商业银行个人住房抵押贷款存在的风险及防范研究

徐茵

摘 要 随着现代社会经济的快速发展，我国的房地产行业也在不断优化市场环境，个人住房贷款抵押受到越来越多的人的关注。本文以此为论点，阐述个人住房贷款抵押在我国的发展情况、产生的问题，并提出解决措施，希望能够对相关企业产生一定的参考作用。

关键词 个人住房抵押贷款 商业银行 风险

一、个人住房抵押贷款的含义

简单来说，个人住房贷款抵押就是指有购房需求的个人，因资金短缺等情况而向商业银行借款，以期获得相应购房资金;但与此同时，商业银行要以购房者的房屋作为抵押品，作为银行放贷的保障。这种业务分成两大类型，一种是使用个人住房公积金来缴款，另一种是个人商业贷款。前者作为个人的基本社会保障，其公积金一般需要企业每月为个人缴纳一部分，从而降低人们日后的购房资金压力;后者的商业贷款是纯粹向银行贷款，一般利率较高。无论是哪一种模式，都需要购房者具有一定的资金存量，因为对商品房的支出占据个人支出非常大的一部分，只有在資金较充足且考虑到未来有足够偿还能力的情况下，才能考虑个人住房贷款。

二、个人住房抵押贷款的发展现状

目前，我国的个人住房消费贷款抵押在持续增长，许多人通过抵押贷款购入商品房。其发展现状主要表现在以下几个方面：

（一）住房消费快速增长

由于生活水平的提高，人们的经济水平在不断上升，住房消费需求也不断扩大。目前，我国房产开发的投资增速在逐年提高。近三年来，房地产开发投资增速虽低于全社会固定资产投资增速，但增速在逐年提升。国家统计局的数据显示：从2015年至2017年，全社会固定资产投资增速分别为10%、8.1%、7.2%，增速在下降;国内的房地产开发投资增速分别为6.0%、6.9%、7.0%，增速在上升。房产开发的投资增速提高源于我国住房消费需求的扩大，它会对上游的钢铁、建材需求产生较大影响，会增加上游产品价格上涨的需求动力，甚至使相关的上游产品价格出现上升。

（二）购房贷款抵押风险加大

由于购房消费的增长，无论对于银行还是购房者来说都是风险较大的举措，市场要面临利率波动、资产流动变化、信誉评估等各方面的风险。另外，近几年投资增长速度明显放缓，基本保持平稳态势，说明“限购令”等措施取得了一定成果。但其投入大、周期长、环节建设复杂等特点，导致我国房地产经济局部过热、空置房多、“有价无市”，这些无疑加大了金融风险的聚集，易产生泡沫经济。因此，政府采取了一系列引导政策，如“国八条”、房产税、“限购令”还有房地产长效机制，一定程度上稳定了房价。

（三）购房贷款信誉评估有待商榷

目前，银行对个人购房抵押贷款的放贷金额主要取决于购房者的信用评估情况，但其评估方式的单一以及贷款本人的实际信用度仍有待考核。一方面，我国在购房贷款的金融征信体系方面发展较晚，法律制定和法规落实方面存在操作性差等问题，没有形成多层次、多维度、多方面的信用监管，更多是理论化。在实际操作上，有些现实中的操作行为处于“法律灰色地带”，没有进行条文上的说明，于是有些人便利用这个漏洞进行违法行为。另一方面，在金融征信方面没有形成一个良好的社会契合度，没有统一的社会组织或者行业协会进行社会监督，而单单靠法律监督是远远不够的。以上的信用问题加剧了贷款风险。

三、商业银行个人住房抵押贷款存在的风险分析

（一）贷款方风险

目前，我国仍处于房地产发展的上升期，经济收益较高，但市场管理仍不完善。于是有些贷款人将自身信息加以修改，采用一定技术手段抹掉个人不良贷款记录，或者通过虚增个人资产等手段来达到高额贷款的目的。他们得到资金后不是用于购房，而是用来炒房或者作为诈骗资金。这种违法行为因缺乏追偿机制，违法行为较为隐蔽，难以被发现。因此，要加大信用监管力度，普及信用知识，严惩信用造假者，创造良好的房地产发展环境。

（二）房地产商风险

对于房地产商来说，建造商品房最主要的目的就是能在购房需求高的阶段尽早销售完，但这种销售会受到利率波动、社会总体发展情况以及购房者个人情况的影响，因此具有较大的不确定因素。并且，房地产商还有自身的筹资能力问题。主要表现在：第一，受国家政策影响，筹资难度大。由于银行贷款利率和银行存款准备金率在提高，而我国房地产企业的资金获得70%来源于银行贷款，信贷规模的收缩导致房地产企业筹集资金的难度变大;加之国家鼓励加快建设保障性住房，会对商品房产生替代作用，消费者需求发生改变，给房地产业带来了挑战。第二，筹资渠道单一，间接融资过多。我国房地产筹资渠道大部分来自银行贷款，其他筹资渠道，如股权融资、资金信托等方式因为制度不完善等各方面的限制而较少运用。

（三）偿债风险

第一，资产负债率居高不下，债务负担沉重。2017年上半年，我国前十大房地产的资产负债率普遍高于70%，因为房产企业在融资过程中也要偿还较高利息，而这需要企业有一定的资金积累才偿还，若不重视资金积累，无法偿债，资产负债率只会越来越高，最后资不抵债。第二，偿还债务渠道单一，偿债计划不完善。偿债计划是一个完整的规划，涉及偿债渠道、偿债方式搭配等。房产企业大多是靠经营所得和资金融通来偿还债务，由于没有合理的偿债计划，导致偿债渠道单一、不能有效与市场对接，一旦资金链断裂，则无法还债。

（四）银行操作风险

许多商业银行在审核贷款申请和征信报告时都是各自为政，征信数据只能在银行内部流动，不允许其他银行查询。这样一来，不但阻碍了其他部门对贷款方的查询，也影响了银行自身的查询结果。如果征信系统封闭独立，信息不能互相查阅，那么借款人若同时在多个平台进行借款的行为就有可能被遗漏，从而难以全面评估一个人的信用情况，加大贷款风险。这种操作会带来很大的金融风险隐患。

（五）市场和政策风险

任何金融领域都会受到市场风险的影响，对于房地产业来说亦是如此。市场的总体上下行变化、利率波动、投资需求等方面的变化都会引发购房需求的变化。而房地产作为目前我国经济发展的重要力量，自然受到政府的关注，政府近几年一直采取相关措施打压房地产泡沫经济。近几年我国房地产市场交易活跃，带动了基础建设投资及其他产业的发展。但其投入大、周期长、环节建设复杂等特点，导致我国房地产经济局部过热、空置房多、“有价无市”，这些无疑加大了金融风险的聚集，易产生泡沫经济。尽管政府采取了一系列引导政策：从“国八条”到房产税，从“限购令”到房地产长效机制，一定程度上稳定了房价。

四、应对商業银行个人住房抵押贷款风险的对策

（一）做好信用评估，严惩虚假贷款

银行贷款评估员要认真审核，从多方面、多指标上对房贷的申请人进行核验，确保其信息真实可靠;要及时发现虚假伪造信息的个人，用法律手段制裁，必要时全网通报，再也不予贷款。作为银行金融风险防范的管理者，要做好互联网金融网络的安全工作，要认识到征信系统建设的重要作用，避免随意贷款、虚假贷款。

（二）保证资金安全，提升筹资能力

针对房地产企业筹资渠道单一的问题，建议鼓励多种筹资方式，针对自身情况制定筹资方案，减少对银行贷款的依赖，满足不同企业的多样需求。如建立专业的信贷机构，加速企业资金筹集，做到规范化、专业化。房地产企业应采用合适的销售策略，加速销售，实现资金回笼。如适当降低商品房价格，刺激购房者需求，增加现金流。另外，我国地域差异明显，房地产企业可通过调研，开发针对不同地域、不同阶层的适销对路的房屋，防止房屋滞销，增加资金。

（三）加强资金管理，提高偿债能力

针对偿债计划不完善的问题，房地产企业应根据借款金额、借款期限、可承受的利率等要素，结合自身企业现实情况，将各种举债方式的利弊一一列出，选出最合适的偿债方案。运用多种方式偿债，增强偿债能力。如通过增资扩股，将筹集到的资金用于偿债;又如，与金融机构举债，利用企业自身的商业信用可以筹集到较高的金额和较低的利息。只有做到量入为出，才能有备无患。

（四）健全评估制度，加强风险管控

住房贷款评估涉及的内容方方面面，并且专业性强。所以，相关人员在制定时也要本着高效、细致的原则，对制度先进性进行分类，再作明细规定。如制度规定在确认放贷时，要有经办人员签字和部门负责人审核并注明用途，否则是违反规定。另外，要通过专业培训，使评估员不断更新综合知识水平和较强的综合实践能力，为征信信息系统提供动力和支持，提升系统应用效率，发挥信息系统最大的管理效用，让信息系统成为评估决策的重要依据。

（五）完善平台信息共享

我国银行可以借助NFCS等技术，建立互联网金融征信信息共享平台，直接与央行的信息对接。增加信息库资源，完善网络建设，对房屋贷款方的个人身份、名下资产、社会关系等各方面进行全方面查询。另外，要建立行业协会，制定统一的监管体制，对收集到的信息进行最大化利用，防止虚假贷款行为的发生，加快内部沟通的速度，使机构中复杂的结构逐渐消失，组织结构管理。

五、结语

商业银行个人住房贷款既实现了居民的买房需求，又促进了市场资本的流动，但其在发展过程中也会遇到较多问题，因此需要多方努力，加强信用监管、加强人才建设、适应市场变化。相信我国商业银行的住房抵押贷款业务会发展得越来越好，对我国经济的发展产生更多正面影响。

（作者单位为厦门大学）

参考文献

[1] 李建.商业银行住房抵押贷款风险防范研究[J].现代营销（经营版），2018（08）：218-219.

[2] 赵?.我国商业银行个人住房贷款风险防控研究[J].中国市场，2018（19）：60+64.

[3] 余晓辰.商业银行个人住房按揭贷款风险防范研究[D].安徽大学，2018.