工程造价在房地产评估中的运用探索

文/姜传林 江苏东华土地房地产资产评估有限公司 江苏苏州 215500

土地是人们生存所必须的自然资源，土地资源在人们生活和生产中都发挥着十分重要的作用，因此近些年来我国在房地产工程建设方面投入的资源越来越多。一般情况下，房地产工程建设所需的资金大多是由国家财政拨付，为了节省资金消耗、提高资金利用率，在房地产工程建设中，必须做好工程造价的评估和管理工作，为工程施工按时按量的完成奠定坚实的基础，促进我国房地产工程建设的长远发展。

1、工程造价在房地产评估中的运用依依研究

1.1 为房地产工程决策提供科学依据

工程实施可行性和经济性是房地产工程决策中需要重点关注的两个要点，其中经济性则和工程造价存在着紧密联系。在开展工程造价全过程管理时，投资估算是其中的环节之一，其可以当作工程项目决策的依据，用于判断工程项目的经济性。此外，工程造价全过程管控还需考虑到一些动态因素的影响，这则可以为工程造价的评估提供一定的参考，提升工程决策的科学性。

1.2 为工程宏观评估目标和投资规模的确定提供依据

一般情况下，投资人会将工程设计概算作为投资计算的重要依据，因此在工程建设过程中概算一般不会发生变动。这就需要相关人员在施工前采取一切措施提升设计概算的精确度，从而为工程建设提供充足的物资和资金支持。由此可见，一旦设计概算计算出现偏差，将有可能造成工程资金超预算、工程建设规模失控等现象，今日影响到房地产工程的工期和质量，损害其整体效益。

1.3 提供科学合理的资金方案

当前阶段，我国在房地产工程建设中已经初步形成了政府财政为主导、广泛吸纳社会资本的投资体系，除政府投资外，比较常见的投资模式有民营投资、外资或是银行贷款等。在多元化的投资体系下，针对工程经济指标的评价以及工程项目的评估就显得至关重要。做好工程造价管控工作在房地产工程总投资确定和建设资金筹措中都有着较为积极的作用。

1.4 促进房地产工程整体效益提升

当前阶段，我国房地产工程普遍呈现出复杂化和规模化的特点，加之其投资的多元化发展，都为工程造价评估带来了巨大的挑战。因此将工程造价管控落实到工程项目实施的全过程之中，可以为工程实际造价提供科学的依据，实现工程建设的有效协调，进而促进房地产工程整体效益的提升。

2、工程造价在房地产评估中的运用问题研究

2.1 工程决策结算造价评估缺乏可靠依据

现阶段，我国很多房地产工程都存在无法按时按量完成的现象，工期的延长必然需要更多的资金投入，进而造成工程造价的提高。这一问题的根本原因就是工程决策阶段缺乏充实可靠的依据，导致工程造价评估缺乏针对性和科学性，对后续的工程造价评估和管理带来了严重的负面影响。

2.2 工程设计阶段造价评估力度不够

工程质量是衡量房地产工程综合效益的重要指标之一，工程造价同样不可忽视。但是在很多工程实践中，都存在着过度重视质量反而忽视工程造价的情况，导致房地产工程的性价比处于一个较低的层次。这种单纯的重视某一方面的情况很容易使其它方面难以兼顾。只有将质量和造价有机结合起来，才能实现二者的协调发展。

2.3 工程造价管理力度不足

由于缺乏完善的工程造价管理体制，很多房地产工程在建设施工的过程中，造价管理人员都无法严格按照规范要求对各项管理工作进行落实，导致违规操作、随意更改工程设计的情况十分常见。尤其是后者，一旦出现设计变更，必然会牵扯到工程费用，进而对工程造价管控带来不可预知的恶劣后果。

2.4 工程结算阶段造价评估管理不足

房地产工程结算阶段，施工单位和委托单位常常会出于自身的利益进行长时间的讨价还价，造成工程结算长期延宕，对工程造价带来一定的不利影响。

3、工程造价在房地产评估中的运用改善方案研究

进行工程造价在房地产评估中的运用改善方案研究，针对程造价在房地产评估中的运用问题，主要可以将研究内容总结为做好工程设计阶段的造价管控、工程招标阶段的造价评估和管理、房地产工程施工阶段的造价评估和管理和工程竣工结算阶段的造价评估和管理三点，具体研究内容如下：

3.1 做好工程设计阶段的造价管控

在房地产工程设计阶段，工程造价的评估管理措施主要包括以下两种，首先，优化完善工程设计方案。工程设计方案是房地产工程建设施工的重要依据，其中涉及到了材料、技术、工艺等许多方面的内容，都和工程造价存在紧密的联系。在对其进行优化时，应该重点关注方案在经济、技术以及使用方面的可行性，这项工作必须在保障设计方案满足工程建设需求的基础上开展。比较常用的方法为投标竞选。其次，加强对设计变更的评估。上文中提到，设计变更会造成工程费用的变动，同时一部分已经完成的工程将会被废弃，造成工程造价的增加。因此，在设计阶段，应该结合工程实际情况对设计方案的应用效果进行科学预测和评估，从而最大可能的避免设计的变更的出现。此外，一旦工程施工中出现设计变更，可以采用造价变更的方法尽可能减少其对工程的负面影响。

3.2 工程招标阶段的造价评估和管理

在房地产工程的招标阶段，工程造价评估和管理可以选用以下两项措施：首先，对施工单位进行全面严格的审查。施工单位的综合能力决定了工程设计方案能否得到顺利的落实。因此在招标阶段，建设单位应该对所有施工单位的资质以及能力进行全面审查。尤其需要重点关注施工单位提交的建设方案，考察其内容是否和工程现场实际情况相符。同时还需对技术以及机械设备的使用情况进行检查，保障其和工程施工的需求相适应。其次，完善招标文件编制。招标文件的质量很大程度上影响着工程造价，因此应该尽可能的避免出现错误。房地产工程的复杂性和影响因素的多样性决定了其成本计算很难做到完全精确，对此可以适当的参考平均成本，在招标文件中对国家、招标方以及投标方的利益进行协调，同时最大程度的排除外部因素的影响。

3.3 房地产工程施工阶段的造价评估和管理

施工阶段是房地产工程造价评估和管理的关键时期，因为其中涉及到了人员、技术、材料等多方面的因素，在这一阶段中，想要实现对工程造价的有效评估和管理，应该从以下两点入手：首先，将管理和评估有机结合。在工程建设施工中，评估和管理均对工程的修改和完善具有一定的积极意义。因此管理人员应该结合时代发展趋势对工程管理评估方法进行创新改革，如对编制项目进行预算、加强对工程增加量的评估、和设计单位签订限制合同等。此外，还可以采用购买工程保险或是预留出一定数量的备用资金以应对突发事件等措施，最大程度的降低工程施工中的造价风险。其次，对工程变更和索赔进行系统化管理。工程变更是导致工程造价提高的主要原因，因此必须强化变更管理，所有变更必须由设计单位、建设单位以及监理单位共同审批同意之后才能实施，在审批过程中，必须对变更方案进行造价评估。

3.4 工程竣工结算阶段的造价评估和管理

在房地产工程项目实施过程中，工程竣工结算阶段的造价评估和管理常常遭到忽视，但是必须要意识到，竣工结算是工程项目造价考核的重要依据，其中主要涉及到了合同价和调整价、项目管理预算、设计概算和最后结算等方面的文件。在这一阶段的工作中，结算人员必须秉持严谨认真的工作态度，对所有与工程造价有关的内容进行系统性核算，避免出现遗漏，如此才能实现对工程整体造价的有效评估。

结语：

综上所述，房地产工程是我国基础设施建设的重要组成部分，房地产工程造价全过程评估和管理的主要目的就是实现工程经济效益和社会效益的最大化。由于房地产工程日趋复杂，且工程造价影响因素众多，导致造价管控中存在许多问题。本文对这些问题产生的原因和危害进行了简单的介绍，并针对性提出了相应的策略，希望可以为我国房地产事业的持续发展做出一定的贡献。