县级城市商业地产现状及发展机遇

文/秦云艳 莒县国土资源局 山东莒县 276500

应当看到，近年来随着我国城市化进程的加速，县级城市房地产业内生推动力加大，同时伴随着一二线城市房地产调控政策的不断收紧，县域城市商业地产迎来井喷式的成长机遇，商业地产开发进入热潮期。在此情形下，县级城市商业地产商应顺应社会发展潮流，采取切实有效的应对策略，壮大县级商业地产经济。

1、县级城市商业地产现状

1.1 县级城市承担更多人口分布

截至2017年，我国城市化率为百分之五十六。随着城镇化浪潮的到来，以每年一个点的增速，未来三十年将达到百分之八十以上。就大型城市群而言不足以支撑未来城市人口的聚集，从现状和未来发展看，县级市将会承担更多人口分布及生态发展任务，特别是作为高铁及交通发达、有特色生态产业支撑的县级市，作为商业地产核心要素的人口逐渐具备了发展潜力。

1.2 存在的问题

据商务部二零一七年统计，县级行政区划单位一年待建待销售商业地产以目前常规计算，去化周期在五十个月以上；商业地产开发以本地或本省住宅或以相关政治资源起家的开发商为主，政企关系强，拿地有优势，但资金实力有限，缺乏对商业的理解，缺乏商业招商及运营能力；项目频换将，人才短缺，公司由不懂行的自己人掌管，外行管理内行，专业人才进入难、进入发挥空间小。开发商面临理念、人口导入和人才等诸多问题。

2、县级城市商业地产面临的发展机遇

2.1 消费者量级增加，消费理念更新

在大城市过度膨胀和逐渐饱和、交通网络设施不断完善的背景下，沿高铁沿线县级城市迎来新的发展机遇，新的城镇规划确定未来县级市承担的人口规模在60-80万；与此同时，城乡居民的消费观念及结构也在转变。消费结构向发展性和享受性方向转变，他们对购物环境的需求、品牌的需求在逐步提升，随着城市化进程的加快，县城城市逐渐在扩大，发展新城区，从“一核”向“双核”甚至“多核”转变，新城区的发展将带来又一个商业发展契机。

2.2 开发商成本投入与利润比占据优势

大城市商业投资门槛越来越高，商铺价格高不可攀，而周边县级市商业投资门槛低，使得投资客户转战周边小县城的商铺，从而引得县城商铺一片火爆，从财务成本、人力成本、建安成本等方面县级市具有很大的优势。

2.3 品牌下沉趋势明显

随着宏观经济的持续增长和城市化进程的不断推进，城市人口聚集效应明显，县级城市居民收入和消费水平稳步提高，社会消费品零售额不断扩大，居民消费意识逐渐增强；部分国际国内品牌商经过多年市场培育，一二线城市市场空间日趋饱和，入驻三四线城市的意愿强烈。这对当地商业地产开发颇为有利。

3、房地产企业的应对策略

3.1 实现商业模式的转变

近年来，县级城市商品房开发成本逐渐提高，开发商获得的土地成本居高不下，房地产企业纯开发利润会断降，单纯从商品房追求暴利的时代已经过去。 县级城市房地产开发竞争日趋激烈，未来大量的社区、大规模的集中开发逐渐占据市场。县级城市商业发展、服务集中于此；从城镇化角度，城市居民消费需求会有数倍提升，他们要求开发商从传统的售房盈利模式，向基于社区服务、居民消费需求上转变；从单纯的商品房开发建造，到打造小区居民居住配套的消费、服务的全系统的价值链，唯有如此，才能使企业持久发展。

3.2 理性储备土地

新形势下，新农村建设供应的房地产开发用地模式将成为主流，县级城市房地产开发商可以通过村民安置房的建设置换开发用地；房地产开发商拥有足够的土地储备，依靠旧城改造、工厂搬迁等方式；另一方面，开发商必须以商品房市场的需求为本， 根据县级城市总体人口、城区人口，消费者购买水平，县级城市经济增长状况，消费者进城购房增长进度等做出判断，决策储备的土地规模，做出理性的系统方案。

3.3 改进产品结构

原有商品房购房者对居住需求会升级，很多人会产生改善住房条件的需求，“二手房”市场逐渐旺盛，使得不少人卖掉老商品房，购买新商品房。一部分人选择当地品质较好、生活设施配套完善的小区重新购买住宅，另一部分人在具备条件时，直接选择在临近城市的市区购买商品房；县级城市房地产开发的商品房，除了建筑质量、户型、配套、物业管理之外，要在软环境方面给予居住者更多的认同，将是房地产开发企业持续经营的关键。

3.4 树立经营新理念

县级城市房地产开发企业要顺应时代发展变化，更新经营理念，实现资本与开发的分离、实现开发与商业运营分离、实现商业本身的运营溢价；资本、资产和经营者会之间，会形成一个新的生态链，这是未来县级市的商业地产趋势，开发方式的变迁会导致县级市商业地产的再造，达到风险共担、优势融合、共同受益，发挥本土开发商的政治、地缘优势；发挥资本财务成本低、长期受益的特征；发挥成熟运营团队自主决策、实现受益；三个维度的因素缺一不可；最终实现运营商、交易商和服务商各自成熟运营受益；开发企业要借鸡生蛋，实现共赢的局面。随着商业地产轻资产时代的来临，县级市商业地产的解决方案越来具有更多的可能性，无论拿地阶段控建分成合作，还是购物中心多元化入股合作，越来越多的开发商开始进入到轻资产多元化经营阶段，从而实现企业的长期可持续性发展。

综上所述，在社会主义建设新时期，县级城市房地产开发企业要顺应时代和社会发展变化，更新经营理念，改进产品结构，把握机遇，采取切实有效的措施，实现企业长期可持续性发展，从而壮大县级商业地产经济。