试析房地产业高质量发展

文/穆子犁

中国特色社会主义进入新时代，我国经济发展也进入了新时代。党的十九大报告指出“我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段”，这一判断，既指出了新时代我国经济发展的鲜明特征，也为今后的经济工作指明了主攻方向。今年的中央经济工作会议指出，必须加快形成推动高质量发展指标体系、政策体系、标准体系、统计体系、绩效评价、政绩考核，创建和完善制度环境，推动我国经济在实现高质量发展上不断取得新进展。我国经济转向高质量发展阶段的思路和一系列举措，对房地产业的影响也是至关重大的。

一、房地产业转向高质量发展阶段是必然趋势

（一）房地产业向高质量发展是解决资源错配的途径

改革开放40年来，房地产业的发展对我国经济发展作出了重大贡献。房地产业的贡献，一般认为集中体现在促进经济增长、财政增收、拉动相关产业发展、创造就业机会、改善城乡面貌、完善城市功能等六个方面。在肯定房地产业发展对经济社会发展的巨大贡献的同时，房地产业的过度发展、房价上涨过快带来的负面影响也是沉重的：一是人口、土地、资源环境之间的矛盾已经十分突出；二是我国经济增长过度依赖房地产业，导致经济结构一定程度上的畸形，结构很不合理；三是房价上涨过快，加剧了收入分配不公和不同收入阶层的对立，高房价也必然抑制居民在其他领域的合理消费；四是房地产业的高利润吸引各行业大量资金，对技术创新投入的动力弱化，企业的可持续发展动力降低，长此以往导致实体经济有空心化的危险。

我国房地产业发展自改革开放初期起步，在从产业起步期进入产业加速期的发展阶段，其特征是规模急剧扩张，企业数量大增，产出量猛涨，以粗放经营为主，产品质量不稳等。自上世纪90年代末开始进入产业的加速期，其特征是企业数量企稳，企业开始技术开发，竞争加剧，质量提高，由于住宅消费成为新的经济增长点，供需旺盛，导致房价过快上涨。随着我国的经济政策重心从稳增长更多转向对质量的追求和结构调整，房地产业存在的问题有望得到遏制并逐步解决。

（二）房地产业向高质量发展是实现“住有所居”的基础

住有所居是人民群众的基本要求，住房始终是社会发展和人民生活的基本物质要素。随着社会经济发展，人们的住房需求层次会不断提高，从保障型、小康型向舒适型、享受型发展，住宅的功能不断扩大，科技含量不断增加，居住生活将越来越高档，不是仅有个栖身之处即可，还需要住得舒适、住得安全、环境优美、出行便捷、邻里和睦和社区文化氛围好等，追求有利于人的全面发展的居住条件。习近平总书记指出：“以前我们要解决‘有没有’的问题，现在则要解决‘好不好’的问题。我们要着力提升发展质量和效益，更好满足人民多方面日益增长的需要，更好促进人的全面发展、全体人民共同富裕。”中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。这一主要矛盾贯穿于社会主义初级阶段的整个过程，这一主要矛盾其实是社会基本矛盾在社会的直接反映。社会发展由生产力和生产关系的矛盾运动而推动，从这个意义上说，我国当前的主要矛盾不仅是中国经济发展的动力源泉，也是房地产业发展的动力源泉。

房地产业必须转向高质量发展阶段，还在于当前住房增量已经过剩，住房存量巨大，房地产市场已经从供应不足转变为供需基本平衡甚至供大于求。数据显示，中国自有住房率高企，超过84%。2017年初汇丰银行对全球9个国家约9000名“千禧一代”进行调查的结果显示，中国“千禧一代”拥有住房的比例最高，达70%。虽然拥有住房状况在不同等级的城市存在着不平衡，但是如此高的自有住房率，特别是年轻人七成的自有住房率，意味着房地产市场在一段时间内基本饱和。在这样的情势下，购房动力未来或有不足——无论是刚需群体还是改善性住房群体，可以说能买房的大多买了。而剩下的两到三成无房户，他们是真正的刚需群体，是有着强烈安居愿景的人群。

住房发展不平衡、住房结构不平衡的现状，要求必须依靠制度、机制、规则将房地产业引入充满活力、富有效率、健康和可持续的轨道，推动房地产业发展质量变革、效率变革、动力变革。

二、什么是房地产业高质量发展

房地产业高质量发展，是指房地产业要改变其在快速发展时期粗放、无序、失衡的状况，向与社会经济发展相协调、绿色低碳生产和消费、生态环境保护等方向着力，以平衡发展，促进结构优化和质量效益提高，推动形成总量趋于基本平衡、结构基本合理、房价房租水平与消费能力基本适应的住房供需格局，充分满足广大人民群众对居住生活多样化的需求。

房地产业是否得到高质量发展，可以通过以下制度的建立和实施成效来衡量：

（一）全面建立“让全体人民住有所居”的住房制度

党的十八大报告提出“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度”，党的十九大报告提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。两次党代会对住房制度的提法有所不同，可以看作是对住房制度认识的与时俱进，是对住房制度内涵的充实、丰富和深化。

“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度”是我国今后住房供应的基本框架，根本目的是以多层次、多样化的住房供应和保障制度，维护公民居住权利，满足城乡居民住房需求，实现住有所居。对这个“双轨制”的住房制度的资源配置方式作概括性区分，可将其分为“市场轨”与“保障轨”。住房制度的“市场轨”由市场机制主导，政府的职责重点是做好基于公平竞争的调控和监管，主要管规则、管税收。住房制度的“保障轨”由政府为主体来主导，政府职责重点是组织资源，制定规则和实施对保障对象“进与退”的管理。在“双轨制”住房制度的总体资源配置格局中，政府和市场既各司其职，又分工协作，互为补充并形成合力。

“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，是我国今后住房制度运行的主要机制，即在“双轨制”住房制度的基础上实行“租购并举”策略，在住房租赁方面补短板、强弱项，让“租购并举”构成覆盖不同群体、相互衔接、满足多层次需求的住房供应体制。实施“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，要始终遵循习近平总书记多次强调的“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，行政和经济手段都应聚焦这一基本导向。

（二）构建市场机制有效、微观主体有活力、宏观调控有度的经济体制

十九大报告提出：“构建市场机制有效、微观主体有活力、宏观调控有度的经济体制”，房地产业高质量发展只有在这样的经济体制下才能实现。

市场机制是通过市场价格的波动、市场主体对利益的竞争追求、供求关系的变化来调节经济运行的机制，是价值规律、供求规律、竞争规律等对市场经济规律发生调节作用的机制。市场经济是以市场机制为基础来配置社会资源和调节人们关系的一种经济运行方式和经济调节手段，通过发挥市场经济规律，引导资源由低效率向高效率、由供应过剩向供应不足的部门或领域流动，最终实现资源要素的合理配置。如今房地产业的市场化程度已经比较高，但必须防止政府对房地产市场过度干预和政府部门监管不到位，影响经济发展的活力和资源配置的效率。规范有序的市场秩序和公平竞争的市场规则是房地产市场有效运行、健康发展的基本保证。

微观主体有活力，对房地产业而言，主要是指房地产业的各类企业高效率运行。房地产业的各类企业都应当按照现代企业制度的要求，做到产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学。政府应当加快建立统一开放、竞争有序的现代市场体系，让各种所有制经济主体权利平等、机会平等、规则平等、平等竞争，让企业自主经营、自负盈亏，参与市场竞争，实现优胜劣汰、有序进退，增强活力，促进要素合理流动、使资源高效配置、市场深度融合。企业的核心就是实现高效率，除了追求利益最大化、不断增强经济活力外，还要按照习近平总书记指出的要求，“推动制造业从数量扩张向质量提高的战略性转变，让提高供给质量的理念深入到每个行业、每个企业心目中，使重视质量、创造质量成为社会风尚”。

宏观调控有度，是党的十九大报告对宏观调控的范围和力度提出的新要求。今后要在保持房地产市场调控政策连续性和稳定性的同时，创新调控理念，统筹科学调控。要逐步改变房地产市场调控依靠总量调控、速度调控、短期调控的模式，坚持总量与结构并举、短期与中长期结合、改革与发展协调的原则。要改进调控方式，丰富政策工具，分清中央和地方事权，实行差别化调控，采取相机调控、精确调控措施，适时预调微调，提高宏观调控的针对性和有效性。在土地供应制度方面，要合理确定土地供应规模，有效控制土地价格；在金融财税政策方面，要综合运用货币、信贷、宏观审慎和微观监管政策，平衡好房地产业与其他行业资金配置，加强对房地产开发、交易和持有环节的财税调节，引导合理开发、合理消费；在市场监管方面，要加强对房地产企业的管理，推动企业诚实守信、依法经营，确保信息全面准确真实公开，建立评价预警机制，实现对住房供应交易的动态监测、科学研判、有效调节。

（三）建立完备的房地产法规体系

房地产法规体系，是指有关房地产法律规范按其规范的对象和内容分类组合而又有内在联系的有机整体。房地产法规在市场经济中，发挥着引导和促进、保障和制约的作用。市场经济是自主性经济，企业是最基本的市场主体，要求用法律确认市场主体资格、明确产权，充分尊重和平等保护各类市场主体的财产权及其意志自由。市场经济是契约经济，契约成为经济交往的主要形式，有助于维护市场交易信用，保障市场交易安全，降低市场交易成本。市场经济是竞争经济，要建立正常的竞争秩序，保护经营者和消费者的合法权益，必须要有法制的力量对其加以规范约束。法制是实现宏观调控的有效保障，只有以法律形式明确国家宏观调控的范围、任务、方式，规范政府部门的职能和活动界限，才能防止政府越位和缺位，杜绝政府直接干预企业的生产经营活动。我国房地产业在发展过程中之所以会出现许多问题，在很大程度上与法制缺失和执法不严有关，因此，建立完备的房地产法规体系迫在眉睫，特别是作为房地产长效机制的土地改革、税收改革、金融创新等更需要立法的保驾护航。日前，财政部部长肖捷撰文表示，2018年将房产税纳入立法议程，要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法。

建立完备的房地产法规体系，是房地产业高质量发展的重要基础，必须全力以赴实现目标。上海在加强房地产法制建设过程中，于十多年前提出的房地产立法框架思路，仍然可以作为参考。

以培育和发展房地产市场为主线，将房地产市场作为推动房地产业发展的核心，以“结构合理、协调发展、流通畅达、规范运作”的房地产市场发展为目标，建立规范市场主体、市场客体、交易形式以及市场保障的房地产市场机制。

以立法框架的完整性为基础，房地产管理立法内容应当覆盖房地产业各个领域的各个方面，又要兼顾协调社会各方面的管理，立法要保证内容上的完整性、框架设计上的系统性。

以市场经济的超前性为灵魂，全面了解、把握市场经济条件下房地产业运行和管理中出现的问题和矛盾，以超前的意识去设定管理目标和研究解决矛盾的手段，维护房地产市场正常秩序。