房地产开发各阶段设计管理措施的探讨

文/吕晓宇 上海宝地杨浦房地产开发有限公司 上海 200082

随着人们对于住房需求的急剧增长，极大地促进了房地产事业的蓬勃发展，但是随着国家宏观调控政策的出台，以及行业竞争的加剧，这就要求企业要不断地完善自身管理，提升企业竞争力，这样才能在市场中获得发展。对于房地产企业而言，设计成本只占总成本的极小一部分，但是却会对建设成本带来极大的影响；同时在开发的过程中，由于对设计管理的忽略，极大的影响了建设项目的进度、成本以及质量，因此提高对设计管理的重视程度，对房地产项目开发具有重要的意义。

1、房地产开发项目设计阶段管理的重要性

建设项目设计阶段的管理有其特殊性。首先设计的成果是由建筑设计院完成的。其次房地产开发公司设计管理人员在策划和设计过程中起沟通、协调、监控作用。因此在建设项目的高阶段——设计运作过程中,房地产开发公司设计管理人员如何介入？如何控制设计过程，充分发挥内部资源和外部资源的能动性？是取得项目建设成本和效果控制成功的关键。一般房地产开发建设项目的设计过程可分为两个大阶段:方案设计阶段和施工图设计阶段。这两个阶段的最终产品分别是方案报建文本和施工图设计蓝图。同时，这两个阶段的成果必须报政府部门审批通过,方可进行工程项目施工。大部分房地产开发公司都在第一阶段投入大量的内部资源和外部资源,以求得一个满足市场需求且高效益的开发设计方案。多轮的方案竞标,内部评审,专家咨询论证等,方法不一而足,最终的目的就是希望能创造出有效合理成本下的设计精品。但有时却事与愿违,要么设计成果偏离目标,要么设计进度一拖再拖,延误总体建设工期。故在方案设计阶段,强有力的设计组织和执行是设计阶段控制的必要条件。房产公司项目团队一般由上层领导、设计规划部门、策划部门、营销部门等部门组成,在设计规划部门的协调组织下通力合作,在方案设计过程中及时、科学地引导决策,保证项目在设计阶段的顺利推进。

2、房地产开发项目设计阶段管理中存在的问题

项目设计阶段的管理是项目管理中的重要内容，它将直接影响着开发项目的质量、时间进程以及成本。但在我国房地产企业中，设计阶段的管理方法还存在着许多不足。

（1）房地产企业忽略设计管理。在项目开发和推进中，开发部门往往会聘请专业监理对施工过程进行监管，但在项目设计方面，却大多是由内部非专业人员自行管理和决策，从而使项目设计缺乏专业性和可实施性。

（2）对设计费用的计算不合理。由于开发公司内部设计人员缺乏市场的敏锐度和时效性，对设计费用的计算往往过于简单和低廉，缺乏系统正确的计算方式，造成在费用计算和支付上不够合理，从而导致设计单位在后期中丧失更多积极性，不愿意提供更完善的后期配合服务。由于国内设计管理体系不够健全，无法真正的为设计工作顺利开展提供科学、法制的保障。我国房地产开发公司的设计管理体系不健全为行业常态，项目管理依据不规范，开发的意图不能明确传达而导致的信息不对称，最终影响设计的质量和设计的效果。

（3）房地产开发公司对设计进程的内部控制管理机制不健全，缺乏进度控制管理策略。当周期过短、进程快的项目，公司无法做出有效的应对机制。由于设计中面临的突发事件较多，特别是城市更新后，改扩建项目居多的情况下，设计管理控制的机制不健全，会给设计进程增加一定的难度，如不加以控制，不仅会影响建设项目时间节点，同时影响到建设成本的控制。因此，房地产公司有必要完善体制内部的设计管理机制，编制更有效的管理方法。

3、房地产开发项目设计阶段管理措施

（1）设计资源管理。在房地产开发的设计过程中，设计管理主要资源就是采购的设计单位，设计管理的第一步就是采购选择设计单位，选择到专业性强、服务性好的设计单位是项目设计管理中的关键。故在选择设计单位时，需要做到以下几个方面：①需要详细的根据项目涉足市场和产品定位，收集有关的资料，针对项目的特点选择合适的设计单位；②对设计开发阶段所需的费用进行有效的预估和控制，要切实且有可实施性的确定合理的设计费用；③对于正在服务的设计单位，建立供应商服务信息反馈数据库，从而合理的选择设计单位与设计人员，有效的降低沟通成本；④在设计单位选择过程中，多数采购模式是公开招标方式，通过方案比选考察设计单位对项目的理解程度和匹配度，同时体现设计单位各专业配合程度。此外，还可以更有效的通过设计费用的公开竞争方式，有效的降低设计费用。

（2）设计任务管理。在房地产的开发过程中，房地产企业关注的是客户的需求、建设的成本以及完工时间等，以上内容需要设计单位通过技术语言转化到图纸中，因此设计任务书就是向设计单位提出相关要求的书面文件。设计任务书一般包括项目概况、项目定位分析、项目产品要求、项目技术要求、工作计划、项目的成本要求等方面，同时还应对项目当地的政策等情况进行说明，使设计单位能够全面、完整地理解建设单位的意图。在设计过程中，往往出现对设计任务书不够重视，未理解开发商用意的情况，由此产生设计方案反复修改，造成时间和成本的极大浪费。因此，一份明确的设计任务书，有利于设计单位更好地理解和贯彻建设单位的意图，避免反复。

（3）设计进度控制。①重视工程项目设计。将设计任务移交给专业的设计单位制定，并在制定设计任务时，明确项目的定位以及技术指标，进行全面、合理的设计例会制度和设计交底工作。设计进度的控制需要在设计过程中精细化的管理，制定各主要阶段的时间节点并考核相关节点成果。②在图纸设计阶段。要求设计单位列清所有控制性材料和物料的技术清单，并开发公司的设计标准对材料提出要求和建议，协助做好施工材料准备和封样工作，避免由于后期选材时对设计图纸的变更而造成工期延误的现象。③制定合理的设计管理方案。明确各阶段的成果文件要求，在项目管理过程中，组建项目实施管对，明确相关设计和专业配合人员的职责要求。④在设计过程中，对合同、信息进行分类管理；通过制定合理的管理方案，优化设计中的各个环节，从而实现设计进度的控制。⑤在设计进程管理中经常会面对设计周期过短以及进度延误等问题，对于设计周期过短，可通过多阶段多内容并列进行的方法，缩短设计周期。此外，还可以采取委托外包形式来控制短周期内的设计效果。如果设计进度延误，则应采用合理搭接工作安排或者利用协调管理等补救策略来加以控制。

（4）设计质量管理。影响设计质量的因素包含：设计人员态度素质、设计管理体系、设计费用以及物质基础。在设计质量管理中，应做好四个因素的管理工作。①提高设计人员工作态度和素质。设计质量的优劣与设计人员的综合素质脱离不开。在以人为本的项目设计中，提高设计人员的综合素质和工作态度是设计质量管理的重要内容。对设计单位加强设计人员的工作监督和管理，对设计人员的资格和专业性进行审查，建立设计单位与开发公司相互监督的管理体制，设立奖惩机制，保障设计成果的输出质量。②管理人员专业化。管理人员是设计质量管理的核心，由于项目设计本身就对技术要求较高且精细化的工作，如管理人员缺乏专业技术支撑，便无法保障成果质量。管理人员的专业化，不仅要求设计管理人员掌握专业技术，同时需要有综合的理论知识构成，包括法律法规、管理、金融、技术等全方面的只是，属复合型管理人才，这才是提高设计质量监督管理高水平的保障。

（5）设计费用管理。我国的现行设计费用收取制度有两种，一种是限额设计取费，一种是非限额取费，在计算上都需要对照固定费率计算来收取费用。一般设计费用都会按照计费标准计算确定后，将其明确在设计合同中竣工后结清。在设计费用管理上，房地产企业对设计费用预先设定费用范围，明确设计费用的最高限额，在设计投资金额环节，通过与往期项目设计的对照和经验积累，实现投资费用的合理化。另外，针对设计费的支付，用于以创新，应根据各阶段成果文件递交的比重不同，支付不同比例的设计费用。针对施工配合阶段，预留少部分设计费用，用于牵制设计单位合理完成设计配合阶段的工作内容。同时，如果施工中由于设计不合理造成的设计变更，则应酌情对设计单位进行相关惩处措施。

结语：

房地产开发项目中的设计管理是项目开发的基础环节也是不可忽视和轻视的重要过程。项目的设计管理直接影响到项目的定位、品质、成本、工期等关键环节，是一个体系工作，并非独立存在的一个阶段。随着房地产行业的不断创新和发展，越来越多的建设单位意识到设计管理在项目开发中的重要性，并加大了对项目设计管理体系和激励机制的研究与实施，针对不同房产开发企业的特点，制定满足自身情况和发展需求的设计管理体系。因此，做好项目设计管理的工作，不仅是保证项目正常开展的必要条件，也是房地产开发企业提升核心竞争力的必经之路。