财政政策对房地产价格的影响

文/浙江省社科院经济研究所

自改革开放以来，我国经济经历了三十余年的高速增长，无论在经济的绝对总量还是在经济的发展质量方面都取得了举世瞩目的成就。但是伴随着我国经济的高速发展，我国的住房需求也在不断增加，尤其是大量的闲置资本流向住房投资领域，将我国的住房价格不断推向新的高度。为了抑制不合理的住房投资行为，我国相关部门也在不断颁布调控房价的财政政策，希望将住房价格控制在合理的水平范围内。虽然新的财政政策在不断颁布实施，但住房价格依然未得到有效控制。对于大部分有住房需求的中低收入阶层而言，依然无力购买住房。在这样的背景下，本文针对财政政策对房价的影响进行研究，希望通过研究，能够发现我国财政政策在影响房价时暴露出的主要问题，并针对这些问题提出相应的完善对策，从而能对我国住房价格的调控提供有建设意义的参考。

一、财政政策在影响房价时暴露出的主要问题

不同的财政政策对房价的影响并不相同，甚至相同的财政政策在不同地区的不同经济发展阶段对房价都会产生不同的影响。为抑制房价不合理的高速增长，我国过去颁布了很多财政政策，但是很多财政政策并未达到预期的调控目标。通过分析我国目前调控房价的财政政策后发现，缺乏调控房价的税收政策，保障性住房财政政策未得到有效实施，以及房价调控依然停留在限贷限购阶段等问题是我国财政政策在影响房价时暴露出的最为突出的几个问题。

（一）缺乏调控房价的税收政策

虽然税收政策对房价的影响在理论界得到了广泛的认可，国内的房产税改革试点也已进行多年，但调控房价的税收政策依然缺乏，除极少数试点城市外，在房价的调控机制中依然缺乏税收政策的身影。税收政策，尤其是房地产税以及增值税在房价调控中具有非常重要的作用，税收政策对房价的影响不容忽视，税收政策也将是房价调控的重要手段之一，但是我国长期以来在房价调控中依然缺乏税收政策的身影，这在一定程度上限制了我国房价调控财政政策的影响力度。

（二）保障性住房财政政策未得到有效实施

保障性住房的定位是满足有住房需要但是无力购买住房的中低收入阶层的住房需求，通过保障性住房，使这些中低收入者也能实现人人有屋可居的目标。然而，尽管我国保障性住房财政政策推出已久，但我国保障性住房财政政策对房价的影响却并不明显。其主要原因在于保障性住房财政政策并未得到有效实施。虽然很多城市都推出了保障性住房财政政策，但由于未得到有效实施，因而修建的保障性住房数量非常有限。有限的保障性住房资源面对巨大的中低收入阶层的住房需求显然是杯水车薪，并不能发挥保障性住房政策应具有的重要作用。

（三）房价调控依然停留在限贷限购阶段

纵观我国当前房价调控的财政政策，使用最多的仍然是限贷和限购政策。限贷，是限制银行向居民发放第二套及第二套以上住房的购买贷款，通过提高首付比例以及贷款利率的方式对房价进行调控；而限购则是限制居民购买第二套以及第二套以上住房的财政措施。通过分析我国近年来的房价调控政策不难发现，我国目前的房价调控依然停留在限贷限购的阶段，如此单一的房价调控政策显然已经不能满足我国当前的房价调控需要。

二、完善财政政策在调控房价方面的建议

针对我国财政政策在影响房价时暴露出的缺乏税收政策、保障性住房财政政策未得到有效实施以及房价调控依然停留在限贷限购阶段等问题，应分别采取相应的措施予以应对，以发挥财政政策在调控房价中的重要作用。

（一）建立房产税制度，加强房价调控

虽然我国建立了房产转让增值税制度，并在一定程度上抑制了房价的不合理增长，但是房产税制度的缺失显然不利于财政政策对房价的调控，为此，我国应当建立房产税制度，以加强对房价的调控。在建立房产税制度的过程中，一方面应当在总结当前试点经验的基础上，正视试点过程中出现的问题，研究可以在全国全面实施的房产税制度，另一方面应当加大房产税制度方面的智力和财力投入，通过加大智力投入，使更多的专家学者研究房产税制度，通过加大财力的投入，营造房产税制度所需要的硬件和软件环境。

（二）加强保障性住房财政政策实施力度

充分发挥保障性住房在调控房价中的重要作用，只有通过加强保障性住房财政政策实施力度的措施才能实现。保障性住房财政政策之所以未能发挥作用，主要是由于在保障性住房领域的财政投入严重不足，所建设的保障性住房远远不能满足中低收入阶层的需求。因此，加强保障性住房财政政策实施力度，最为重要的是加大在保障性住房方面的财政投入，建设更多的保障性住房，以满足中低收入阶层的住房需求，从而达到调控房价的重要目标。

（三）积极研究新的房价调控财政政策

过于依赖限贷和限购的财政策略，显然并不能对我国的房价进行有效的调控。限贷措施并不能杜绝投资者通过全款的方式炒房，而限购的措施也很难杜绝投资者使用他人身份购房，也无法限制居民通过假离婚以及其他方式逃避政策影响。因此，应当针对我国房地产市场的实际情况，积极研究新的房价调控财政政策，加强对房价的调控。在积极研究新的房价调控财政政策过程中，不仅需要加强房地产市场的调研，充分掌握我国房地产行业的实际情况，还需要积极借鉴国外先进的调控经验，并在此基础上积极探索符合我国国情的房价调控财政政策。

（四）加强金融政策的支持

房地产市场中买卖双方都离不开资金的支持。因此，金融政策对住房价格有很大的影响。金融政策对房地产开发的影响以及对购房者的影响，都会影响未来房地产价格的走势。当前，我国的金融政策多表现为利率政策，利率政策调节主要包括调整存款利率、贷款利率和存款准备金率三种途径。存款利率的调高，直接影响到房地产投机行为。投机行为的减少，将使成交量下降，从而可能导致房价涨幅的回落，推动房价理性回归；贷款利率的调高，一方面会增加贷款购房者的购房成本，从而抑制购房需求，另一方面会提高房地产开发成本，从而会减少房源的供给量；存款准备金率上调后，商业银行放款及创造信用的能力将下降，其结果是银根收紧和货币供应量减少，导致利息率的提高和房地产投资需求的减少。

（五）构建房地产价格波动测度体系

通过构建房地产价格波动测度体系可以对整个房地产市场价格的变动情况进行实时监控，及时发现不良倾向，从而采取措施进行有效应对，将房地产价格保持在可控的范围内。具体而言，房地产价格测度指标主要包含总量类、生产类、销售类、收入类、金融类等几个方面，相关管理部门可以实时监控几个指标的波动，并以此为依据制订相应的事前、事中、事后预警监管和应对措施。

（六）充分发挥银行信贷对调控房地产价格的作用

政府应该引导银行建立较为完善的信贷政策体系，通过银行信贷，调控房地产价格，保证房地产市场平稳发展。尤其当房地产价格不断上涨时，可以提高房地产信贷条件，防止更多的信贷资金被房地产投资商滥用。

（七）借鉴发达国家的房地产价格调控经验

相比发达国家政府对经济发展的宏观调控力度，我国相关管理部门的管理理念和方法明显滞后。因此，应吸收和借鉴发达国家的房地产价格调控的成功经验，强化我国房地产调控政策实施效果。其一，规范房地产市场秩序，严厉打击囤积房产、哄抬房价等恶性行为；其二，制订相关管理政策，杜绝房地产市场的各种投机行为；其三，加强对房地产市场土地供给调控力度，最大限度缓解土地资源短缺的压力。

三、结语

通过本文的研究表明，虽然财政政策已经被广泛应用于房价的调控，在理论和实践中对于财政政策对房价的影响问题也有一定的认识，但是在实际使用财政政策调控房价的过程中依然还存在着一些问题，这些问题的存在给我国的房价调控带来了一定的负面影响。具体而言，在财政政策影响房价过程中主要存在缺乏用调控房价的税收政策、保障性住房财政政策未得到有效实施以及房价调控依然停留在限贷限购阶段等问题。针对这些问题，我国应当通过建立房产税制度加强房价调控、加强保障性住房政策实施力度、积极研究新的房价调控财政政策等措施予以应对。