房地产企业合同管理体系的建立与完善途径

2018-02-15常建兴

建材与装饰 2018年31期

常建兴

（陕西金泰恒业房地产有限公司）

引言

现代社会是法律社会，不论企业性质、行业如何，企业都需要通过合同来开展销售、采购、工程等系列经济活动。为了保护自身的合法利益，房地产企业更需要通过企业合同管理来提高合同管理的水平，保证按部就班地实现预定的施工计划，不断地提高企业经营管理水平，避免经济纠纷，进而使企业不断发展壮大。

1　房地产企业合同管理中存在的主要问题

1.1　房地产企业法律意识淡薄，合同管理制度不健全

我国房地产企业的合同管理是随着市场经济体制而逐步发展建立起来的。1993年，我国制定了统一的合同法，从法规角度逐步建立工程合同制度，合同也成为企业之间建立正式的契约关系的凭证。然而，房地产企业（尤其是中、小型的房地产企业）的合同法律意识比较淡薄，漠视合同管理，甚至不知道合同与合同法律的关系，缺乏依法订立和履行的意识，留下了极大的风险隐患。

1.2　合同管理信息化水平偏低

当前，房地产企业在开展合同管理工作时，往往不具备合理性、规范性和科学性。部分大规模房地产项目运作时，其中涉及了规划合同、监管合同、工程合同、设备合同以及采购合同等。怎样才能实现合同管理的简便性，同时还能不会破坏其完整度，是当前诸多房地产企业首要处理的问题。部分房地产企业没有构建迎合自身经济活动需求的合同，在对合同相关内容加以确定的过程中，往往忽略了注意要求、处理方式以及职责权限。并且，没有做好合同种类的合理分配，对已经建立的合同，没有建立对应的编号，缺少科学的合同管理机制。在合同管理方面缺少规范性，合同进度无法全面掌控，进而给财务部门记录相关数据增添难度，直接影响会计处理效率。

1.3　合同履行期的合同管理问题

合同履行期是合同签订双方依照合同约定，保质保量地落实施工、推进项目开发的时期。这一时期房地产企业合同管理主要有以下问题：一是不重视合同交底工作。合同交底是公司合同签订人员和合同管理人员向合同履行人员陈述合同意图、合同要点、合同执行计划的过程，明确合同执行中细节。合同交底是履行好合同的基本保证，合同交底要求全面、全员、全过程交底；二是不重视合同签订后的管理。各部门没有进行协调、沟通、管理。对履行情况、产生或潜在的问题没及时地纠偏、补救、监控。

2　完善房地产企业合同管理体系的有效途径

2.1　增加企业法律意识，建立合同管理制度

（1）建议企业建立一套适应企业发展状况的切实可行的、能有效调动各方责任人的管理制度，才能确保企业的执行力，才能避免企业签订、履行、变更合同时遭受经济损失。也可以避免企业人员（如合同管理人员跳槽等）变动对合同管理工作的影响。

（2）应加强对有关房地产开发、招投标法律法规的学习，使全体人员能够熟悉和使用这些法律、法规。公司可定期组织开展法律知识专题讲座、交流总结会等形式，逐渐树立法律风险意识。严格执行国家的招投标及合同管理规定，依法进行公开招投标项目，不订立阴阳合同，避免私下合同，即使必须签订协议，合同的重要条款必须保持一致。

2.2　加强合同管理信息系统构建

现阶段，随着科学技术的全面发展，这给房地产建设项目工作的开展提供了条件，特别在信息化技术方面，实现了快速发展，将其运用到房地产建筑合同管理以及信息公布等工作中，可以实现工作效率的全面提高。在开展合同管理工作时，需要构建完善的合同管理信息化系统，让施工环节中各个资讯都能实现共享和传递，并且将合同变更、补充以及注意事项等内容及时传递给相关部门，利用互联网手段，提升合同管理的科学化和信息化。

2.3　加强合同管理，严格建设工程施工合同示范文本的应用，规范合同表述形式

房地产企业应重视合同示范文本的编制，积极吸收和采纳国内、国外成熟的企业合同管理经验，编制合同示范文本，统一合同条款表述，规避各分公司、项目部对条款的随意修改而带来的合同风险。合同示范文本应该经过相关职能部门的充分讨论，充分吸收各部门的意见。应力求用词清晰严谨，避免模糊词汇的应用甚至用词之间的相互矛盾。合同示范文本应包含以下主要内容：对合同价款支付的统一约定；对工程延误的处罚条款；工程质量的检验标准的约定要详尽；对自身的约束条款；利用履约保证金或履约保证函、滞纳金等形式来约束承包商；材料上涨的约定；设计变更与现场签证引起的工程量增减约定等。

2.4　完善合同管理体系

因为合同管理贯穿于房地产建筑项目各个环节中，所以，要想保证各个流程的规范性和严谨性，给后续管控工作的开展提供条件，这就需要在开展施工工作时，对各个环节都构建完善的管理体系，对介绍信出具、数据收集、合同拟定、合作协商、项目评估、职责分配、合同变更以及合同终止等内容加以全面监管，通过制定完善的管理体系对各个工作进行分工和确定，相互合作，从而保证建筑项目的全面落实。

2.5　聘用专业化的合同管理人才

建立合同管理制度意味着企业必须设立专门的人员、专门的机构进行这项重要的工作，而不能将合同管理仅作为其他科室的兼职工作。事实上，合同管理涉及的知识的广泛性和复杂性，也决定了必须招聘专业化的人才进行合同管理。通过对外公开招聘、内部选拔等方式，将具备合同管理专业知识的人才分配到总部、分公司、项目的各个岗位上进行轮岗，有利于更系统地掌握相关知识。与此同时，注重对合同管理专业人才的培训，包括建筑、法律、管理等专业知识，提高其管理水平。