楼市供应格局巨变： 政府将不再垄断住宅用地供应

叶开

据新华社报道，国土资源部部长姜大明2018年元月15日说，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

这意味着，政府将不再是住宅用地的唯一提供者，房地产开发商也不再是一手住房的唯一提供方。

过去多年，我国城市商品房开发的模式一般为房地产开发企业从政府部门购得国有土地，然后进行开发并对外销售。其特点之一是由政府土地出让部门提供土地，二是必须是国有土地，集体土地须征收为国有土地后方能出让。

2017年12月召开的中央经济工作会议要求，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。上述国土部的表态应为落实中央经济工作会议的举措之一。

新华社发表评论称，政府不再垄断住房用地，盘活非房地产企业自有土地、农村集体经营性建设用地，是贯彻中央提出的建立多主体供应、多渠道保障租购并举“两多一并举”住房制度基础性的土地制度变革，可望渐别土地财政、抑制地产投机，满足住有所居，同时维护不动产市场稳定。

国企自有用地建住宅有先例

过去中国房地产的20年发展历史，其实就是国有土地发展历史，特别是商品房住宅土地，来源单一，地方土地财政依赖房地产依赖土地招拍挂，国有土地招拍挂出让是商品房住宅土地的唯一来源。

这种现状造成的一个弊端，就是一些地方土地出让部门有意无意地调节土地供应节奏，热点城市居住用地相对不足，且土地出让价格一再走高，助推房价上涨。

如何解决这个弊端？首先居住用地供应要相对充足，才能缓解热点地区楼市供需紧张局势。如果城市的国有居住用地供应不能填补供应缺口的话，在符合要求的情况下，一些国有企业也可以利用原国有划拨用地变更土地性质为国有居住用地，并进行后续开发；此外，集体建设用地也可提供居住用地的供给。

利用国有企业自有用地建设住宅此前已有先例，但主要是提供保障性住房。

此次官方虽然表示“将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法”，但并未透露将允许在这些土地上建设什么性质的住房，还将是保障性住房？还是可能公开对外销售，目前尚不得而知。

租购并举再进一步

政府不再垄断住房用地，除了可以盘活非房地产企业自有土地，农村集体经营性建设用地也是一个可以提供住宅用地的供应渠道。

2017年8月底，为增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制，国土部会同住建部根据地方自愿，确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

两部委称，此举还将有助于拓展集体土地用途，拓宽集体经济组织和农民增收渠道；有助于丰富农村土地管理实践，促进集体土地优化配置和节约集约利用，加快城镇化进程。

用集体土地建租赁房并非新鲜事物。超大城市，早在2011年，北京就已经向中央部委申请开展利用集体建设用地建设租赁住房。此后，京沪两地集体土地建设租赁房试点申请获得了国土部批准。

国土部土地利用司有关负责人曾表示，北京、上海作为首批集体土地建租赁房试点城市，几年来试点项目运行取得了良好的效果，一是增加了住宅用地来源和租赁住房供给。二是扩展了集体经营性建设用地的居住和产业发展功能。三是对盘活低效集体建设用地、解决城市周边外来务工人员居住问题、改善城郊经济社会环境等方面，發挥了积极作用。四是拓宽了集体经济组织和农民增收渠道，农民获得长远稳定收益，有获得感。

在集体土地上建租赁房，业界一度有疑虑，此举是否会造成新的小产权房问题？

此前，一位地方国土局局长就曾坦言，集体土地建租赁房与小产权房有差别，差在哪里？就是差在一个是短期租赁合同，一个是长期租赁合同。如果租房合同超过20年甚至30年，实际上就成了变相卖房，与小产权房无异。

国土部和住建部在确定13个试点城市时曾强调，集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。承租的集体租赁住房，不得转租。