论教育地产的学位价值与运营模式

王发军

摘 要：房地产项目如何与教育资源整合嫁接从而实现共赢，这既是一个经济学议题，也是一个社会学议题。本文通过研究学位①与价值之间的相互关联规律，寻找“教育地产”的盈利模式，同时对优化教育地产的运营模式，并对运营过程中可能会出现的问题给出一定的对策建议，以实现“教育地产”的成功运营。

关键词：地产;教育;学位;运营模式

中图分类号：F293.3  文献标识码：A  文章编号：1673-2596（2018）12-0083-03

房地产开发中有句话，三流企业做产品，二流企业做品牌，一流企业在做内容。随着房地产市场的不断发展和日趋成熟，企业的资源整合能力就是成为企业综合竞争力的重要因素，对企业的长期发展有着重要意义。资源整合及运营的商业模式对我国房地产企业至关重要，房地产企业整合了体育资源，才会有奥林匹克花园模式;房地产企业整合了旅游资源，才会有华侨城。

近些年，敏锐的房地产企业又嗅到了教育地产的商机，越来越关注消费者注重子女教育的心理，着手整合教育资源，开发自主投资的教育地产，构建地产与教育共赢的发展模式。经过不断的模式化、品牌化、市场化运作，教育地产所蕴藏的巨大经济效益和社会效益开始显现。教育因地产而兴，地产因教育而热，二者相得益彰。教育地产（房地产+教育）是一种有前途的运营模式，必将对房地产业带来生机与活力。

一、房地产+教育的运营模式

目前教育地产逐渐形成以下三种运营模式：一是傍名校模式，即地产依附周边丰富教育资源，并把教育资源作为筹码的宣传促销模式;二是引名校模式，即教育地产与名校合作办学的开发运营模式;三是办名校模式，即地产自身创办名校的开发运营模式。就教育资源而言，根据教育目的不同，可分为学历教育、培训教育（艺术、职业教育等）;按照阶段不同，可分为学龄前教育、义务教育、高等教育等;按照主体的不同分为公办教育、民办教育。就目前而言，对住宅类项目帮助最大、认同度最高的仍是学历教育，而学历教育中又以小学、初中、高中教育（K12）吸引力最大。根据2017年教育部官网统计数据，全国小学生在校人数约1.01亿人，占全国同年龄段比87.65%，占K12阶段2.3亿人的43%。因此小学教育地产是教育地产具有代表性及實战意义的一环。随着国家实施二胎政策，我国人口出生率开始上升。国家统计局统计，自2017年末二孩出生人数已上升至883万人，比2016年增加了162万人;二孩占全部出生人口的比重达到51.2%，比2016年提高了11个百分点。2017年二孩生育率比例为0.512/2=25.6%，较2015年上升近6个百分点。2016年K12在校生人数合计1.83亿人，2017年K12在校生人数达到2.3亿人，较2016年提升25%，预计2020-2021年将迎来新一轮K12入学高峰，这有利于整个K12教育行业保持稳定发展，也表明房地产+教育的运营模式大有可为，必将为房地产业新的增长点。

二、教育地产的学位与价值关系

要实现地产项目与学校资源达到适配优质整合，就要研究学位数量与价值之间的相互关联规律。

（一）学生在校人均面积的测算

全国户均家庭居住面积=3.02人（数据来源：《中国家庭发展报告》）×40.8m2（数据来源：国家统计局）=123.2m2/户。

建筑规模=户数×户均面积=10094万户（数据来源：教育部官网）×123.2m2/户=1243580.8万m2。

通过推演建筑规模与学校规模的相互关系规律得出：

项目建筑规模：学校规模（学生保有率按15%计算）=1243580.8万m2/（151410万m2×15%）≈55：1，小学生在校人均面积=123.2m2（户均面积）/55×8.2（建筑规模与学校规模比例系数）=18m2，建议项目公司结合自身实际情况综合考虑取值范围区间：15m2≤小学生在校人均面积≤18m2。

（二）学校规模与项目溢价测算

根据上述项目建筑规模与学校规模比的推演，可知多大的项目适配建一个多大的学校（关键是住宅卖多少钱能超过收支平衡点从而实现教育地产的溢价）。通过分析推演，只要输入项目的建筑面积，经过表格公式的带入，就能得出学校配建的规模及项目销售的基本均价，从而实现教育地产带来的溢价测算。

经过推演分析得出，一个项目的真实溢价为：（项目每方平米溢价×项目建面-学校建面×学校建造成本）×溢价率;售价为8000元/平方米的项目，即可配建一个24班的小学。建校后的房屋销售溢价率按照10%计算（即售价为8800元/平方米），其整体溢价和建校成本能够持平，如项目售价高于该价格，就能产生教育地产带来的溢价收益。一般来说，优质的教育能带给项目10%以上的溢价率。学位价值与溢价率的关系是递增的，项目产品均价×溢价率×项目户均面积的结果即是衡量一个教育地产项目的学位价值大小的依据。

三、优化教育地产的运营模式

地产教育资源短缺，项目可持续经营就会陷入困境。学校不同于其他配套资源，它需要有长期稳定的生源作为后盾。针对学生生源问题，开发商可委托专门教育管理机构专业经营，以保证学校质量。

（一）“教育+地产”运营模式细分

“教育+地产”运营模式可以分为成立全日制学校和成立教育综合体两种选项。地产公司可通过建设全日制学校或教育综合体的方式切入教育领域，获得地产+教育的业务共振效应。这主要表现在两方面：地产公司在住宅地产辐射范围内建立学校，引进高品质学校的管理服务，利用自身的拿地优势，切入教育领域，获得教育业务与地产业务的共振效应。地产公司建立教育综合体，主要模式是把教育建筑以租赁、买卖的方式给教育培训机构及早教机构，形成新的围绕型教育综合体。借助地产业务经验及培训机构的教育领域优势，共同打造和完善教育综合体。

（二）学位价值与分配比例

目前发达地区的地产项目大多数是采取“引名校”的运营模式。小区的业主子女，一般会有两方面的优先权：一是收费优惠;二是降低录取分数线。在销售操作上，学校的学位保证均不签入合同。公立性质学校，收费在400-500元/学期左右;私立性质学校，收费在10000元/年以上（一般为开发商建设，归属权为政府或政府与开发商共有）。

目前在教育地产中这种合作制办学模式是比较流行的，办学运营方可以是政府，也可以是公民个人或教育团体，这样既保证了政府在学校发展中应起的作用，同时又避免了公办学校那种被管得过多、管得过细的弊端。学位的分配比例：政府为30%，开发商占70%。相对于其他模式，合作制办学更具创新性。

四、教育地产运营的相关建议

（一）在合作选择方面

抓住与品牌名校的合作机遇，从收益角度和风险角度考虑，尽量选取公办学校，其次为民办学校。应在规划前期尽量达成与学校的合作协议，规避市场宣传先于合作协议签订之前，以免造成经营风险。

（二）在项目规划方面

围绕学校核心价值进行规划设计，保证学位的充足性。可在规划设计中通过扩大学校的占地面积、住宅建筑拔高等方式达成。在规划总图上充分考虑学校的价值，如可通过幼儿园、小学的集中建设节省用地。在学校的位置、体量方面要有前瞻性，在位置上可选择次优质地块，但要避免因为学校地块位置等不利因素，留下群体性事件隐患。

（三）在合作履约方面

目前楼盘与名校“联姻”的形式很多，但产权问题成了疑难杂症：学校涉及的资产包括国有资产部分、开发商额外投入的民有资产部分，权属难以分清。为了避免产权纠纷的发生，前期尽量明确双方权、责、利关系，将合作协议尽量细化，比如建设标准、设施设备配备标准、师资、交付时间及交付标准等。

（四）在风险规避方面

與业主签订的入学协议尽量灵活，避免因后期教育政策、学校政策发生变化导致纠纷，同时避免宣传不到位导致的纠纷。在学位管理上，台帐必不可少，既可以轻松筛取每年入学名额，又可以灵活掌握学位剩余信息，做到房源、学位双向控制。在入学流程上，尽量将报名手续与责任等转移给家长和学校，让家长和学校直接联系，避免开发商在中间出现错报、漏报的情况。

注 释：

①本文中的“学位”是指教育地产（房地产+教育）中教育的资源量，是房地产界约定俗成的语用，不同于通过学习取得的学识及相应学习能力程度的学位。

（责任编辑 赛汉其其格）