加快住房租赁，建设宜居城市

■ 原建设部副部长、中国房地产协会会长 刘志峰

党的十九大报告指出，“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”。中央经济工作会议又要求，“发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展”。充分表明，加快发展住房租赁是深化住房制度改革的重要内容，是实现“住有所居”的重要途径，对改善城镇居民住房条件、解决大城市人口住房问题，尤其是解决新市民、新就业大学毕业生、各类人才的住房需求，具有重要和现实的意义。

当前，住房租赁新的征程已经开启，发展之快、力度之大、社会关注之广，前所未有：一是住房租赁试点城市、集体建设用地建设租赁住房的两项试点工作推进很快，为其他城市搞好住房租赁提供了经验。二是培育专业化住房租赁企业引起各地重视，一个国有企业主导、混合所有制和民营企业共同参与支持住房租赁的大环境正在形成。三是通过资源整合，各类房源的筹集量逐步增加，租赁住房的供给稳定上升，2017年我国住房租赁市场租金规模约为1．3万亿元。四是住房租赁管理和服务平台建设取得了显著成效，强化了住房租赁的信息安全和信用建设。五是以建设银行为主的国有银行加快金融创新和服务，既与地方政府签订战略性合作协议，也与房地产企业进行具体项目的合作，拓展了住房租赁的融资渠道。六是大型房地产企业顺势而为，把发展住房租赁作为未来企业发展的重点之一。在这里，我要特别提到，在各地陆续召开的地方“两会”上，“加快发展住房租赁”被写入《政府工作报告》。目前，这项工作在政府、企业、社会已经达成了良好的共识。

在这样的大环境下，一些房地产企业审时度势，加强了对住房租赁的探索实践。其中，北京首都开发控股（集团）有限公司（以下简称“首开集团”）作为国有大型企业，一方面围绕首都城市战略定位，提升城市品质，改善人居环境。另一方面，北京2000多万人口中，有800多万外来人口，首开集团立足新的北京城市总体规划和国企责任，加大了自持物业和长租市场的投资开发，已累计自持各类商品房113万平方米，其中住宅自持面积50万平方米，占自持比例的44%。同时，首开集团与建行、工行、浙商银行等金融机构合作，为新市民、新就业大学生、各类人才提供高品质、高性价比的租赁住房，打造具有首都特色的住房租赁品牌，促进职住平衡，稳定首都房价。

加快发展住房租赁，要以解决住房发展不平衡不充分的矛盾为导向，以满足群众美好居住生活为出发点，以深化供给侧结构性改革为动力，做好住房租赁的建设管理和服务，发挥其在改善住房供应结构、丰富住房产品方面的作用。

但也要看到，住房租赁总量不平衡、结构不合理、制度不完善，尤其是租金收入低、租金回报率低、租赁关系不稳定等问题解决起来还有很大困难。租房以外地人口、新就业人群为主，他们的需求主要是中小户型、中低价位租赁住房，但市场以大户型供应为主，价位偏高、位置较远。一些城乡结合部、“城中村”的出租房，人居环境差、安全隐患多，影响了住房租赁的社会形象。

要解决这些问题，需要关注如下几点：

一、抓住政策机遇，加快项目落地。一年之计在于春。房地产企业、专业化租赁机构要抓住地方“两会”具体细则和配套措施出台的机遇。如北京市今年提出要建290万平方米已供地的共有产权住房，将30%的住宅增量配租给新市民；上海市计划到2018年底，实现新增租赁房源计划开工和转化总量20万套、新增代理经租房源9万套；南京市今年将筹集租赁房源100万平方米；厦门市新开工12000套、新增供应8000套租赁住房；天津、青岛、无锡等城市降低落户门槛，制定人才租房落户政策。随着地方和各个城市租赁政策的落地，大型房地产企业、专业化租赁机构必须在投资的所在城市，抓紧土地、金融、房源方面的对接，重点探索有效的盈利模式，并且解决专业人才短缺、运营经验较少、行业集中度低等问题。

二、推动制度建设，加强行业引导。积极推动《住房租赁管理条例》尽快出台，为住房租赁市场的发展营造良好的制度环境。除了允许将商业用房按规定改建为租赁住房外，要进一步明确工业和办公用房改建为租赁住房的具体措施，对工业厂房已改建为长租公寓、人才公寓并且合法注册登记的，要尽快进行消防安全和其他合规手续的办理，使这类租赁住房尽早发挥作用。要强化标准规范，在住房租赁产业规划、产品分类、技术手段、运营管理、后期服务等方面填补产业政策的空白，建立各种资本的进入和退出机制。

三、促进金融创新，拓展融资渠道。鼓励房地产企业以租赁或购买的方式获取市场上的闲置房产，开展住房租赁业务；要充分利用资本市场，支持符合条件的住房租赁企业发行债券等产品，在房地产信托投资基金（REITs）、资产证券化（ABS）方面，加快金融创新和合作。上海证券交易所曾专门和我们协会就“住房租赁税收”“加强证券化合作”“共同举办住房租赁论坛”三个方面进行了深入的讨论，双方商定共同为加快住房租赁提供服务。

四、实施分类指导，实现职住平衡。要结合城市规划，由政府牵头，房地产企业和专业化租赁机构参与，在大型工业园区、商务集中区周边建设经济型公寓，为低薪阶层、进城务工人员等提供价格较为低廉的租赁住房和集体宿舍；在高新产业园区、科技园区周边，鼓励房地产企业和专业化租赁机构根据市场需求，建设中高档公寓，以满足较高收入和有住房改善需求的人群，尤其要优先选择轨道交通沿线和新市民集中的开发区布点，将住房租赁、公寓发展与产业规划、人才安居相结合，同时将符合条件的承租人纳入教育、医疗等公共服务范围，促进长期住房租赁可持续发展。

五、培育租赁品牌，提升配套服务。当前，我国住房租赁品牌化程度不高，大量供给在城中村村民或私人房东手中。从发达国家看，美国十大公寓品牌企业管理的房源在全国的占有率为7%，日本为31%，而我国这一比例不到0．2%。为此，要尽快培育租赁品牌。既要鼓励大型品牌房企向市场提供满足群众基本需求的长租产品，也要支持专业化租赁机构推出中高端的品牌公寓，满足多层次、个性化的租赁需求；要为租赁住房提供适用的配套设施，包括互联网、医疗点、图书馆、公共食堂等服务，为城市留住人才特别是向青年人才提供长期和稳定的房源。在培育品牌和提升租赁形象方面，国有企业、大型房企、专业化租赁机构要带头担起责任。

在大城市尤其是特大型城市加快发展住房租赁是当前重中之重，既有机遇也有挑战，要抓住机遇，整合资源，盘活低效用地，让本地居民和外来人口切实融入城市更新之中，尽快将理论研究成果转化为住房租赁项目的具体实践，为建设和谐宜居城市作出更大贡献！