养老需求没有做充分的市场调研并以此来优化丰富规划设计。更多的是在满足基本的养老需求基础上扩大潜在消费群体，专业性的养老服务得不到满足并有逐步向商业地产转变的趋势。建筑功能的配置设计缺乏实用性，产品设计缺乏符合老年人生理需求的特殊性，硬件设施与软件配套得不到有效兼顾。

2.2.3企业投资风险高，参与意愿不强

作为PPP模式下养老地产项目的重要参与者，企业所投入的资金量大且资金流量周期较长、影响因子多，投资具有高风险性。项目建设的质量、进度、成本风险控制，项目运营管理风险，养老行业内本位竞争，宏观政策环境稳定与否等都会在不同程度上增加投资风险的不确定性。其中宏观环境风险中的政府政策风险是影响项目成功的主要风险[5]。结合当下PPP模式项目普遍盈利较弱的现状，社会资本介入的意愿不强。

2.2.4PPP模式养老地产开发运营机制不规范

养老地产领域开展PPP合作模式在我国尚处于初期阶段，各个行政区域面临的客户群体、经济层次、文化水平、政策环境等各不相同，导致难以形成统一的开发模式。其次PPP开发模式缺少相应的法律规范文件，实际运行中多以行政指导文件为主，法律约束性不强。在项目落地执行方面，前期的建设过程与后期的运营管理由不同的主管部门主导，而相应的部门间协调机制缺乏灵活有效性，建设与运营脱节现象严重。

2.3 PPP模式下的养老地产发展对策与建议

2.3.1完善各参与主体职能，突出政府主导作用

加强对国外成熟经验的学习，同时各地区间的已有开发模式相互学习借鉴，通过理论层面和实际运作中加深对PPP模式的理解，积极转变政府管理观念。在引入社会资本、扩大资金池、拓宽经费渠道前提下，利用PPP合作模式对宏观政策的制定部门、项目执行的监督部门、后期服务的供应部门等职能进行重新审视和分配。转变政府角色模式，由养老项目唯一的投资决策者转变为与社会资本合作的参与监督者。通过完善制度体系、合理利润分配政策削弱和消除社会资本参与过程中的“国强民弱”现象，打破潜在矛盾壁垒。在政府主导下充分发挥企业自主性，盘活产业链的可持续性发展。

2.3.2完善具体法律法规，健全市场体系

完善相关法律法规，推动PPP模式运用的科学化、规范化。打造PPP模式与养老地产相适应的新方法，提高二者契合度。规范参与政府部门、企业单位、社会群体的主体行为，将各主体之间的职责、利益、风险分配落实到具体环节，营造积极良好的政商合作体制机制。其次通过设立合理的竞争机制，降低社会资本准入的门槛，严格养老地产项目方案审批，建立“宽进严出”制度。政府鼓励和大力培养养老地产产业链下游物业管理、家政养老服务、养老医疗、志愿者公益社团发展，增加PPP模式养老地产运行的延度。

2.3.3合理分摊风险，加强风险监控

PPP模式养老地产中，政府和参与方各自承担相应的风险，有利于合作加深和项目开展。传统的管理模式中，政府部门将风险过多的转嫁于社会资本，导致社会资本参与度减弱。合理的风险分担，能够降低风险损失，发挥各自优势。在项目的开发运营中通过承担风险程度与利益分配相结合的方式，提高参与方的积极性。同时建立完备的项目风险评估体系，强化风险监控，做好科学研判，筹划风险应对。

2.3.4跨行业发展，打造PPP模式下投资主体多元化

养老地产作为地产发展的一个分支，传统的参与单位较多。基于PPP模式积极吸引非地产行业的社会资本与力量投入，如银行、医疗单位、旅游资源、环保企业的介入丰富养老地产发展的维度、深度。通过政策导向、创新模式扩大潜在资本参与，进而整合上下游资源实现投资主体多元化，拓宽融资渠道。

3 结语

PPP模式是推动我国养老地产向更深层次发展的有效方式。在运营中，明确政府部门与各参与方职责权限，合理分配风险，完善具体法律法规，健全市场体系作用重大。通过更加有效的体制机制，提高社会资本的参与度，丰富养老地产行业的发展，满足市场需求。