刍议既有住宅加装电梯的困境和思考

2018-02-28许景顺

中国特种设备安全 2018年1期

许景顺

(太仓市市场监督管理局苏州 215400)

我国大概有80亿平方米的既有住宅未装电梯，这些旧楼大部分是20世纪80、90年代所建，涉及7000万到1亿户居民[1-2]。例如北京可加装电梯的老旧住宅楼逾3万栋、上海20万栋、广州逾5万栋[1]。部分专家预测，旧楼加装电梯的市场规模超过500万台。另外，随着社会老年化进程的加快，再加上我国历史风俗、经济发展水平的原因，社会处于未富先老的阶段，居家养老是大势所趋。很多旧楼住户都是退休的老年人，腿脚不便，攀爬多层楼梯力不从心，因此，旧楼加装电梯成为人民群众迫切的愿望和强烈的心声。

1 现状和困境

1.1 资金筹措困难

以一台外挂式电梯为例，需要经历勘查、设计、制造、报批、施工、安装、验收、交付等阶段，其成本有以下几个方面：危房鉴定1.2～1.6万、设计1～1.5万、土建基础2～4万、钢构14～16万、电梯自身成本12～20万、楼道建筑连廊处理7～8万，再加上安装、验收等费用3～5万，总的下来大概要40～50万。如果按照每栋楼12户至14户来计算，平均每户分摊的费用大概在3.3万至4.2万[1-2]。很多旧楼住户都是退休的老年人，收入水平不高，对于他们来说这也是一笔不小的开销。

1.2 住户利益协调难

《物权法》第76条规定：“改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”。同一幢楼高层住户和低层住户的利益存在分歧，高层用户对旧楼安装电梯可谓是望穿秋水，积极性高，而低层用户积极性不高甚至投反对票。原因如下：一是不愿缴纳费用。除了电梯安装需要一笔不少的费用，后续的维修保养、定期检验也是一笔不小的开销，很多低层用户不想出钱也不愿出钱。二是低层用户对电梯利用率较低。一层、二层用户基本是不需要电梯。三是安装电梯会产生一定的负面影响。电梯运行过程中产生振动和噪音，影响睡眠和休息，电梯井道容易遮住阳台，影响采光。再加上很多旧小区没有地下车库，很多车都是停在小区楼下，如果安装外挂式电梯，其井道就会占用2个车位；外挂式电梯井道的基站一般高于底层，如果按照无障碍标准来设置电梯基站层门出入口，则可能会占用更多的停车位，影响居民停车。

1.3 审批办证难

旧楼安装电梯可能涉及水管、电线、天然气、消防、验收等问题，牵一发而动全身，需要得到电力、水务、消防、市政规划、住建、质监(市场监管)等部门的批准和审核，程序烦琐，审批时间长，在现有政策下，任何一个环节都是极有可能搁浅的。

1.4 应急救援困难

图1 平层入户

一方面，很多旧楼小区没有物业，电梯报警装置无法接通到值班或者物业管理处，万一发生电梯困人事故，乘客将求救无门[3-4]。另一方面，采用平层入户方式的电梯将面临应急救援方面的难题。很多旧楼原本无电梯预留井道，现在比较成熟的做法是在建筑主体结构外加装一个电梯井道，根据入户方式，可分为平层入户和半层入户两种。平层入户是指电梯停留位置正好是楼层位置（如图1所示），即电梯井道安装在两阳台之间，一般将电梯井道安装在楼层的南面，优点是用户可以直接抵达自己家。而半层入户是指电梯停留位置正好是楼梯休息平台位置(如图2所示)，其电梯井道一般安装在楼层的北面，缺点是用户需要向上或向下走半层才能到达所在楼层。前者虽然是有很多优点，但是对电梯应急救援方面会产生负面影响，例如当电梯层门出现问题，需要通过私人的空间来进行应急救援，根据国标GB 7588—2003第6.2.1的规定，通往机房和滑轮间的通道应在任何情况下均能完全安全、方便地使用，而不需经过私人空间[3]。由此可见，如果加装电梯采用平层入户方式，容易对电梯应急救援方面产生一定的消极作用。

图 2 半层入户方式示意图

2 建议和对策

2.1 创新方法，拓展资金来源

解决旧楼加装电梯资金问题有以下几种方式：一是由业主委员会召集业主进行集资。通过加大宣传教育，宣传加装电梯的重要性和必要性，鼓励小区业主进行募捐，来拓宽旧楼加装电梯的资金来源。二是由开辟住宅专项维修资金绿色通道，进一步简化资金提取流程，解决旧楼加装电梯资金难题[5]。三是由政府财政部门解决部分旧楼加装电梯资金难题。旧楼安装电梯是重要的民生工程，也是实现居家养老的重要前提条件，因此，政府财政部门有必要对由于历史原因导致老旧小区开设旧楼加装电梯资金应急绿色通道，来解决部分资金问题。四是提取公积金用于旧楼加装电梯。政府部门应设立标准，明确机制，增设旧宅加装电梯的公积金提取方式和流程，允许住户全额提取公积金用于旧宅加装电梯。另外，考虑到很多住户都是退休的老人，没有公积金，在政策制定过程中，应允许加装电梯的老人子女或者孙子女提取他们的公积金用于长辈加装电梯，从而把加装电梯的民生工作落实到位。五是推广共享电梯模式。利用市场化手段，由电梯企业来垫付资金来加装电梯。然后以租赁或者付费模式给住户使用，乘客可按月缴纳租金；或者每次乘梯前进行投币、刷卡之后，电梯自动投入服务、自动计费。

2.2 政府主导，协调各界利益

针对住户利益协调难，需要政府主动牵头，协调各方利益，打破僵局，不能只停留在让居民自己商议的层面上。一是做好摸底调查统计工作。政府应对辖区旧楼进行摸底调查，了解旧楼居民的基本生活情况、人数、意见、建议和所面临的困难，旧楼的楼层数、单元数、区位空间等信息，从而来确定需要加装电梯的数量、类型及相应的配套设施。二是加大领导力度。旧楼加装电梯是一个系统工程，应成立相应的工作领导小组，来协调各个部门之间的分歧，做好各个部门之间政策和手续的衔接，来加快推进旧楼加装电梯民生工程。三是出台旧楼加装电梯的费用分摊指导标准。当前旧楼加装电梯面临的一个重大困难之一是业主在电梯购买、安装以及后续的维护保养和使用等方面的费用如何分摊。可以借鉴其他城市的经验，量化加装电梯相应的费用分摊标准，例如有的城市是给以一楼业主适当补贴、二楼业主免费、三楼基准价，然后每高一层增加基准价10%～20%。在这个指导意见的基础上来推进业主进行协商，则协商成功率将大大增大。

2.3 绿色通道，简化审批流程

一方面要进一步简化审批流程。旧楼加装电梯涉及多个部门，如果让住户到每一个部门去审批，则需要花费大量的时间。因此需要开通绿色通道，可以在行政审批中心设立一个专门为旧楼加装电梯的审批一条龙服务窗口，来受理和办理相关的审批手续以加快推动该项工程的落实和推广。另一方面，要提供相应的政策信息咨询服务。可在政务网、新闻媒体、微信微博等推送既有住宅加装电梯的信息、政策、指导意见、标准、流程等。

2.4 设立规则，方便应急救援

采用平层入户的方式，容易产生应急救援方面的难题。可以从以下几个方面着手：一是将应急报警装置连接到统一的物业管理处，如果小区没有物业，则要将电梯报警装置连接到电梯安全管理人员家里。二是极限的情况下，比如冲顶、刹钳，而顶层的业主无法赶回时，在电梯安全管理员、物业、维保人员共同在场的情况下，有权撬锁进门（也可以报消防部门撬锁）进行应急救援。三是业主必须同意接到电梯管理员电话时，应马上赶回家开门以便电梯维保人员进行应急救援。以上规则，应经该楼所有业主签字同意确认，并与电梯维保单位进行充分沟通备案。

2.5 降低成本，安装座椅式提升机

如图3所示，座椅式提升机由轨道、驱动装置和座椅三部分构成，依托楼道内现有的步行梯楼道，沿着固定轨道往上走。按下扶手上的按纽，座椅便开始移动。当手一离开按纽，则自动停止运行。另外，这种提升机有自动感应系统，当遇到障碍物能够自动停下来。乘客在乘坐座椅式提升机时应系好安全带，以防摔倒。这种座椅式提升机的优点是不破坏建筑原有结构、占用空间小、成本低，座椅可以进行折叠，缺点就是速度慢、一次只能搭载一人、运输效率低、容易导致楼道拥挤，影响其他人通过。