房地产开发的项目管理模式与风险研究

文/唐晓华 丽水新湖置业有限公司 浙江丽水 323000

在房地产开发项目的管理中，管理者根据预先设置的项目目标，对工程投资、工程建设、项目交付和项目售后过程进行计划编制、组织开展、统筹协调和全程控制，从而更高效地运用人力、财力、物力、时间和空间进行建设，进而实现以最低的成本和代价获得最高的社会效益、经济效益和环境效益。

1、房地产开发项目管理的主要模式及特点

1.1 设计招标建设模式

设计招标建设模式是按照传统的房地产项目开发模式进行管理，即开发商委托专业机构进行前期设计，而后通过竞标的方式选择承包商，最后选择监理机构进行项目监理。这种模式的优点在于可以有效节约资金，同时能够对工程建设进行控制。通过竞标的方式选择承包商不仅可以选择资质好的企业进行建设，还可以大大降低成本。

1.2 代理型模式

代理型模式是指开发商选择专业的代理人代替其监督设计方、建设方和监理方。代理人为开发商提供全程或者某阶段的代理服务，全权代表开发商协调与各方的关系。这种模式的优点在于能够为房地产企业有效缩短工程建设时间，从而节约资金。同时，开发商可以自主选择代理人进行管理，其自主性得到大大增强，可以满足其对管理与技术的专业需求。

1.3 经理人型模式

在经理人型模式中，开发商在进行项目管理前，选择专业经理人帮助其进行项目前期管理，并负责项目建设的全过程管理。经理人可以根据开发商的要求，自行设计管理模式进行管理。开发商与经理人签订合同，经理人对开发商负责，开发商可以在建设中调整要求，其拥有较大的自主权。这种模式可以有效缩短建设时间，降低开发成本，控制工程进度，但相对而言，由于具有一定的不确定性，所以造价较高，经理人选择较为不易。

2、房地产项目管理模式风险分析

2.1 项目质量管理风险

在我国当前的房地产项目管理中，多数项目采用的是项目承包制，这就给许多资质不好、水平不高的建设方提供了许多便利，也使项目建设中的风险和隐患大大增多。此外，当下国内很多从事建设行业工作的工人都来自于农村，不仅没有接受过高校的正规教育，也没有接受过技术院校的技能教育，而一些项目管理者也缺乏相关的管理资质，如建造师、建筑师等，所以，工程项目的管理质量有所下降，无法有效把控工程的建设质量与标准，安全事故频频发生。

2.2 项目管理制度风险

从现行的管理制度看，当前的房地产项目管理制度无法有效支持房地产业发展的需要，尤其是在国家宏观调控的背景下，房地产业对于项目的精细化管理要求越来越高，有所缺失的房地产项目管理制度不能有效满足项目日常管理的需要，难以适应如今风险频出的房地产项目管理现状。

2.3 项目合同管理风险

由于受到宏观调控的影响，开发商为了降低成本、提高利润，而强行将自身风险通过不平等合同转嫁给建设方、承包商以谋求用最小的成本实现效益的最大化。而建设方和承包商为了获得工程的承包权，在接受合同的同时，会选择将项目工程非法转包、分包甚至降低工程质量偷工减料等，这会给项目的管理带来巨大的问题和矛盾，也会使项目的建设与管理形成许多风险和隐患。

2.4 项目人员管理风险

在一般的房地产开发项目中，缺少专业水平高、工作技能强、管理经验丰富的一线管理人员已经成为普遍现象。管理人员素质低下、专业不对口也是日常项目管理中频频出现的问题，这些问题已经严重影响了我国房地产项目的管理与发展。此外，国有企业在培训、激励机制等方面也有所欠缺，缺少专门从事人才队伍管理和项目管理的人才，无法对项目管理的全过程派驻专门的管理人才，从而也很难提升项目全过程管理的水平与质量。

3、加强房地产项目管理的对策

3.1 因地制宜，重视基础管理和动态管理

在房地产项目建设与管理过程中，要充分认识每个项目自身的特点，准确把握项目的优势与劣势，熟悉和掌握项目所处的环境、地点、时间等条件以及建设方或承包商的建设水平，从而因地制宜地通过科学、合理、合适的管理方法进行针对性管理，使科学管理贯穿于项目建设的始终，从而有效提升建设效率，减少建设成本，提高管理水平，降低风险隐患。此外，在项目的管理中，还要积极发挥基础数据的作用，如企业的ERP管理系统等，通过对建设材料等的动态监控、计量监控，实现全方位、多层次、全过程的动态监控，从而使现代项目管理理念在日常的项目建设管理中发挥应有的作用。

3.2 加强房地产行业法律法规建设

近年来，房地产开发商为了追求利益最大化，无视法律法规的束缚，为了降低成本无所不用其极，对项目的正常管理产生了极其恶劣的影响。因此，要切实制定全面完善的法律法规，规范房地产项目管理。由于房地产项目管理偏重实务，所以在政策的制定过程中，要积极考虑法规条文落实的现实性，避免出现界定模糊的现象，使房地产项目管理的全过程落在阳光监管之下，这样才能彻底杜绝各种违规现象，使项目管理回归应有之义。

3.3 加强人才培训与激励

对于企业而言，首先要加强对人才队伍的培训力度，加大培训资金的投入力度，积极完善培训形式，拓展培训内容，针对企业人才队伍建设的现状，有针对性地开展专题培训，切实提高人才队伍水平。对于一些骨干人才、核心人才，要加大激励力度，对于一些青年人才、技能人才要加大扶持力度，设计形成一条完整的人才晋升通道，使人才能够有充分的成长空间。只有做好专业管理人才的储备与培训，才能更好地提升项目管理水平与能级，使企业的项目管理迈上一个更高的台阶。

3.4 建立健全项目合同管理制度

加强房地产项目管理、降低管理风险，首先要对每个管理环节进行精细化管理，尤其是在合同的签订上，要做到责任细化、责任明确，使每个环节的管理责任都有据可查，切实将承包商和建设者的权利义务予以一一明确，从而降低在建设过程中的风险，减少建设的隐患。

结语：

房地产开发项目的管理，是一项精细化的工作，是房地产项目顺利进行的关键。而随着各种新媒体、新技术、新系统的投入，房地产项目管理者可以充分运用新媒体媒介掌握工程建设各个环节的实际情况，并运用大数据技术上传汇总给开发商，通过云计算技术及时进行调整和完善，从而在项目开发的各个流程环节进行全方位、多层次、全过程的有效管理，进而使房地产项目开发更加高效，帮助企业获得更好的收益，也使房地产项目管理迈上一个更高的台阶。