房屋建筑面积计算中的若干问题分析

2018-02-11江妙军宁波市测绘设计研究院浙江宁波315042

中国房地产业 2018年17期

文/江妙军宁波市测绘设计研究院浙江宁波 315042

近年，在房屋买卖交易中，出现了许多与房屋建筑面积相关的纠纷案例，究其原因，多与房屋建筑面积计算不准确、规定不明确相关。当前，国家相关部门为了能够更好的解决因规定模糊或存在多种解释引发的矛盾，颁布了诸多法律文件。但是在实际执行过程中，部分开发商仍感其操作不足。实际上，业主与开发商间的矛盾，管理机构与开发商间的纠纷，仍时常会出现。本文就房屋建筑面积计算中的若干问题作一剖析。

1、非共有建筑面积的计算问题

1.1 房地产面积精度等级的明确

最新修订的《房产测量规范》将房产面积精度划分成3个等级，且对各等级面积的中误差、限差进行了明确固定，即等级一：中误差0.01+0.0003S，限差0.02 +0.0006S；等级二：中误差0.02 +0.0001S，限差0.04 +0.0002S；等级三：中误差0.04 +0.003S，限差0.08+0.006S；S表示的是房地产面积。

在现实操作中，究竟该选用或执行哪一等级的精度标准，《房产测量规范》当中对此并未做出详实规定，仅指出各地区房产行政主管单位需依据本地区实况而定。笔者认为，可理解为如下内容：各城市需依据本地区实况及现实需要，执行符合本地区要求的精度标准，但如果处于同一城市，那么需执行统一的精度标准，不可因价格、地段等方面的差异，而执行不同的标准，这对于消费者而言，实为不公正、不公平的。结合当前规范化、标准化的惯例，考虑当前需求及量边器具、技术等实况与条件，结合今后发展需要，针对固定误差，将其精度等级系数划定为2，而将比例误差相应比例系数的精度等级系数设定为3，最后便可进行处理与凑整操作。

1.2 阳台面积的计算

我国地域广阔，因各地区位置差异大，尤其是南北方的房屋，存在着比较大的建筑结构差异。受气候条件等因素影响，北方商品房的阳台以封闭式阳台居多。最新修订的《房产测量规范》指出，针对封闭式阳台，则依据其外围水平投影的面积，对其全部建筑面积进行计算；而对于不封闭的阳台，则依据其外围水平相应投影面积的一半，对其建筑面积进行计算。但需指出的是，对于封闭式阳台，究竟是以现状封闭为准，还是以设计文件为准，在整个规范中并未明确。因规范当中所存在的不确定性以及政策的持续调整，在房产测量当中，针对其中与阳台面积相关的计算来讲，通常会出现一些矛盾。针对此情况，可以先对封闭阳台相应面积加以确认，然后再作详细说明，在还未明确前，按设计图纸来明确其是否为全封闭阳台。

1.3 地下车位面积的计算

随着汽车数量的增多，地下车位增加了购房者兴趣与目光，许多车位拥有者希望车位能够单独交易，并办理与房产一样的产权，等待其升值。针对地下车位这一特殊产权，其有着诸多说法。其中最多的说法主要有两点，其一，地下车位尽管位于地下，但其面积固定，仅需将其位置明确，便能出售，且可以参与分摊，可以为其单独办理产权；其二，认为其建于地下，四周无结构，易错位，容易引起权属纠纷，引发各种矛盾，因而不能办理产权。笔者认为，在对车位相关合同以及拥有者合法证明的基础上，通过界址点标志的埋设并测量，能够从中得到坐标成果，便能将其交易，且还能办理产权。

2、共有建筑面积计算与分摊中的问题分析

2.1 室外楼梯面积的计算

所谓室外楼梯，从根本上来讲，就是独立于房屋主体，仅有半截维护结构的楼梯，其有两种类型，其一为无顶盖楼梯，其二是顶盖楼梯。最新修订的《房产测量规范》指出，上盖的室外楼梯为永久性结构，依据各个层的水平投影面积，进行其全面积的计算；另外，针对那些无顶盖的室外楼梯，则依据各个层水平的投影面积的一半来计算。笔者认为，需对各层的概念加以理解：针对室外楼梯而言，其层次同于室内楼梯，是根据建筑物层次来进行计算，也就是说，若某建筑有7层，则室外楼梯同样是7层。此时，所计算的面积包含顶盖室外楼梯的面积，“各层”均为7个层面；针对那些没有顶盖的室外楼梯，因其最上面一层并没有顶，依据相关规定，不可计算建筑面积，此时，“各层”就变成了6个层面。由此可知，各规则中对“各层”有不同的界定，因此，需要，对其加以区分。

2.2 商住楼室外楼梯的计算

针对大多数沿街楼房而言，其最下面那几层通常为商业用房，在其上面则为住宅房屋，有些楼房需要经室外楼梯才能通往住宅房屋。因此，怎样分摊此部分的共有面积呢？《房产测量规范》中指出，针对那些多功能综合楼，在分摊其公有建筑面积时，需要依据各自的服务对象与功能不同来分摊，针对那些共用、同享的设施，则将其当作整体，并全楼分摊。因此，对于此问题，首先需要秉持谁使用、谁分摊的基本原则，做到整体性、全面性考虑。