从融资模式角度浅谈完善安徽省公租房运营管理

赵成玮

摘要：本文通过介绍公租房体系发展背景，比较分析国内外公租房融资与运营模式突出特点，从融资与监管方面对安徽省公租房市场运营管理提出建议，以完善安徽省住房保障体系。

关键词：公租房；融资；运营模式；过程监管

引言

公共租赁住房是指限定建设标准和租金水平、面向符合规定条件的城镇低收入和中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。其余其他保障性住房最大的区别在于产权归属。公共租赁住房的产权归政府或相关机构、企业所有，不归居民个人所有，目的是以低于市场价或者承租者承受得起的价格，向保障对象出租住房，以改善这部分群体的住房困难状况。

一、我国公租房市场发展的背景

住房保障是民生工程，判断一个国家发展进步的标准之一就是该国居民生活质量是否随着国家经济与文明建设的推进而不断提高。居民生活质量的度量，通常着重从两个方面来评价，即社会提高居民生活的充分程度以及居民生活需求的满足程度。居民生活需求得到满足中最基本也是最重要的条件：“民定有所居”。国家针对“中低收入家庭住房困难户”，于1994年发布的《城镇经济适用房建设管理办法》开启了我国建设发展经济适用房、廉租房的征程，然而随着经适房等进入大规模运行阶段，接踵而至出现了许多漏洞与问题。

经适房在运行过程中存在制度性缺陷，在分配中并不能真正让需要的困难人群享有，而是在现实操作中被本地户籍、被拆迁群众、甚至是“福利单位”削弱“保障功能”，且经适房5年后可进入市场买卖使其变相成为了寻租者与投机者的“可牟利固定资产”。廉租房无论是前期投资还是后期继续补贴运营维护的费用，对于政府部门来说资金负担很重，且无法吸引社会投资参与。

除此之外，有部分收入比廉租房保障对象收入标准稍高一些，但依然处于无力通过市场租赁或购买住房的阶段，加上新入职的员工、大学毕业生、外来工作人员等，使得城市出现相当一部分“夹心层”群体，公租房的适时出现，便是能够惠利“夹心层”的一项工程。

二、国内外公租房筹建运营模式带来的启示

（一）国内代表性地区公租房融资运营模式简单比较

重庆市公租房建设融资模式：建设资金由财政支出+社会融资构成。二者占比较为平均。其中社会融资本质是以政府信用为贷款基础，比如利用社保基金信用产品及住房公积金贷款。重庆市公租房建设运营最大的特点就是“封闭运行”的原则，不参与市场资本运作，不得转租，且即便是租房户按成本价购买自住也不能进行二手转卖他人，而是只能由公租房管理局回购，这就消除了投机行为。

京津沪地区由于经济水平、土地价格与重庆不同，所以公租房建设运营模式有所不同：为缓解建设资金紧张，土地供应方入股形成建设公租房的“共有产权”。在融资模式上，除了国内普遍做法外，私募债券已经在上海公租房建设的部分项目试行了。未来可能在京津沪地区推广开来。运行方式也是如同重庆公租房保证“公有公管”的形式，有效的防止公租房可能无限修建而产生的资金缺口。

（二）美国与德国公共福利住宅的融资运营模式分析与启示

美国公租房市场包含三类形式，一类是政府出资建设的廉租房，制定准入机制与低价租金；一类是政府鼓励发展商建造并给予建造补贴；还有一类，是开发商在相应住宅区域附近配建的不少于总开发面积20%的公共住房。此外，美国联邦政府还提供住房补贴以直接应对困难群体面临的租金支付问题。值得一提的是，开发商配建公共住房的优势在于大大减轻政府资金压力，同时能够保证公租房房源及良好的配套设施与居住环境，同时，运营维护也可以由开发商统一进行。

与美国有相似做法的就是德国，初始公租房的来源除了新建以外，就是以开发商配建的方式来快速积累房源。而当住房总量充足后，则转为依靠收购、翻建旧住宅为主。等到住房供求矛盾缓和，就改为以房租补贴为主进行住房保障。其中，德国政府通过低息贷款和房租补贴政策，鼓励私人开发商投资兴建公共社会福利住宅的做法值得借鉴。这样一方面调动了社会私人力量的积极性，另一方面也为政府减轻了财政负担。

三、完善安徽省公租房运营管理

（一）安徽省公租房发展现状

2011年以来，安徽省一直努力建设公共租赁住房。“十二五”期间，全省建设公租房（含廉租房）、经济适用房约100万套。棚户区改造165万套。从整体的规模来看，安徽省在公共租赁住房乃至整个保障性民生工程建设过程中是取得一定成果和明显进展。

但相较于重庆、京津沪地区，安徽省公共租赁住房发展还是较为缓慢。在建过程中，依然出现了全国公租房市场运营管理普遍出现的问题：准入机制的科学性问题以及监管過程的缺失。此外，社会资本参与不积极也给政府财政资金产生压力。因为民营企业普遍对于公租房以及其后续管理持有怀疑甚至不看好的态度，所以除去少量国有企业资本进入，剩余社会资本依旧对于公租房项目发展没有热情。

（二）相关建议

数据统计表明“十三五”时期安徽省城镇新增常住人口约700万人、新增就业约400万人，未来会有越来越多的新就业职工和外来工作人员将纳入公租房保障范围。为了尽快适应保障人口的需求增加，安徽省政府需进一步完善本省公租房市场体系。

第一、拓宽公租房建设融资渠道，让参与资本多样化。

政府除了通过直接财政投资与专项基金拨款、房租补助、贷款贴息等方式加大对公租房项目的建设和运营投入，也需要不断鼓励民营企业和社会私有资本共建公共租赁住房。充分利用社会资金，运用金融政策手段支持民营企业低息贷款筹建公租房，创新金融产品，鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期债权等。同时，鼓励大中型企业对于企业内外来困难员工及新入职员工等符合公租房保障对象条件的企业职工采取自筹自建或集体租用私人住房的形式予以福利支持，政府可对于此类房屋建设减免相关税费，对于集体租住私人住宅的，可对企业给予一定比例的房租补贴。这样，受保障员工支付的市场租金=企业自支补贴+财政补贴+员工自付。

第二、建立完善的过程监管机制。

近年来，安徽省公租房市场在准入机制建设上不断完善，以省会合肥市为例，合房〔2016〕55号文件里列出了城镇户籍家庭收入困难及租金标准的最新调整数额，同时列出的还包括详细明确的准入条件。合政﹝2015﹞126号文件以及合房〔2015〕155号文件也分别对住房困难标准和城区新就业无房职工、稳定就业外来务工人员申请条件以及公租房管理细则、退出条件提出了明确的规定。

需要与日渐完善的准入退出机制相匹配的是关于公租房后续持有与管理过程中的监控体系。政府可组建国资、民资混合的股份制公租房运营公司，进行公租房市场化服务。保证公租住房供需匹配且住房区域周边配套设施完善、物业管理规范。此外，公租房市场数据收集需及时准确，如受保障人员信息3年进行一次更新统计，房屋租住与退租情况制作季度报告等。做到每一套公租房都有需要的又满足租住条件的人愿意租住以达到资源优化配置。避免出现空置公租房与困难家庭无房可居同时存在的情形。

四、结语

公租房是未来保障性住房的主要趋势，建立一个良性循环、持续运营的公租房长效运营模式是促进安徽省房地产市场平稳发展乃至社会和谐的重要力量。目前，安徽省仍需加大对于公租房市场的探索与研究力度，建立科学公共租赁住房体系。

参考文献：

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