基于BIM的商业地产项目管理分析
2018-02-11何飞永旺梦乐城江苏商业管理有限公司江苏苏州215000
文/何飞 永旺梦乐城（江苏）商业管理有限公司 江苏苏州 215000
商业地产项目开发建设是一项系统复杂的工程，从初始的项目定位设计到最终的竣工验收都需要做好相应的运营管理，为避免项目建成与最初规划设计出现不符现象，需要在项目管理中应用BIM技术，该技术基于其强大的设计功能，能够将设计图纸实现智能的数字化显示，实现各种数据信息一致协调，对于商业地产项目管理发展具有重要的意义。
1、BIM技术概述
关于BIM技术标准化定义，最早由美国国家BIM标准（NBIMS）提出：即BIM作为项目信息的共享数据源，是相应设施功能性与物理特性的一种数字化表达技术。简单来说即是建筑模型化设计的一种技术，从而更加有利于项目实现全生命周期的决策，该技术后期的建筑运维，其通过将建筑目标做成一个三维的可视化模型，在这一模型中，主要包含的是建筑各项物理量性能特征及参数，通过对这些物理性能及参数进行设计更改，有效降低了设计成本，促进了决策质量得以有效提升。针对于BIM技术功能应用，可用八个字加以概括：聚合信息，为我所用。
2、商业地产项目管理存在的问题
2.1 商业地产项目定位与建筑设计规划不相符
造成这一问题的主要原因可概括为两方面，一是开发商自身经验不足，难以在短时间内提供完整的商业项目定位基本信息，而对于建筑规划设计来说，其设计规划依据又主要来源于商业项目定位基本信息，由于这一信息缺乏必要的完整性且过于模糊，从而导致建筑规划设计与商业地产项目定位相差甚远，两者难以相符。二是由于商业地产项目定位与建筑设计规划分属于两种不同的专业，并且相关工作涉及到的专业知识、人员也各不相同，两者在信息传递过程中缺少统一的传递手段，因此在信息传递过程中很容易造成缺失或遗漏问题，从而使得建筑规划设计无法准确表达出项目开发者的意愿与想法。
2.2 各专业施工图纸设计无法达到统一与协调
在传统商业地产项目施工图纸设计上，由于涉及的专业众多，首先需要对建筑施工进行图纸设计，然后再针对具体结构进行设计最后完善相关设备管道设计，出图方式主要采用CAD技术出图，主要从平面、立面等多种角度来展示建筑、电气设备、机械等专业设计图纸的效果。由于不同专业的人无法在同一平台上同一时间对项目进行设计，而彼此之间又有着较为紧密的联系，从而导致实际设计沟通时间过长，问题增多，一旦在某一项环节中出现问题，都会导致大面积返工，不仅增加了施工成本，延长了设计周期，对于最终的整体施工效果与质量也无法得到有效保证
3、基于BIM对商业地产项目的辅助管理应用
3.1 应用BIM实施协同设计
利用BIM技术可以有效解决商业地产项目建设协同设计问题，具体来说即是通过一系列Revit软件搭建BIM模拟平台，对商业地产项目整体进行三维设计，借助BIM模拟平台上相关BIM软件的强大功能，将项目各个部分散乱的设计数据信息整合到一起，方便不同专业的设计人员在同一个平台上开展相关设计，并能够彼此之间实现无缝数据对接，有效实现了设计数据信息之间的共享交流。如机电工程师在BIM模拟平台上完成电气设备综合管网布置设计后直接可完整提交给建筑建筑设计工程师，而建筑设计工程师无需做任何调整，在此基础上完成本专业设计即可，有效避免了信息传递的缺失与失误。除此之外，BIM技术还能够将不同专业连接在一起的信息进行动态的修改，即修改一处信息，与该处信息相关联的其他信息也在随之发生改变，例如当建筑设计人员一机电工程是的设计图纸为依照，改动了某一处的建筑构件参数设置信息（如门窗高度）后，那么与之相关联的信息也会随之自动改变，从而有效避免了各个专业设计不相符问题的出现。
3.2 应用BIM设计进行碰撞检查
所谓的碰撞检查即是在项目设计阶段及时查找出不同结构、不同专业之间的设计冲突，并及时予以修正，避免出现落实到施工时才发现冲突问题，再进行返工。在BIM技术协助之下，商业地产项目碰撞检查更加容易实现，通过应用BIM技术完成项目相关专业信息载入后，然后通过调整项目参数数据，将商业模拟模型依造一定的顺序依次进行放大，对碰撞问题加以排查，例如可以根据不同楼层顺序做好项目碰撞检查工作，并通过对这些信息加以汇总，然后利用BIM信息统计功能，对联系较为紧密的碰撞问题再分别进行相应标注与修改，而不是一次性对整个项目碰撞问题进行修改，在BIM 技术的协助下，针对商业地产项目的修改更加彻底，更加灵活，尤其是对于一些较为复杂的商业地产项目来说，这种针对碰撞问题逐步检查分析的方式更加科学高效，对于整体商业地产项目建设施工进度与质量提升具有重要的意义。
3.3 能够生成建筑详图并进行施工模拟
商业地产项目通过应用BIM软件进行辅助管理，可以实现各种建筑详图生成，从而为设计变更时图纸更新提供了更多的便利，从而保证竣工以后图纸有效性，更加方便验收工作的开展。除此之外，还可以利用相关的BIM软件现场施工场景模拟，提升项目施工进度管理的可视化程度，通过建立4D信息化模型，即在能够准确反映出项目立体化模型的基础之上增加了对时间进度控制，结合BIM技术可视化共功能对各专业不同的信息予以不同的时间进度安排，并将它们关联在一起，从而能够按照预计的进度逐步融入到现场施工场景中去，使得施工的流程能够像动画一样动态展现出来，而动画中的模拟场景即是对实际施工场景的映射，从而完美展示设计的意图，加深设计理解，提高可预测性。
总结：
综上所述，在商业地产项目管理中应用BIM技术，使得开发者的意图能够充分表达，对具体的施工进度加以把握，并能够清楚了解不同专业之间相关设计的一些详细信息，能够及时检查出碰撞问题并加以解决，避免出现不必要的返工。从而使得项目从最初的定位规划管理到项目运营管理都能够顺利平稳进行。
