我国房地产开发项目税收筹划研究

杨晓霞

摘要：市场经济体制改革的不断推进与强化，对房地产开发企业的要求越来越严格，企业开发项目税收筹划的重要性变得尤为关键。企业税收筹划的开展，能够有效降低企业涉税成本，提高经营管理的质量和水平实现企业利润最大化目标。本文主要针对我国房地产开发项目税收筹划展开深入的研究，并提出几点针对性的建议，以供相关人士的参考。

关键词：房地产企业 开发项目 税收筹划 建议

一、房地产企业开发项目税收筹划建设中存在的问题分析

（一）税收筹划的监督与控制难以有效落实

房地产企业税收筹划方案的实施，需要企业相关部门的大力参与与配合。土地资金、建设成本以及管理销售费用等主要由企业不同部门进行执行的，然而具体的工作进度有着明显的差异，难以形成统一的预算、执行方案。一般来说，房地产企业没有定期检查和总结相关税收筹划风险控制效果，而税收法律存在着较大的变动性，难以及时调整税收筹划方案，进而加剧了税收筹划风险的蔓延程度。

（二）缺少较为准确的应纳税额的计算

在我国现行税法中，关于土地增值税可扣除项目金额中的利息费用的计算方法与会计核算方法较不一致，在土地增值税进行清算时，已经将房地产开发成本的利息支出纳入其中。除此之外，在没有获得有关部门审批的情况下，房地产开发项目中的售楼处、样板房等用房很难认定为项目建筑面积内的用房，无法将发生的建造费用和装修费用列入到扣除项目中来进行扣除。

二、房地产企业开发项目税收筹划的具体建议

案例分析：A公司属于一家大型的房地产开发公司，总部位于广州市，成立已有20多年有余，该公司现阶段在西南地区E城市开发甲项目，计划成立子公司负责。甲项目拥有着大型开发子项目——J商业中心，计划与Y公司来进行联合开发。在该公司开发项目的税收筹划过程中，对土地获得方式、资金筹集与运用、房地产合作方式等方面加以了明确规定，实施效果比较明显。

（一）选择正确的税收筹划方法

针对税收筹划方法，企业要做到具体问题具体分析，正确利用税收筹划方法。首先，税收优惠法，这种方法可以有效维护纳税人的切身利益，企业要正确理解税收优惠政策，利用合法手段来享受税收优惠的资格，了解办理相关涉税事宜的流程。比如对于A公司来说，可以把购地、建筑、装修等进行分立，开设几个专项业务的小型微利企业，可以大大减轻企业所得税的纳税负担。其次，递延纳税法，纳税总额难以降低，然而房地产企业可以选择讲税款缴纳时间向后推迟，可以获得一定的收益，对于改善企业现金流情况具有着极大地推动力。对于A公司可以根据自身的情况来适当选择销售结算方式，推迟确认收人的时间，从而迟延纳税；又比如可以在竣工备案表的取得时间上做文章，根据税法规定房地产项目取得竣工备案的年度需要按照实际毛利率缴纳企业所得税，把竣工备案取得的时间尽量安排在年初而非年末，这样有利于延迟缴纳所得税，从而节约资金成本。

最后，税负转嫁，我国税制结构主要以流转税为主，而流转税属于间接税，具有着明显的转移特征。比如：在A企业产品处于供小于求时，企业可以将产品价格提升，将税负转嫁给下一环节或者最终消费者。

（二）选择正确、适宜的筹资方式

A公司在甲房地产项目开发过程中，要加强对现有国家房地产开发政策的利用，深入分析资金使用成本对企业所得税和土地增值税的影响，确定出最为适宜的资金筹划方式。先假设Y子公司房地产开发资金缺口5000元人民币，列举了3种筹划方式来进行融资。详见图一

由上表分析可知，债券筹资的比例越大，争取获得利息支出抵税的好处越大，也更能控制企业总体资本成本，一定程度上也增加了企业的财务风险，在房地产项目融资方式的选择中，要确定适宜的资本结构。在房地产企业信誉状况和财务状况良好的基础上，要为甲项目选择融资方式时，要制定节税效果良好和最低税后总利息成本的决策方案，所以方案三时最适合Y子公司的筹资方式。

（三）树立結合税收法律规定的税收筹划理念，自觉纳税

房地产企业要密切关注税收政策的变动情况，把握好各项税收法律规定，不断调整税收筹划方案，要在法律允许的范围内进行企业的税收筹划工作。开发项目在税收筹划之前，纳税人要充分掌握好国家相关税法条例、政策文件等，将纳税人自觉纳税意识落实下去，进而有效提升纳税人的合法权益。比如A公司在土地增值税清算筹划过程中，车位的处理各地政策不一，要结合当地政策的要求寻求有利自己企业的方案，企业是将车位通过报纸公告移交给全体业主还是作为可售处理合适，要提前进行测算。同时可以结合20%临界点进行筹划，通过增减收入或者支出的方式，避免承担较重的税负。

（四）合理增加扣除项目金额

扣除项目金额是土地增值税的确定因素之一，企业要在法律允许的范围内合理增加扣除项目金额，进而保证土地增值税税负的合理性。比如可以分解房地产的销售价格进行税收筹划，降低房地产的增值率，从而达到合理避税的目的。

例如：A公司建造和出售普通标准住宅，房屋进行了简单装修并安装了必备设施，假设此项目是简易计税项目，房产销售额为1000万元，可扣除项目金额为600万元，增值额为400万元，营业税适用税率为5%，城建税税率为7%，教育费附加为3%。应缴纳土地增值税额=400*40%-600*5%=130万元，在不考虑企业所得税的情况下，该公司税后利润为1000-600-130-1000*5%*（1+7%+3%）=215万元。在税收筹划之后，如果将房屋的出售分为两个合同，按照正常销售签订的销售合同总价款700万元，允许扣除的成本400万元，增值额300万元；另外装修合同单独签订，装修费用300万元，允许扣除的成本200万元。应缴纳的土地增值税=300*40%-400*5%=100万元，在不考虑企业所得税的情况下，该公司税后利润为700-400-100-700*5%*（1+7%+3%）+300-200-300*3*（1+7%+3%）=251.6万元，节税金额=251.6-215=36.6万元。

三、结束语

综上所述，加强房地产开发项目的税收筹划建设势在必行，能够确保开发项目的正常进行，提升房地产企业的竞争实力。因此，企业要正确认识税收筹划，选择最为适宜的税收筹划方式，制定出行之有效的税收筹划方案，避免各项不良风险的发生。