从供给侧改革视角看我国房地产业的发展趋势

【摘 要】 本文阐述了房地产货币化的诞生发展，分析了房地产行业在发展中存在的问题及供给侧改革的必要性，试图探讨房地产行业所迎来的新机遇和产业升级，以及未来房地产发展的趋势。

【关键词】 房地产;供给侧改革;产业升级

2016年下半年以来，房地产市场再次出现了周期上升的火爆局面，一方面一线城市北上广深房子“量价齐升”，火爆异常;另一方面，二三线城市通过人才落户政策带动了房价突飞猛进。从中央到地方纷纷出台相关房地产调控政策，以抑制房价过快增长。在这一背景下，房地产从货币化到现在已走过20年的黄金发展期。那么，未来房地产能不能继续延续辉煌，还是意味着白银发展期的到来？本文试从房地产货币化的诞生发展、以及供给侧改革下所迎来的新机遇和产业升级，试图分析未来房地产发展的趋势。

一、中国房地产业的蜕变

上世纪90年代以前，中国的房地产处于福利分房制度阶段。80年代，当时城镇中住房几乎全是福利分房，“等国家建房，靠组织分房，要单位给房”，住宅在中国还仅仅是一个微不足道的商品，职工只需要缴纳非常低的租金就可以使用，几乎没有人去买房。

1994年，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》的发布实施，标志着中国全面推进住房市场化改革目标的确立，为住房的商品化、社会化推进定下基调，并分别尝试建立以中低收入家庭和以高收入家庭为对象的两个住房体系：经济适用房和商品房。

而实行了近40年的福利分房制度，从政策上退出历史舞台则是1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》的发布实施，2000年2月全国正式停止住房实物分配。

随着中国人民银行《关于开展个人消费信贷的指导意见》的颁布实施，贷款买房、按揭等新概念进入普通家庭，老百姓的买房时代来临了，房地产行业悄然兴起。福利分房制度的消亡诞生了房地产市场，住房按揭激起了老百姓的购房需求，在往后的二十年，房地产行业一路高歌猛进，飞跃式发展。

二、房地产迎来黄金发展阶段

伴随着中国城市化进程的加快，大量的社会需求开始释放。2000年以后，全国房价开始狂飙，房地产市场取得了空前的发展，市场供不应求，供需矛盾成为社会关注的焦点。

2001年到2007年，房地產销售率持续上升，从2001年的66%逐渐上升到2007年的115%。需求景气吸引了大量企业进入房地产行业，房地产开发企业数量从2000年到2007年，增加了3.5万户，是2000年房地产开发企业数量的两倍多。2003年以来，商品房销售面积年均复合增长率达22%，土地均价年增幅达到15%以上。大量资金流向房地产行业，房地产供给无限膨胀，房地产利润的丰厚让实体经济资本外移，房地产逐渐开始偏离正常发展轨道，投机、投资、炒作等成为这个时期房地产的一大特色。

2008年，美国次贷危机引发全球金融危机。面对经济低迷，政府出台了大量房地产“救市”政策，特别是银行信贷和四万亿投资拉动，使房价出现了快速上涨，2009年房价上涨了25%。2010年政府开始致力于保障性住房建设，中国城市化率将近50%，接近于美国1940年的56.5%，房地产又出现了一轮新的发展高潮。

2012年后，随着各地限购限贷政策实施，房地产市场的投资、投机成分逐渐去除，导致实际刚需和大量供给之间的矛盾最终引爆，泡沫破裂，库存大量积压浮出水面。需要指出的是，据相关数据显示，在过去10年，城市人均居住面积平均每年提高不足1平方米。开发商纷纷降价走量，以快速回笼资金。

三、发展中存在的问题及供给侧改革的必要性

房地产从货币化到现在，已经走过20年的黄金发展期。成绩喜人，但问题和矛盾也值得深思。一方面，跟国内近几十年压抑的住房需求有直接关系。长期抑制的住房需求让需求侧改革达到顶点，这是房地产业快速发展的主因。另一方面，也跟各种产业资本、金融资本为追求高利润而纷纷介入有关，流动性泛滥造成大量资金涌向房地产，投机炒作让需求侧改革步履维艰。

正如所有行业一样，发展都会经过一个从高速发展期到饱和期的过程，房地产行业也不例外。中国城市化进程已达到50%以上，再往下发展将进入缓慢增速期，不会再向前十年那样疯狂发展了，中国上世纪八十年代实施的计划生育政策开始实质性地影响房地产的发展。而“80后”、“90后”又大部分是独生子女，上一代人已经为其准备了足够的婚房，这就使得房地产面临这样一个现状：大量的库存和有限的需求特别是二三线城市，单靠国家的各种刺激政策已不能完全奏效。也就是说，单纯的需求侧改革措施已经不能刺激房地产的高速发展，供给侧改革势在必行。

四、房地产未来发展趋势及转型升级

供给侧改革无疑是2016年的关键词。在两会上，政府工作报告多次提出紧抓供给侧改革，促进结构转型和去库存去产能。房地产业作为供给侧改革和去库存去产能的重要领域，更要在供给侧上下功夫，更需转换传统理念，解放思想，不要再迷信过去的那种只要银行一放水，市场马上就起舞的状况。

那未来五到十年能否迎来新的发展机遇和产业升级？本文试图探讨房地产行业可能的发展趋势，基于新建设、新理念、新文化、新业态的角度将其分为经济发展型、生活改善型、旅游休闲型、智能未来型。

1、经济发展型

改革开放以来，各地城市建设突飞猛进、规模迅速扩大、面貌天翻地覆。随着城镇化的不断深入，大规模的造城运动虽逐渐远去，但因基础建设的持续投入、城市功能的优化提升，造城运动向城市建设外延、内化两方面双向共时发展。这新一轮的经济发展，将以全新的面貌展现世人面前。

（1）乡城建设运动。造城运动的外延，是以乡为单位的城镇化建设;它应运而生，是下一个房地产可期盼发展的风口：农村股份制合作化不断深入、普及，大量农民将就地转变成农业产业工人，新型城乡综合体将成为今后农村的主要形式，学校、医院、托老所、商业、小型加工厂、农村生产生活资料市场、各种批发市场等一应俱全，实现和城市完美对接。

（2）城市次中心。城市次中心的产生可以说是城市发展过程中补齐短板的自发因素，是城市居民众多复合性需求的必然结果，也是这一轮经济发展中的重点关注对象。

从产生上说，它是随着社会文明日益进步，信息技术、社会资源快速共享，知识经济、现代服务经济、休闲经济和都市型工业经济兼有的多元经济不断发展的基础上带来的。

从城市主城区核心商业部分来说，城市CBD商业规模饱和，商业价值释放达到顶峰，价值成长期收益受限。

从投资上说，投资次中心，成本相对较低，并随着区域不断成熟发展，它的价值兑现快、收益好。

从城市主题空间构建来说，以不同的主题为发展元素，通过对相同主题的整合、规划、创新，发展为一种区域性的主题文化空間，不仅可以满足区域内群众生活的需求，还以主题空间的形式存在，形成了很强的外来驱动力和文化带入感。

所以，城市空间的不断优化提升、打造特色功能是不可逆转的趋势。这里有两种城市次中心地产模型，将可能引领未来房地产发展新一轮革命。

一是文化旅游商业综合体和文化旅游街区。它将开创房地产发展新模式，它不仅展文化、汇商业、注意多元因素结合，更专主题、独特色、强功能、重体验，是一种全新旅游综合体。它将对城市要素禀赋、历史文化沉淀、产业优势等差异化城市品牌不断深化，重塑城市、区域文化品牌形象，打造新旅游、新地标，真正打造“城市文化新名片”、城市交流会客厅、城市对外形象窗口。

二是创业综合体。它通过全优的办公硬件、全面的创业服务、全新的社交互动，以四大功能模块，即“专业孵化+创业导师+天使投资+开放平台”，为（移动）互联网、信息产业、TMT、新材料、创意设计、现代服务、医疗健康等行业提供全方位的一站式孵化服务，是新一代创业者新生活、新工作、新空间的独特创业综合体。

2、生活改善型

众所周知，近40年以来，我国经济发展日新日异、进步喜人，虽然人民生活显著改善，但是人民对美好生活的意愿却更加向往、更加强烈，生活理念也与时俱进。可以说这是城市房地产建设中以人为本的新课题、新要求。既要去库存、又要解决房地产市场表现出这种广泛需求与有限供给之间的矛盾，在这种房地产新常态下，如何解局、走出困境？

（1）农民工进城安家落户，完全市民化。据国家统计局最新调查数据显示，2014年，2.7亿农民工中，只有1%在城镇自购住房。如果按未来10年2亿人城镇化计算，70%在城镇自购住房（城镇购房人均33.3平米），每年农民工购房可达4.6亿平米;未来10年，农民工新增购房总共可达46.2亿平米。

由此可设想：彻底改革农村户籍政策、农村土地政策、宅基地政策、社会保障政策以及子女教育政策等一系列制约农民进城的条条框框，农民工购房将带来巨大社会效益。首先，大量的农民工刚需购房，使得其成为未来楼市购房的主力军，将有效解决房地产库存;其次，农民工的刚需购房将刺激经济、增加消费，吸引资本注意、带动投资，城市经济得到提升;其三，农民工成为城市新住民，必然带来城市基础设施进一步优化，城市软环境再上一级;其四，农民工的刚需购房将会加速改革进程，促进社会进步;最后，农民工的刚需购房不仅改善了生活条件，也推进了中国梦的实现。

（2）养老地产将蓬勃兴起。据相关数据显示，中国60岁以上老人已突破2亿，但是90%的老年人依然是传统的以家为单位居家养老，入住养老机构的老人不足3%。中国的养老模式也不可能通过建大量的养老院来解决这部分需求。如何解决居家养老又不给子女增添负担，则成为社会需要重新思考的问题。因此，社区型养老中心、托老所等是解决这一问题的根本途径，即通过集中式的社区型养老公寓或中心，再辅以完善的配套如医疗体检、运动健身等贴心服务，让老人和家人既能享受天伦又能让子女无后顾无忧。

（3）房地产定制潜力巨大。住房定制在欧美经过几十年的发展已很成熟，不但有相当数量的住房定制建造商，还基本占据了小型住宅市场。虽然它面向的是高端人群，我们可以扩大受益人群、享受人群，满足不同人群个性化需求，包括户型内部空间设计、自由组合等等，让购房者亲手建造出一套真正符合自己心意的住房。以此刺激房地产市场，丰富新业态，增添新内容，促使销售攀升。

3、旅游服务型

旅游业将是未来中国城镇化建设中最重要的发展动力之一。相关数据证明，人均GDP在3000美元以上，将进入度假时代。所谓“度假时代”，就是人们在享受度假美好的同时，基础设施、软体建设、科教文卫、经济发展都围绕“度假”主题来展开。我国一线城市北京、天津、上海人均收入已超过10000美元，甚至不少二线城市人均收入已超过3000美元。我们有理由相信，伴随着中国人均GDP突破1万美元后，过去那种“门票旅游时代”会潸然落幕，“泛旅游时代”已吹起号角。“泛旅游时代”作为经济发展的又一驱动，不仅带动了未来中国城镇化的改造升级，也因不断推进房地产与旅游的高度融合，深远地影响房地产业及新一代旅游。

（1）古村古镇。古村古镇的旅游发展作为推进城镇化建设和美丽乡村建设的重要抓手，对带动区域经济社会发展、增加农民收入，统筹城乡一体化具有重要意义，古村古镇也将迎来新的面貌、新的发展黄金期。

今后古镇旅游的发展，在旅游购物产品上，会有如文创、农副、收藏等多种类、多需求的特色产品;在旅游体验上，重文化、多娱乐，重康体、多养生;在服务内容上，养老理疗、会展培训、宗教修心等全面发展。古村古街将实现多支柱、多产业、高融合、全链条式的集群发展。

（2）休闲旅游地产。休闲旅游地产作为新业态、新发展，包括度假型酒店公寓、观光游乐、休闲远动、文娱公益等项目的新型旅游，注重新创意、新体验、新环境、新制度，满足多群体、多需求。不同于以往单一的门票时代，泛旅游时代的新旅游目的地带来的功能、效益是地产的驱动力，是产业升级的重要推手。

4、智能未来型

这是一个历久弥新、久盛不衰的科学话题。同样，这也是房地产行业疲而不舍、孜孜追求的目标。新技术、新规划、新建设，只为重塑更加适合人们居住的环境、更加符合人们期盼的住宅。便利生活、高效生活、品质生活，房地产的未来不一而足。

（1）互联网时代下的房地产更加注重房屋科技含量。人工智能房地产时代即将来临，房屋的配套不仅是水、电、气、暖，而应是机器人时代下的所有服务设施，除了做饭、洗衣、扫地等家务，它还包含了安防、监护、娱乐、出行、医疗、物联、支付等服务项目，回到家中只剩下休闲和休息，其他事情全由机器人或互联网智能解决。未来的智能家居将融入到精装住宅设计中，甚至成为购房标配。

（2）居住工作一体化住宅将成为现实。通过高科技虚拟办公环境，再利用高科技虚拟各种工作场景，开会、商务、谈判、对话都不是问题，工作单位在外地而工作地点在自己家里已不是遥不可及的梦想，无需飞来飞云，无需鞍马劳顿。只需轻轻一点，一切均可掌控。

可以畅想，它以极少的支出、合理的资源配置，获得高效的投资回报;以最少的人力、精简的设备，保证业务连续性和安全性;以低功耗、低成本，真正做到“绿色低碳”办公。

（3）高端住宅、写字楼、豪宅新形态引领革新时代。作为传统豪宅的终极形式，别墅自有其山水之美。然而别墅的“别”，也正意味着它并非人们常住的居所。大平层作为一种新形态的豪宅形式，越来越多地受到财富人群的关注，这是高端人居革新时代到来的标志。随着室内功能间越来越细化，客户也趋向国际化，以国内高级或顶级人士为主，外籍人士为辅。

福布斯连续3年评选出的“世界十大最奢侈豪宅”中，别墅隐退，大平层产品崭露头角，已经占据七席。大平层不仅在空间上优化了别墅的上下结构，更在生活属性上完全超越了别墅。因此，超越别墅的高端享受和繁盛配套吸引了众多的高端置业者。

奋斗镌刻荣光，使命昭示未来。只有对房地产发展现实的充分了解、对问题的敏锐观察、对时代的深刻思考，才能在房地产供给侧改革中把握发展机会，创新发展思路，最终赢得市场。

【作者简介】

王勇无，中国策划协会会员，西安古都协会理事，高级注册策划师，就职于陕西旅游集团.