2017年上海新房、二手房成交量分析

文/王梦雯

2017年，在中国房地产业的历史长河中，注定将是转型、分化的一年。在中央“房住不炒”的政策指导下，上海也进一步加强房地产市场整顿，比如设定新房项目预售指导价格、推行新房预售摇号制度等，调控效果逐步显现。

下面笔者分别利用一、二、三级市场数据，具体分析上海2017年房地产市场特征。

一、 土地成交建筑面积同比增幅扩大

2017年度，上海共成交259幅土地，土地成交建筑面积1888万平方米，同比增加19.8%，土地出让金1624亿元，同比下跌1.0%。回顾历史走势， 2007-2011年土地成交建筑面积整体呈现增长态势，2011年达到4938万平方米的历史最高值，随后几年基本呈现逐年递减态势。从土地成交建筑面积增速变化看，上海于2007年实现73.4%的最大增幅后开始波浪式下行，尤其2014-2016年，连续三年上海的土地成交建筑面积为负增长。在这一背景下，新增土地的供应仍然相对稀缺。2017年，上海市土地成交建筑面积在连续3年下滑后首次上升，但绝对值仍处于历史低位（见图1）。

二、新房成交量创近12年来历史新低

2017年，上海新房成交面积639万平方米，同比减少54.1%，新增供给面积376万平方米，同比减少51.6%。可见，在楼市调控和供应紧缩的情况下，上海新房市场呈现降温态势。回顾本轮调控，自2016年4季度出台 “沪六条”和限贷新政后，上海新房市场大幅降温，加上2017年以来的“限价”、“新房摇号”等措施，开发商推盘意愿并不强烈。从历史走势来看，2017年上海新房成交规模不足2016年的五成，为2006年以来近12年的最低值。后续来看，预计部分预售价格未达要求的项目将在2018年陆续上市，成交规模也将随之上升（见图2）。

图1 上海市年度土地成交建筑面积及其同比走势

图2 上海市年度商品住宅供求关系

从环线来看，中外环及郊环外的新房成交面积占比有所上升，分别为10.4%和30.1%，外郊环占比小幅降至44.8%。整体来看，外环以外的新房成交面积占到七成以上，而内环内和内中环新房成交面积占比不足15%。从各区域来看，成交面积居前三的区域为浦东、嘉定和青浦，三区新房成交面积占总成交面积的一半。同比来看，宝山（-31%）由于供应相对较多，成交跌幅最小，而长宁（-77%）由于可售面积基数较低且2017年没有新盘供应，成交跌幅最大（见表1）。

表1 各区域商品住宅成交面积及其同比增幅

图3 上海商品住宅年度成交均价及其同比增幅走势

图4 上海市新建商品住宅库存变化及存销比走势

三、 全年新房成交均价同比创近7年来新高，但年内走势稳定

2017年，上海新房成交均价为47865元/平方米，再创历史新高，房价同比增幅进一步扩大至25%，为2011年以来近7年最高增幅。但是，这一现象并不代表2017年内房价涨幅扩大。结合房价月度数据来看，2016年呈现前低后高态势，到了2017年，整体处于高位盘整状态，可见，成交价格涨幅扩大是由于2016年上半年基期值较低而产生的数据异动。后续来看，2018年上海将延续“房住不炒”的调控思路，加上信贷趋紧、银行放款时间延长等因素抑制需求端，预计新房价格将维持相对平稳的态势，房价涨幅将有所回落（见图3）。

从环线来看，外环以外地区楼市成交相对偏热，其中郊环外的成交价格同比涨幅最大，为43%，而中外环以内成交价格同比涨幅均在16%左右。房价涨势向远郊扩展属于房地产市场板块轮动后期的重要特征之一。从区域来看，金山区的新房成交均价由2016年的12906元/平方米上涨到2017年的20681元/平方米，同比增幅最大，达60%，而长宁、静安、黄浦等中心城区涨幅相对较低，在4%-8%区间内。

四、 库存降至近8年新低，预计2018年存销比保持上行

截至2017年12月底，上海新建商品住宅库存总量为430万平方米，环比减少5.3%，同比减少33.9%。从绝对值来看，目前库存水平为2010年以来的近8年最低值。存销比方面，2017年12月份上海新建商品住宅存销比为8.5个月，较11月份的8.4个月进一步攀升。预计2018年上海新房供给将有所增加，存销比总体将延续目前的上行趋势（见图4）。

五、 二手房成交量处于近6年同期最低位

2017年，上海二手住宅共成交15.2万套，同比下降58.9%。从绝对值来看，处于2012年以来近6年的最低位。纵观2017年上海二手房市场，受“11.28”新政和春节假期影响，1月成交降至0.9万套，为过去70个月的最低值，此后2-8月成交量及同比涨幅均保持在底部盘整，9月以来，同比降幅有所收窄，但成交量并没有出现明显上升。2018年，考虑到目前二手房成交量已处于历史低位，后续下降空间有限，预计上海二手房市场将保持在低位盘整状态（见图5）。