培育专业化机构租赁引领租赁市场规范化发展

■ 住房和城乡建设部政策研究中心主任、研究员 秦 虹

党的十九大报告提出： 加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。实行租购并举，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，是实现住有所居目标的重要途径，是落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位的重要举措，是稳定房地产市场的重要方面，是实现以人为核心的新型城镇化、“两个一百年”及现代化强国奋斗目标的客观要求。同时，住房租赁作为农村转移劳动力及新就业大学生等新市民实现住有所居目标的重要途径，在人口净流入的大城市需求旺盛，特大及以上城市尤其突出，促进住房租赁市场的规范化发展意义重大。

一、目前我国住房租赁市场发展的概况

（一）政策支持导向逐渐明确

2015年以来，党中央、国务院和住建部分别出台了有关政策，推动住房租赁市场发展的方向清晰。尤其是在2017年7月，住建部等九部委发布了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，并在广州、深圳、南京等12个城市试点。地方层面逐步推进实施，如2017年7月广州市形成了《加快发展住房租赁市场工作方案》，明确“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。”更为重要的是，去年底的中央经济工作会议明确提出：“要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。”为今后住房租赁市场的发展指明了方向。

（二）东部地区及特大以上城市租赁居住比例较高

根据国家统计局第六次人口普查数据，从租赁住房家庭户数占城市家庭户数比例看，北京、上海、广东、浙江分别为 37．2%、38．3%、46．9%、40．6%，明显高于 25．8% 的全国城市平均水平。2016年，深圳市城中村租赁住房占比达到60．8%。我国东部特大城市住房租赁占比数据已基本与发达国家水平相近，如美国住房租赁占比为37%，英国为35%，日本为36%，但略低于德国56%的水平。

（三）租赁市场满足城镇新增就业人员住房需求作用大

以租赁方式解决住房问题，客观上降低了城镇化的门槛，适应了外来务工及新就业青年群体的阶段性住房需求。如根据国家统计局第六次人口普查数据，我国城镇新就业职工为1365万人，就业流动人口中71%为雇员，60%从事批发零售、餐饮住宿等服务业和建筑业等流动性较强的行业。住房租赁市场极大地为这些新就业职工满足了居住需求，但在部分城市仍存在着供应结构不合理、供需错配、总量不足、质量不高等问题。

（四）公共租赁住房成为租赁市场的有益补充

2007年以来，我国开始大力发展保障性住房，仅“十二五”期间，我国公共租赁住房（含廉租房）就开工建设1400多万套，满足了相当部分城镇低收入家庭住房需求。部分城市也在尝试加大供应，如未来五年北京计划含公租房在内供应50万套租赁住房。

（五）专业化的住房租赁企业开始出现

从运营模式看，专业化的住房租赁企业可以分为分散式和集中式出租住房两种方式。分散式指租赁企业将分散的房源通过包租、托管等方式实施统一的专业化运营管理，是我国当前住房租赁机构运营的主要模式。集中式指企业管理的租赁房源以整栋建筑为主，包括商改公寓、工业园区等企业配建的集体宿舍、受政府委托管理的公共租赁住房、开发企业新建持有运营的租赁住房等。

（六）住房租赁中介服务质量有待提高

据工商总局数据，2016年全国房地产中介机构总数约12万家（含门店），除了在工商部门登记的住房中介机构外，从事住房租赁的中介还有未办理工商登记的黑中介，以及在居住区私下从事“二房东”等中介业务的社会人员，粗略估计从业人员数量超过100万人。但是，房地产从业人员职业化程度比较低，从业时间在4年以下的占到80%左右，与美国从事住房租赁行业超过4年以上的从业人员比重达到80%相比差距较大。

二、住房租赁市场存在的主要问题

（一）租赁关系不稳定，影响租赁意愿

在住房租赁市场中，租赁关系不稳定是影响承租人租赁意愿的最重要因素。具体表现为：一是租期不稳定，提前解约经常发生。二是租金调整频率高，上涨过快。三是承租人处于弱势地位，租赁权益得不到保障。以上原因多是因房价上涨过快，租售比不合理；违约成本低，维权成本高；权益维护机制不完善等导致。在已存在的住房租赁市场中，有质量、规范化的服务严重不足，产品的结构性问题也比较突出。

（二）市场发展不成熟，机构租赁尚处于起步阶段

在供应主体上，由于私人房主或对机构经营仍不了解，或其可以选择的住房租赁企业有限，导致私人租赁多，机构租赁少，目前租赁住房约80%左右的房源来自私人业主；在供应形式上，受支付能力限制，部分城镇新增就业人员、农民工等群体群租现象较为普遍；在供应合规性上，中介服务门槛低，非正规租赁比例大。此外，机构进行改造的整栋公寓在规划、土地、消防等方面也存在合规性问题。

（三）中介服务不规范，导致交易成本高、风险大

由于缺乏行业准入门槛、中介服务标准和行业自律机制，租赁行业从业人员整体素质较低，服务质量不高。欺骗、误导、坑害出租人或承租人的现象时有发生，“黑中介”“黑二房东”严重扰乱了住房租赁市场。如发布虚假房源信息、隐瞒重要事项、做出不实承诺、随意抬高租金、收取高佣金、扣留租房押金、违规“群租”、偷税漏税等。

（四）支持服务相对欠缺，监督管理不到位

当前，税收、金融等经济政策支持仍然不够，如缺少REITs、租约证券化等金融工具，也缺少对机构化租赁的贷款贴息支持。由于租赁管理涉及住建（房管）、工商、公安等多个部门，存在多头管理、信息分隔、联动性差等现象。此外，各地还缺乏公开、透明的住房租赁信息平台。

三、发展专业化机构租赁引领住房租赁市场规范化发展

今后，大力发展住房租赁市场，需要针对住房租赁市场存在的问题采取措施，而大力发展专业化的机构租赁，既便于政府监管，也可以通过机构租赁服务标准的示范和引领，促进住房租赁市场的规范化发展，是有效的政策措施之一。

专业化机构租赁有两种模式：一种是由机构建设（或收购）、持有、运营租赁住房，可称持有型的机构租赁，属重资产类型；另一种是利用社会存量住房资源，通过包租、托管等方式进行专业化运营，可称为管理型机构租赁，属轻资产类型。

（一）以降低成本为重点支持持有型机构租赁

无论是新建住房用于出租，还是收购存量资产用于出租，与开发销售相比，这种持有型的资产运营模式面临着回报周期长、回报率低、融资渠道少、流动性风险突出、租金涨幅动力缺乏等问题。特别是在部分特大城市新建住房位置偏远、租赁需求弱、租金水平低，机构租赁的重资产运营模式将长期面临回报周期长、成本高、扩张慢的挑战。因此，需要政府在土地成本（目前已有部分城市使用集体建设用地建设租赁住房或低价出让土地）和税费等方面给予支持；企业则需在提高管理运营效率、采用信息化管理、减少人力成本投入上下功夫。此外，能否通过资产证券化（如REITs）实现投资退出，是持有型机构租赁获得稳定现金流、形成资本从投入到退出的闭环，持续在重资产运营模式下实现规模化经营的关键因素。

（二）重视市场力量支持管理型机构租赁

经过住房制度改革以来20年的发展，目前我国住房总量已经很大，2016年城镇人均住房面积已达36．6平方米，套户比已略大于1∶1。在住房存量规模已经较大的情况下，通过盘活存量住房，管理型的专业化租赁企业发展空间很大。由于住房租赁涉及大量个性化、非标准化的看房、签约服务、租金收取，机构租赁一般还涉及装修、管家、维护等大量的日常服务，非常繁杂，面对这一充分竞争的市场，市场化企业更有优势。因此，市场化企业可与国有企业合作，国有企业更多地发挥整合房源优势，市场化企业更好地发挥专业化的管理优势。而政府将工作重点放在完善租赁市场规则、加强监督和提供服务上。

（三）重点在特大和超大城市发展机构租赁

对于大量中小城市，住房自有率高、市场规模小、供需矛盾不突出，住房租赁需求并不大。对于人口净流入大、流动人口多的城市，特别以超大城市、特大城市为代表，未来有发展专业化、规模化机构租赁的需求和基础，应重点发展。

（四）通过金融税收支持机构租赁

在金融方面，一是金融机构在风险可控、商业可持续的前提下，加大对租赁住房项目的信贷支持力度。二是大力发展REITs、租约证券化等金融工具，鼓励专业化租赁企业探索以产品为核心的金融创新，如在2017年，国内已出现5款与长租公寓相关的类REITs产品。三是对达到一定规模的租赁机构，提供租赁权质押贷款。四是支持专业化租赁机构发行企业债券。五是给予租赁机构装修改造贷款支持。在税收方面，应以减免税为重点，以加强登记备案为突破口推动住房租赁专业化和规范化发展，支持个人将出租住房委托给机构租赁；对于以包租方式运作的，其支付给房主的租金，应允许以银行汇款凭证为依据进行增值税抵扣等措施。

（五）与管理部门信息系统对接支持机构租赁

加强专业化租赁企业与政府有关部门信息系统的对接。如建立租赁信息服务平台，提供便捷的租赁信息发布服务，规范信息披露，推行标准化住房租赁合同，实现住房租赁合同网上备案，帮助租赁机构核实信息，简化租赁机构批量进行承租人登记和房屋租赁登记备案等手续，强化住房租赁信用管理，建立多部门守信联合激励和失信联合惩戒机制。

（六）完善立法并增加房源支持机构租赁

以法律形式强化保障租赁双方权益，建立稳定规范的租赁关系。多渠道增加租赁住房供应，如在住房供求矛盾紧张的城市，通过新增用地建设租赁住房，在新建商品住房项目中配建租赁住房等方式提供机构租赁；在城市公共配套许可的条件下，积极盘活存量房屋用于租赁按规定改建为租赁住房；总结试点城市开展利用集体建设用地建设租赁住房的经验，还可发挥居民委员会和村集体组织作用，在符合城乡规划和用途管制的基础上，鼓励村集体组织成立专业化租赁企业。