以新时代视角看待房地产趋势变化与机遇出路——“十九大后中国房地产的机遇和出路——暨第五届海南高峰论坛”上的讲话

文/刘志峰

这次论坛是在深入贯彻党的十九大和中央经济工作会议精神的重要时刻召开的。希望论坛能对今年房地产行业开好局、起好步发挥一定的作用。下面，我就房地产业如何把握新趋势、适应新变化、满足新需求，谈三方面看法。

一、把握新趋势

城镇住房制度改革以来，尤其是党的十八大以来，我国住房发展取得了举世瞩目的成就，实现了从“忧房阶段”到“有房阶段”再到“优房阶段”的转变。当前，我国经济保持相对平稳，经济结构调整加快，消费对经济增长驱动增强，城镇化水平不断提高，老百姓收入水平和生活品质进一步提升。随着住房制度改革深化和调控政策的贯彻落实，房地产业出现了以下新的趋势。

（一）住房短缺状况得到根本改变

过去五年，我国城镇居民人均住房建筑面积由2012年的32.9平方米提高到2016年的36.6平方米，2017年1-11月，全国商品房销售面积14.7亿平方米，同比增长7.9%。国家统计局数据还没出来，但预计全年销售面积将达16亿平方米，成交额在13万亿元左右，有望再创历史新高。随着老百姓居住条件的改善，城镇住房短缺的状况得到根本改变，住房消费仍将是居民消费的主要方面。从现在看，房地产业的根本任务已经从解决总量不足的矛盾，转向解决区域、城市、不同家庭间的结构性、系统性矛盾。我的看法是，今年房地产市场的成交量肯定要比去年有所减少，房地产企业在制定目标和完成任务时要保持头脑冷静，实事求是、量力而行，把发展质量和效益优先放在首位，不追求那些不切实际的目标。

（二）“居住为主”的导向得到确立

在“房子是用来住的、不是用来炒的”定位下，房地产市场调控成果持续显现。2017年，热点城市提高首付比例和贷款利率，一百多个城市采取了限购政策，其中包括新购住房3-5年内限售，土地出让限房价、竞地价，热点城市加大土地供应政策等，一线和热点二线城市房价涨幅回落，三四线城市房价趋稳，房价过快上涨而且轮涨的势头得到了抑制，市场逐步回归理性。房地产去库存取得积极成效，截至去年11月底，全国商品房待售面积5.96亿平方米，同比下降13.7%，大多数城市商品房去化周期已回到合理区间。以居住为主的政策得到了社会肯定。今年，因城因地施策的调控不会放松。

（三）“租购并举”获得前所未有的重视

2016年，我国租房人口基数约2亿人，到2020年将增至2.2亿人。一方面，国家在12个人口净流入试点城市加快住房租赁试点，探索发展共有产权住房，建立以政府为主导的服务平台，培育专业化、机构化住房租赁机构；另一方面，房地产企业将闲置厂房、商业用房、自持物业改建为租赁住房，竞拍自建自持型租赁住房用地，参与集体建设用地建设租赁住房试点。目前，政府正在研究制定《住房租赁条例》，保护个人住房租赁和承租人、出租人的合法权益，支持专业机构整合租赁房源投放市场。新市民、新就业大学生、各类人才的住房需求得到分流，情况有所缓解。

（四）改善住房供求关系得到重视

房地产行业深化供给侧结构性改革，改善供求关系。主要有以下四方面措施：一是引导人口和住房需求合理分布，在广东、江苏制定以“互联互通、加快农业人口市民化”为主的区域住房协调机制，推进大中小城市住房协调发展。二是改善租购比例不平衡的状况，争取用3-5年时间，将租赁住房占新增住房供应量比例提高到50%左右。三是降低公租房的准入门槛，优先保障公交、环卫等住房困难群体，将符合条件的青年教师、青年医生纳入保障范围。四是对热点城市继续执行严格的调控政策，对潜在热点城市比照热点城市管理，防止对受热点城市辐射的三四线城市进行投机炒作。随着住房针对性供应和有效供应的增强，住房供求关系将有所改善，并逐步达到均衡。

（五）行业面临的风险加大

中央经济工作会议将防范风险作为今年经济工作的主要任务之一。未来，房企的资金压力大，融资成本上升。尤其是实施差别化信贷政策、加强资金管控、防止资金违规流入房地产业等政策的实施，使房地产企业的成本和债务压力加大，房地产企业资金供给的不确定性增加。在国内融资渠道收窄的情况下，海外融资难度也有所增加。因此，今年是房企自2013年以来资金压力最大的一年。房地产企业要在去杠杆、降负债、增利润方面有充分的心理准备。

（六）房地产业围绕城市竞争力布局趋势更为明显

两年前我曾提出一个观点：高铁、城市轨道交通的线路长度和客运量，快递业的日均处理量和服务人次，教育医疗资源的配置和拥有量，将决定房地产业投资在一个城市的活跃度。未来这种情况将愈加明显。1.在国家邮政局公布的2017年全年快递情况统计中，快递业务量最大的广东、江苏、浙江、福建，在房地产销售排位中也居于前列，快递收入最高的是上海、天津、广州、深圳、厦门、青岛等城市，这也说明了这个问题。快递量最大的地级市（包括县级改革市）是义乌、东莞、泉州、台州、嘉兴，与房价上涨的逻辑同样吻合。2.2012年到2016年，我国新增轨道交通1600多公里、城市道路5.54万公里，主要分布在京津冀、长三角、珠三角，而这些城市群和由其辐射的中小城市，房地产交易活跃、集中度较高。3.教育医疗资源排名前列的是北京、上海、杭州、南京、成都，充分表明了房地产业正在围绕城市竞争力展开布局。这些变化一定要引起我们的关注。

（七）行业集中度进一步提高

随着房地产行业资源整合、兼并重组、项目优化、跨界合作步伐的加快，2017年前十强的销售额约占整个市场的24.1%，前五十强的销售额约占整个市场的45.9%。房地产市场的竞争更加激烈，分化进一步扩大。随之而起的代建制、品牌输出、联合体总承包、城市运营服务等模式将对行业发展方式的转变产生越来越重要的影响。

这些新趋势，有些是宏观调控政策作用所致，有些是房地产业投资增长速度趋缓的结果，有些是房地产业自身结构调整和转型升级的需要，但也带来了新变化。

二、适应新变化

党的十九大提出，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。“房地产”的主要矛盾，已经从数量需求转向品质需求，从高速增长转向高质量发展，从满足普通居住转向满足美好生活和精神享受。其中，有五个变化值得我们关注并应尽快适应。

(一)住房发展理念和政策思路的变化

主要体现在以下几个方面：一是党的十九大以人民为中心，把老百姓对美好生活的追求作为设计住房基本政策、推进住房制度改革的主要依据，强化了对房地产业的指导管理。二是按照住房发展不平衡不充分的结构性、系统性矛盾，提出深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房基本政策，将“租”置于“购”之前，在12个城市先行试点，通过加快发展住房租赁改善供应结构。三是注重在改革中保持政府、行业、企业和各方面的协作，形成有针对性、整体性的工作推进和具体措施。如万科今年提出的发展目标是促进租购并举、推动高质量发展、瞄准消费升级，帮助群众实现美好生活，这些都与新时代房地产业发展目标任务相吻合。未来，行业上下要认识到这些变化，在发展理念和思路上与中央保持一致，促进房地产行业转变发展观念，丰富发展内涵，提高发展质量。

（二）群众对住房品质要求的变化

经济社会发展到一个更高的层次，就会从追求简单的“衣食住行”转向追求丰富的品质和精神享受。房地产品质既包括规划设计、项目施工、后期管理、公共设施配套等硬件的投资建设，也包括绿色环保、人居环境、科技创新、时尚艺术、社区服务、住区健康等软性积累的内在之美。就城镇化而言，我国城镇化率从2012年的52.6%提高到2016年的57.4%，城市数量达到657个，城市建成面积从4.56万平方公里增加到5.43万平方公里，数量上达到一定的峰值，促使城市白领、产业工人、新市民对住房品质的需求进一步提高，打造品质住房的愿望增强、步伐加快。就房地产而言，我国2016年城镇居民人均住房建筑面积比1998年增长了118.65%，这个“量变”同样促使群众对住房产生“质变”的需求。因此，房地产在品质提升方面有着迫切的需求。未来，围绕住房品质提升，对住宅的适用性能、安全性能、经济性能、环境性能和耐久性能的要求更高，而现在房地产业一些粗放发展方式，已经很难保证建设配套齐全、环境优美、舒适宜居、智能安全的高品质住宅。

（三）群众对绿色健康消费的需求不断增长

从住房消费升级的趋势看，群众希望购买的不仅仅是简单的房子，而是绿色的生活方式和舒适健康的宜居体验。住宅不仅是物质空间需求，更是高层次、多样化的精神生活享受，这也是经济社会高质量发展的要求。绿色低碳、生态环保、健康智能已成为群众对美好生活追求的一部分。从市场反馈情况看，以绿色生态为特征、代表高品质住房水准的绿色建筑、健康住宅、百年住宅溢价明显高于普通住宅，尤其是健康住宅需求不断增长。截至去年10月，全国共建设63个健康住宅试点工程，面积超过2000万平方米。远洋、绿地等大型房地产企业纷纷进入健康住宅领域，通过设计创新、技术创新、标准创新，丰富健康住宅内涵。山东菏泽丹阳房地产开发有限公司运用科技手段，建造“恒温、恒湿、恒氧”住宅，室温24℃左右，湿度55%-60%，负氧离子达到3000-5000个/立方厘米，满足了老百姓对室内环境的健康需求。健康住宅的增长，既满足了居民对室内健康环境的需求，也促进了城市居住环境健康、空气质量健康、饮用水健康，对人居健康和提升住房品质都有好处。

（四）群众有关人居环境的意识进一步增强

当前，老百姓的居住观念正在转变。部分消费者从“买地段”转向“买生态”，从“买面积”转向“买环境”。随着更多城市把好山好水好风光融入城市保护和有效利用，城市发展开始由外延扩张向内涵提升转变，房地产开发也由粗放向精细、集约转变。一方面，群众对围绕生态环境发展的养老养生、健康医疗、乡村民宿等产品的购买和消费意愿增强，对利用自然和村落等原生态资源，挖掘历史文化，体现地域和民族特色的旅游休闲、景观项目产生了兴趣；另一方面，一些城市过去只强调基础设施建设，现在开始注重环境改善和城市美化提升。2012年到2016年，我国新增城市绿地41.8万公顷，城市生活垃圾无害化处理率和污水处理率分别提高了7.2和11.8个百分点，进一步增强了城市的宜居性。一些城市之所以有口碑、有品牌、有影响力，良好的人居环境起到了很大作用。群众绿色环保意识的增强，要求城市尤其是大城市不仅要尽快治理人口拥挤、交通拥堵、城市内涝、垃圾围城、空气环境污染等“城市病”，还要不断满足群众对水更绿、山更青、天更蓝、地更净、亲近自然的需求，使城市的硬软环境都有相应的优化。

（五）群众对共享融合的运用和期待增多

以“互联网+”为代表的共享经济已经融入每个人的生活当中，催生出共享单车、电动车充电桩、智能停车场等共享新理念新模式。在房地产领域，共享经济也十分活跃。一是以“互联网+”、大数据为特征的共享方式，丰富了住房交易手段，优化了住房供需结构，加深了房地产业与交通、商业、金融、教育、旅游、娱乐、大健康的融合。二是以盘活闲置资源和存量资产为特征的共享方式，如共享办公场地、长租公寓，既盘活了房地产存量市场，化解了库存，也推动租购并举和带动了创业就业。三是以产业化、集成化为特征的共享方式，如装配式建筑、BIM技术、家装家具一体化等，既提高了住宅建设的工业化水平、优化了住宅的适用功能，也引导了绿色低碳消费。四是以产业协同和跨界合作为特征的共享方式，促进了房地产业与规划设计、施工建造、运营管理、现代服务业的紧密对接，并且与建材和部品部件采购等方面实现了产业链上的共享发展。共享经济不仅改变了老百姓的居住方式，也让房地产业跳出了传统思维，增加了满足老百姓对美好生活需求的方式和手段，让我们有了更多新的认知和期待。

如何适应这些变化？我认为，要继续深化供给侧结构性改革，逐步在行业内建立高品质住房体系，在房地产领域补短板、强弱项，满足群众对美好居住生活的需求。

三、满足新需求

新时代为群众提供美好居住生活，就是要在满足居住空间要求的同时，提供精神方面的享受，这既是我国从“有房住”向“住好房”转变的主要标志，也是通过提升住房品质解决住房发展不平衡不充分矛盾的关键所在。提升住房品质和高层次、多样化的需求，途径有很多，我今天主要讲以下几个方面。

（一）满足基本需求和改善需求

提高住房品质首先要保证基本需求。满足群众住房基本需求是确保实现“住有所居”的主要内容，也是我国消费驱动的主要方面。改善需求是满足群众不断增长的美好生活的重要方面，也是住房品质提升的时代要求。这两方面的需求无法满足，就谈不上住房的民生作用，也不符合“房子是用来住的”要求，更谈不上提升住房品质。

当前，一些城市的城乡接合部和大量的“城中村”，人居环境差，卫生条件落后，市政排污设施简陋，用电用水未纳入城市管理，火灾、治安等事故频发。如能使这些数量大、条件差的出租屋和个人住房经维修改造后成为具备条件的租赁住房、集体宿舍，再投放市场，不仅能快速地发挥其作用，也能满足新移民、新就业员工的基本住房需求。目前万科正在对深圳部分“城中村”进行运营整治，探索“统租运营+物业管理+综合整治”模式，升级改造“城中村”的出租房，其他有条件的房地产企业也可以借鉴。当前，最紧迫的是，要以满足基本需求为导向，向一些住房紧张的城市提供中小户型、中低价位的租赁住房，确保基本需求得到满足。

（二）加快发展长租公寓

2016年，我国公寓市场规模1.38万亿元，预计到2020年，市场规模将接近2万亿元。其中，长租公寓在整个租赁市场中作用较大，是住房租赁发展的重点。原因是：1.长租公寓主要集中在一二线城市，尤其是12个试点城市，这些城市流动人口多、租房需求旺、房源供给充足，比较容易形成稳定的租赁关系。2.长租公寓租户收入较为稳定，具有一定支付能力，有提高住房品质的需求，比较容易形成稳定的租金租期。3.大型房地产企业在转型中，对自持资产、闲置资产、存量物业进行升级改造，将其中一部分用于租赁和公寓业务后，能较快形成品牌影响力。4.部分中介企业占有一定的信息和客户资源，比较容易对长租公寓建立和拓展自己的客户群。

下一步，要加快整合房源，建立由政府主导、各方参与，集信息发布、合同网签、登记备案、资金监管、信用评价于一体的住房租赁交易服务平台，把好房源的真实关、交易的透明关、租房使用的评价关。同时要设计改造和建成更多优秀的品牌长租公寓，找出依靠租金营利的办法，用产品和服务占领市场，赢得租户信任。

（三）大力发展健康住宅

党的十九大提出为人民群众提供全方位、全周期的健康服务。人在住宅停留的时间占生命的50%以上，老人和儿童停留的时间更长，没有全方位、全周期的住宅健康环境和服务，是狭隘的健康、发展不充分的健康，谈不上住房品质，更谈不上“健康中国”。

全方位、全周期健康服务具体到住宅领域应该有两个方面：全方位的健康服务，应该包括居住环境的健康，空气质量的健康，饮用水方面的健康和疾病预防、食品安全、无障碍设施等，而不仅仅是室内环境的健康；全周期的健康服务，应该包括与建筑寿命有关的住宅全生命周期、家庭不同生命阶段和不同代际关系的健康需求，是一种健康需求更广，健康追求更高，健康诉求更人性化、多样化、可持续的大健康服务。如室内灯光，老年人和儿童都要有保护性照明，长期在光污染下生活，老年人白内障发病率将提高40%左右，儿童近视率将提高50%左右。再如，厨房抽油烟机的风道、风速、风量等设计标准和管理等缺陷，也会影响老百姓的居住质量。

当前发展符合标准的健康住宅，是满足老百姓对美好居住生活需求的重要方面。不久前，我去远洋集团参加健康建筑品牌发布会，他们按美国WELL健康建筑标准，也是国际第一部专注于居住者卫生与健康的标准，从空气、水、营养、光、健身、舒适、精神等七个方面，对健康住宅项目的设计建设、运营维护进行严格规范，既注重住宅的舒适、安全、健康、环境、好的空气质量以及安全的饮用水，也注重周边学校、医院、文化娱乐、体育健身和公共交通等配套服务，还让居民参与社区设计，充实居民的精神生活。这类健康住宅，具有时代感、先进性，值得借鉴。

（四）推广示范百年住宅

党中央、国务院去年发布了《开展质量提升行动的指导意见》，明确提出要建设“百年工程”。房地产行业要按“百年工程”的要求打造百年住宅。为什么要在我国提倡建百年住宅？一是百年住宅能让老百姓获得更高的舒适程度、更高的功能配置、更高的技术集成、更高的性能标准、更高的质量保障和更长的使用年限，符合高品质住房体系的要求。二是满足老百姓对美好居住生活的需求，尤其对改善性需求和消费提升具有吸引力。目前，我国人均GDP超过8600美元，经济发达的城市已普遍超过1万美元，一线城市达到1.6万美元以上的水平。随着国力的增强和老百姓收入的提高，老百姓对住房品质的要求越来越高，各地政府对住宅产业化的配套要求也越来越高，这为百年住宅发展创造了有利条件，因此，在满足老百姓对美好居住生活的需求方面，百年住宅大有发展前景和市场空间。今年，我们将制定《百年住宅设计建设标准》，扩大示范推广。

（五）创建培育绿色社区

一个绿色城市是由绿色社区、绿色机关、绿色校园组成的。绿色社区承载着向居住者普及推广绿色生活方式的重要功能。作为国际认可的可持续发展居住区，它既有居住功能，又提供绿色循环低碳生活的体验。从实践看，有些房企如当代置业多年从事绿色社区开发运营，它们在绿色社区开发的节能舒适型建筑，室内PM2.5净化率在95%以上，全年室温控制在20℃到26℃之间，室内噪音低于国家标准5分贝。有些房企和物业公司在绿色社区推广垃圾分类、污水处理、节水节能等技术，增强社区居民维护居住环境的自觉性，促进居住、生活、生态三方面融合，既有益于人的身心健康，又与城市的整个经济社会、环境保护协调发展。当前，绿色社区还有必要与城市更新、旧区改造结合。此外，应同时加快发展绿色金融。今年年底，我国城镇绿色建筑占新建建筑比例将力争达到40%。为实现这么大的比例，必须拓展发展绿色建筑和建筑节能的融资新通道，促成绿色项目获得绿色信贷，扩大个人和社会的绿色消费，让绿色金融为我所知、为我所用。

（六）推进城市更新和旧房改造

近两年，我国住房供应结构发生变化，存量住宅总量接近2.5亿套，二手房交易总量和比重逐步增大，已成为居民住宅消费的重要组成部分。2017年底，全国有17座城市的二手房交易量超过新房，其中8座城市是2017年新增的，预计2018年有近30座城市的二手房交易量将超过新房。很多城市已由住宅增量发展进入存量更新阶段。因此，依托城市功能提升、城市空间修补、城市生态修复带来的城市更新和旧房改造，成为城市的新兴产业，这也是发展品质城市不可或缺的一部分。目前，通过城市更新对既有建筑、老旧街区、旧民居以及“城中村”进行提升改造，空间很大。部分房企正在由普通住宅的开发，转向城市更新和存量资产的专业化运营，这方面，我们可做的事情还很多。