新时期房地产工程造价的管理创新及模式探讨

文/张茗栋 青岛海信房地产股份有限公司 山东青岛 266000

1、房地产工程造价综合管理模式的内容

在实际情况中，房地产工程造价综合管理模式就是指，通过科学合理的现代化管理手段，从房地产项目的项目设计阶段、工程招标阶段、施工控制阶段以及项目竣工阶段的四个环节入手来对房地产项目的造价进行全方面的控制，从而实现房地产企业项目建设成本的降低。具体的来说，房地产工程造价综合管理模式具有以下特点。首先，房地产工程造价综合管理具有全面性的特点，就是指房地产工程造价综合管理工作是贯穿房地产项目开发各个环节与各个部分的工作，造价综合管理与房地产项目的各方面工作都应该有效的结合起来；其次，房地产工程造价综合管理模式具有系统性的特点，在房地产项目造价控制过程中的四个阶段，从项目设计阶段到工程招标阶段再到施工控制阶段以及最后的项目竣工阶段，这一过程是一个连续性的过程，每一环节都是一方面需要为本环节考虑造价控制，另一方面也需要为下一环节的工作开展奠定基础。

2、房地产工程造价综合管理模式的建立

2.1 设计阶段的造价控制

设计阶段的房地产项目造价控制是工程造价综合管理模式中的基础性工作。首先，需要设计人员做好实地考察工作，随着城市化建设的不断推进，房地产工建设往往需要面临着越来越复杂的城市环境，因此对于房地产工程来说设计阶段要与实际情况相适应，这是控制工程造价的重要基础；其次，设计人员要将房地产工程造价控制工作与房地产项目的工程设计相结合，在设计过程中要立足于实际情况与发展需要来选择最佳设计，在设计过程中要坚持可持续的原则，贯彻节能环保的设计理念；最后，还需要进行技术设计工作，这一步骤主要是进行工程项目设计以及招标文件的准备，技术设计工作是影响工程造价的重要内容，通过选择合理的技术方案、施工设备、施工方案能够有效实现工房地产程造价的合理降低。

2.2 招标阶段的造价控制措施

在房地产项目中的招标阶段造价控制中，首先需要做好工程清单的编订，相关工作人员要根据招标文件中的具体要求与工程目标来对整体工程项目的实施做好计算工作，对各项工程进行中的各方面内容，如设备使用情况、原材料使用情况等都要制定明确的清单，从而为招标工作奠定决策基础。其次，在完成招标工作之后，要做好相关招标合同的签订，提高合同管理质量，明确工程造价预算和控制管理的相关条文，提高投资效率，严格控制施工现场，减少由于工程索赔造成的企业损失。

2.3 加强对施工阶段的管理，降低工程造价

1) 加强工程量签证的监督和管理工作。现场签证漏洞多，管理难度大、人为因素多、结算难度大，加强现场签证的管理和审查是控制工程造价的重要环节。严格执行现场主管、驻现场代表、监理工程师、造价工程师四方签字的签证程序，签证工作必须按照确定的程序进行，避免发生工程管理人员只管签证，不算经济账的问题，严肃变更签证的真实性、合理性和经济性，避免弄虚作假现象和由此引出的纠纷。2) 加强工程项目实施阶段项目管理方式的策划。项目管理方式的合理选择是控制工程质量、进度、投资三大目标的主要保证。3) 审查优化施工方案及施工顺序。审查及优化施工方案是控制投资最有效的手段之一。4) 严格现场签证管理。及时做好施工现场记录，制定现场签证的管理程序，加强现场签证的管理，工程签证随做随签，避免“一揽子”及日后签证。5) 制定索赔程序，妥善处理各种事项，准确及时处理工程索赔事件。6) 控制材料用量，合理确定材料价格。在工程造价的控制中材料价格的控制是主要的，材料费在工程中往往占有很大的比重，一般占预算费用的 70% ，占直接费的 80%左右。因此，必须在施工阶段严格按照合同中的材料用量控制，合理确定材料价格，从而有效地控制工程造价。7) 技术与经济结合，加强投资控制。切实有效的投资控制必须从组织、技术、经济、合同等多方面采取措施。负责项目的工程技术人员应与经济人员相结合，从工程招标、合同谈判、造价预算、支付进度款到竣工决算、造价分析等，实行全过程管理，严格控制工程造价。

2.4 工程竣工的造价成本控制

竣工验收工作是工程施工的最终阶段，是对整个工程施行情况的总结与结算，属于收尾工作，但是在工程造价控制管理中依然发挥着重要的作用。工程竣工时充分考验了各方的工作能力，也是对工程方与开放方之间信任情况的重要体现。在处理竣工的相关事宜时，针对具体的施工情况，开发商应当仔细检查工程中出现的各种现象，如果发现问题与施工方及时沟通解决。在进行阶段与审计时，严格按照国家房地产工程结算的相关法律法规，以减少可能产生的纠纷问题。

结语：

房地产行业是关系到百姓住房问题的重要的民生问题，工程施工的质量关系到人民群众的生活质量。因此加强房地产行业工程施工的造价成本控制具有重要的意义，工程的造价控制是从工程的设计阶段到招投标阶段与工程的施工和造价阶段都需要进行的，加强房地产工程造价管理控制体系的建设具有重要的意义，能够增强企业的市场竞争力，促进房地产行业的发展。