西北地区房地产业与新型城镇化发展关系的动态计量研究

罗福周，李 娜

(西安建筑科技大学 管理学院， 陕西 西安 710055)

新型城镇化是由传统的土地城镇化转换为以人为核心的人口城镇化,在这个转换过程中，无论是住房供求数量还是住房供求结构都会产生变化．城镇化进程中，城镇人口数量的增加和人口综合素质的提升，不仅是住宅需求增加的重要成因，还是生产经营性房地产(诸如商业地产、旅游地产等)需求增加的动力源泉.随着城市经济发展、居民收入水平提高和城镇化的推进，大量本地自主性、改善性和投资投机性住房需求不断释放[1]．作为国民经济的基础性和先导性产业，房地产业的稳健发展对推进城镇化进程具有重要意义.城市更新建设的过程引致大量房地产产品的需求的同时，也为城市基础设施和公共设施带来改善，为城市房地产的发展提供了良好的基础.随着经济新常态背景下的房地产产业结构优化、转型升级和在十八大之后全国范围内的新型城镇化建设步伐加快，对西北地区房地产业和新型城镇化发展的动态关系的研究，为促进西部地区房地产市场的稳健发展和新型城镇化建设具有深远的影响，对全国房地产市场的稳健发展和新型城镇化建设具有深刻的意义.

一些研究者从城镇化和房地产发展之间的关系[2-4]、城镇化发展和房价之间的关系[5-7]、城镇化水平对房地产的影响[8]等方面展开讨论，且多是从全国层面出发进行的较为宏观的研究，其中城镇化的衡量指标多以城镇化率为主．也有研究者立足于某个省份[9]或者城市[10-12]，就房地产发展和新型城镇化之间的关系进行了分析，但是对西北地区的房地产业和新型城镇化关系的研究较少.由于我国的房地产发展水平和城镇化水平皆存在较大的地区差异，城镇化衡量指标也不应局限于仅能反应数量型城镇化的城镇化率，还应全面考虑以人为核心、协同五位一体综合发展的新型城镇化，充分考虑经济结构城镇化过程以及社会保障和生活水平等的城镇化过程，进而研究新型城镇化与房地产业的关系.故本文以西北五省为例，引入物理学中的耦合模型对西北地区新型城镇化和房地产业的发展水平和动态关系进行定性和定量的分析，为进一步推进西北地区房地产业的发展和新型城镇化建设起到参考作用.

1 西北地区房地产业与新型城镇化评价体系

1.1 评价指标的选取

1.1.1 房地产业评价指标的选取

房地产业评价指标以频度分析法为主，通过文献研究的方法，挑选出对房地产业发展水平运用次数较多的指标，同时参考了“资源型城市房地产业与主导产业发展关系的动态计量研究[13]”，结合西北地区城市发展的区域特性，建立房地产业发展指标体系，如表1所示.

1.1.2 新型城镇化评价指标的选取

新型城镇化的重要转变在于从过去土地城镇化的数量型指标到现在人口城镇化协同五位一体的综合考虑，本文新型城镇化指标的选取和构建借鉴了“中国县域城镇化水平的综合评价及类型区划分[14]”，如表2所示.

表1 房地产业发展水平的综合指标体系

表2 新型城镇化发展水平的综合指标体系

1.2 熵值法确定每个主因子的权重

1.3 系统时空耦合协同测度模型

目前，国内外关于协调度的计算方法主要有耦合协调度模型、灰色关联模型、熵变方程法、区间值判断法等[15]．耦合是指两个或多个系统(要素)利用各种交互作用而产生彼此影响的物理现象，研究者们[16-17]将“耦合”这一物理学的概念引入对房地产业和新型城镇化之间交互关系的测度，可以直观反映二者动态变化的过程．本研究在2005～2015年这一时间序列上，对西北地区房地产业和新型城镇化的关系用系统时空耦合测度模型进行动态分析，将两个系统相互作用、彼此影响的动态化过程定义为“房地产业——新型城镇化发展”系统耦合协同.“房地产业——新型城镇化发展”系统时空耦合协同测度由耦合度、协调度、同步发展指数3个模型构成，耦合度模型仅能度量西北地区房地产业和新型城镇化发展之间的相关程度，两个系统之间相关程度高但不一定协同发展，因此引入协调度模型和同步发展指数模型以度量两个系统的协同性和其在时间序列上的同步性.总体而言，“房地产业——新型城镇化”系统耦合协同模型，从时间和空间的维度综合考虑，客观的衡量了西北地区房地产业和新型城镇化发展之间的动态关系．

1.3.1 耦合度模型

式中：Ci为耦合度，i=1,2,3,4,5，i分别表示陕西、甘肃、宁夏、青海、新疆，ui1，ui2分别表示i省的房地产业和新型城镇化发展水平标准化序列.Ci∈(0，1)，C值越大说明新型城镇化进程和房地产业发展水平的耦合程度越高.当Ci=0时，表示处于无关状态;Ci∈(0,0.3)，西北地区房地产业和新型城镇化发展开始出现较低水平的交互作用，总体仍处于无序状态;Ci∈(0.3,0.5)，表示两个系统进入中度耦合的交互阶段,产生了一定的互相影响作用;Ci∈(0.5,0.8)，表示两个系统产生较为明显的交互作用，处于良性耦合阶段;Ci∈(0.8,1.0),表示两个系统进入高度耦合阶段;Ci=1表示系统达到良性共振耦合且趋向新的有序结构[18].

1.3.2 协调度模型

Di=Ci×Ti

Ti=αui1+βui2

1.3.3 同步发展模型

Si=ui1-ui2

式中：Si表示同步发展指数.当Si=0，表示西北地区房地产业和新型城镇化发展完全同步协调.结合相关文献[18]，当|Si|≤0.1，表示西北地区房地产业和新型城镇化系统发展基本同步.|Si|>0.1表示两系统存在偏离，其中，Si>0.1表明西北地区房地产业发展超前于新型城镇化发展,房地产业发展超前型；反之，Si<-0.1,表明房地产业发展滞后型.

2 实证研究

取分别代表西北五省房地产业发展水平和新型城镇化发展水平的指标数据为样本，运用熵权法对数据进行标准化处理并对相应的指标进行加权处理，最终得出同一量纲下代表西北五省房地产业发展水平和新型城镇化发展水平的加权标准化序列.本节以2015年西北五省的数据为例，将特定时间节点下代表西北五省房地产业发展水平和新型城镇化发展水平的加权标准化序列进行比较,结果如图1所示．

图1 特定时点的标准化序列比较Fig.1 Comparison of standardized sequences at specific time points

由于两个特定的加权标准化序列来源于不同的系统，先将特定时点下不同序列的发展特征分别表示出来，可以更加直观的对两个序列进行比较分析．从图中可以看出，在特定的时间节点下就房地产发展水平而言，陕西>甘肃>宁夏>新疆>青海，而新型城镇化发展水平的顺序和各省房地产业发展水平排序具有一致性．

由于特定时间节点上加权标准化序列具有时点个性，西北五省房地产业发展水平和新型城镇化发展水平是否具有稳定的一致性还有待论证．因此取2005～2015年的指标数据作为样本，对西北五省房地产业和新型城镇化的关系用系统时空耦合测度模型进行实证分析．

2.1 耦合协调的动态计量分析

在2005～2015年这一时间序列上,西北五省房地产业和新型城镇化发展水平的耦合度均在(0.3,0.5)，如表3所示.系统显示出中度耦合的特性，说明西北五省的房地产业和新型城镇化发展具有一定程度的交互作用.受到资源禀赋等因素的影响，在同一区域内房地产业和新型城镇化发展的耦合度具有较强的相似性．

表3 房地产业和新型城镇化发展耦合度和协调度

2007年以前，陕西省房地产业和新型城镇化发展的协调度小于0.4，处于拮抗阶段，系统的协同性较弱.2008年起，陕西省房地产业和新型城镇化发展步入协同磨合的阶段.青海省紧随其后，在2009年进入磨合阶段.陕西省处于西北五省的战略核心地位,在西北五省中,陕西省房地产业发展起步较早,发展水平领先于其他四个省份、受战略规划、基础设施、地区经济等因素影响,陕西省的新型城镇化水平也相对较高,因此是西北五省中最早步入协同磨合阶段的省份.其他四个省份处于拮抗阶段的时间相对较长,进入协同磨合阶段的时间比陕西省晚1～2年.甘肃、宁夏、新疆进入协同磨合阶段的时间在五个省份中最晚,然而这三个省份均只用了3年的时间，和陕西省同一年进入系统协调发展阶段，完成了从磨合阶段到协调发展阶段的过度.这一现象说明,无论是房地产业、新型城镇化发展还是这两个系统的动态协调发展，起步越晚，发展潜力就越大、发展动力就越充足、发展势头就越强劲.

2013年起，陕西、甘肃、宁夏、新疆房地产业和新型城镇化发展的协调度均大于0.6，系统进入协同发展的阶段.随后一年，青海省也由磨合阶段进入到协同发展阶段.纵观整个时间序列，西北五省房地产业和新型城镇化发展的协调程度均从无序发展的拮抗阶段，经过协同磨合阶段的过渡,最终达到系统协同发展.不可忽视的是，到2015年截止,西北五省的房地产业和新型城镇化发展的协调度均小于0.7，也就是说,西北五省的房地产业和新型城镇化发展的系统协调性还存在很大的发展潜力和提升空间．

2.2 同步发展的动态计量分析

由图2可知，西北五省房地产业和新型城镇化发展基本处于同步状态，绝大多数点都在|S|≤0.1的范围内.在|S|>0.1的12个点中，有11个点|S|<0.2,有9个点是S<-0.1的情况．说明在近十年的时间序列上,西北五省房地产业和新型城镇化发展基本处于同步状态,即使存在突发的偏离，也是在合理的范围内.值得注意的是,除宁夏外各省均存在2～3年的偏离状况，且在偏离状态中，新疆呈现出房地产业超前发展状态，其他四省以房地产业滞后发展为主.从图中可以看出，2015年开始西北五省房地产业均显现出滞后发展的趋势，一方面因为房地产业发展速度减缓、产业结构优化调整、产业转型升级步伐加快，另一方面是因为十八大以来，无论是人口的城镇化、经济的城镇化还是社会的城镇化都得到良好的发展，新型城镇化发展速度加快、成果日益凸显.由于房地产业和新型城镇化发展存在协调性，因此对于房地产业滞后发展的情况，新型城镇化发展对于房地产业发展具有拉动性，对于房地产业超前发展的情况，新型城镇化的发展速度能够对房地产业发展产生一定的抑制作用.

图2 房地产业和新型城镇化发展同步发展情况Fig.2 Real estate and new urbanization development simultaneously

3 结语

从西北五省的耦合协调度来看，房地产业发展与新型城镇化发展在近十年的时间序列上显现出中度耦合协同的关系，并存在向高度耦合协同发展的趋势，两个系统相互作用，彼此影响.从五省的同步发展情况来看，各省房地产业发展水平和新型城镇化水平显现出较强的一致性．这是由于房地产业和新型城镇化发展存在中度耦合的关系，这种耦合关系的协调度越大则房地产业和新型城镇化发展水平的一致性就越稳定．

此外，研究发现进入磨合协调阶段的时间较早的省份协调磨合时间较长，进入磨合协调阶段的时间相对较晚的省份，系统协同发展的潜力更大、发展动力更充足，磨合时间相对较短.对于某一系统滞后发展的情形，另一个系统可以起到拉动的作用;对于某一系统超前发展的情形，另一个系统可以起到抑制的作用.一方面，房地产业作为新型城镇化的重要物质载体，其发展为新型城镇化提供了生产和生活要素，改善了城镇居民居住、生活和工作环境.另一方面，新型城镇化的发展促进了住宅需求的增加，给房地产业带来了持续增长的机会.

伴随着国家新型城镇化的全面推进和房地产市场化调控思路的逐步确立，城镇化的战略选择和房地产的转型发展问题依旧是研究热点．本研究结果为进一步认清房地产业发展与新型城镇化建设提供了定量和定性结合的参考依据，达到了预期的研究目的.希望本文能对分析房地产业和新型城镇化的关系起到一定的参考和借鉴作用.