临沂市老旧居住小区改造探索

文/张好、袁忠 临沂大学土木工程与建筑学院 山东临沂 276005

老旧小区规划建设年代早，建设标准相对较低，不同程度地存在着管线老化、设备年久失修、道路破损、楼体饰面脱落等诸多问题，已无法满足居住环境和市容美观要求。最近十多年，临沂城市面积不断增大，城市人口不断增加，城市居住环境的改造对社会经济的发展起着越来越重要的作用。老旧居住小区环境质量的提高是现代城市建设的一项重要内容，对于曾获“生态宜居典范城市”的临沂更是如此。

1、老旧居住小区概念

老旧居住小区是指建设年代久远至今仍在居住使用建设标准不高、使用功能不全、配套设施不齐、年久失修存在安全隐患、缺乏物业服务不能满足人们正常或较高生活需求的居住小区(含单栋住宅楼)[1]。

2、临沂市老旧居住小区改造总体概况

2.1 临沂市老旧居住小区改造范围

《临沂市老旧住宅小区综合整治改造实施方案》中明确：1995年以前建成投入使用的老旧住宅小区，位于城镇建成区内的国有土地上，住宅由楼房组成，主体建筑基本完好，并且未纳入棚户区、城中村改造及重大项目建设计划[1]。

2.2 临沂市老旧居住小区改造内容

老旧住宅小区综合整治改造的要求是干净整洁、设施完备、秩序良好，让居民住得安心、舒心。主要内容包括：完善治安防控设施，健全环卫消防设施，改善小区环境设施，改造小区基础设施及其居民反映比较强烈、确需整治改造的其他设施。

2016年，兰山区整治了143个老旧小区，到2017.1.20为止，这143个老旧小区整治已全部完成，彻底改善了部分居民的人居环境。2017年，兰山区整治78个老旧小区，改造居民楼385栋，整治建筑总面积122.19万平方米[2]。

3、临沂市老旧住宅小区改造中存在问题

在临沂市老旧居住小区改造工作的过程中发现老旧小区综合改造面临的一些共性问题。

3.1 相关改造政策不完善，工程标准和后期维护缺乏

在老旧小区改造工作中，是通过市政府干预的方式推进的。虽制定了有关改造的政策，但在实际中其可操作性还是存在差距的。例如对改造规模过大致使改造过程简单化，实际工作执法不严、有法不依，规划控制不严等问题。旧区改造工作出现严重的片段化现象。相关改造内容、标准、程序、资金管理等方面的规范均未出台。对改造后的成果缺乏有效管理，比如有的小区改造后缺乏支持和推进物业管理的手段，致使改造效果降低。

3.2 融资模式单一，改造资金有限

临沂市当前老旧小区改造工作的大部分资金来自地方财政，没有国家政策支持，与其他民生工程相比推进难度大；由于工作面广且较分散，监管不力，存在改造重复施工的情况，造成资金浪费。同时，房屋维修基金(包括房屋公用设施专用和房屋本体维护基金)属于物业部门，由于规定属于物业用部分，虽然改造内容符合，但不能用来进行老旧小区改造；可持续的市场化推进改造模式和融资方式尚未建立。

3.3 改造过程中忽视现场调查，缺乏公众参与性

目前的改造工作中，由政府和专家制定、实施旧区改造设计。在旧区改造专业决策方面，社会公众并没有充分参与其中。住区的改造建设中由于一般民众对建筑设计知识了解甚少，因此只能依法执行。决策者往往只理论上做出公众参与的承诺而实际中公众真正参与工作很少。居民在很多情况下只是事后参与或间接参与，在老旧小区改造工作中，改造前征询居民意见不普及。政府应该加强宣传培训，发挥群众力量，让百姓真正意识到老旧小区改造既是民生工程，又是投资机会，自发推进老旧小区改造。

4、临沂市老旧住宅小区改造的策略

4.1 完善相关标准规范，建立改造标准体系

建立和完善相关的法律法规体系，保证老旧住宅小区改造的顺利实施，设立专门的组织机构，负责规划、组织和总体协调工作，区和街道应该发挥好监督作用。老旧住宅小区改造中须有长远的总体目标与全面规划、分期实施的计划和步骤。

评定旧小区改造标准与现有绿色建筑评价标准衔接，使改造后的老旧住宅小区应不低于同期新建小区的标准。除了整体面貌焕然一新外，在建筑安全性、节能性等方面应达到最新标准，改造后住宅区应基础设施完善，配套功能齐全，并能满足一定年限的良好运行状况。同时，具体项目具体分析，允许改造项目的多样性。

4.2 创新融资模式，拓展资金来源

可以采取PPP模式，PPP模式作为一种融资方式[3]，能有效结合社会资金和政府财政投入，充分利用政府和私营机构各自的优势。临沂市政府可以通过PPP模式拓宽融资渠道，开展多元化的投资主体，将政府的社会责任和民间私营机构的资金技术支持相结合，这样也可以减轻市政府的财政负担。

比如中央财政可以奖励的形式对已完成改造的工程给予奖励，缓解地方财政压力，实现以较少的投入吸引更多的市场融资，推进改造工作可持续发展。整合中央、地方和相关受益主体资金，实现资金最大化利用。同时，可出台优惠政策吸引企业参与惠民工程，力争更多的资金来源于市场和居民，使老旧小区改造形成新的经济增长点[4]。

政府要有优惠的政策，鼓励城市更新改造，通过减免地块出让金，地价评估费，市政设施配套等各项税费，减轻开发企业负担过重的困扰，从而加快改造的步伐。

4.3 开展现场调查，加强公众的参与性

对老旧小区进行整治、改造前，应该先进行老旧小区调查，掌握其建筑质量、居住人口、基础设施的完损等基本情况，同时考察居民在住房面积、改造意愿、配套设施等几方面的实际愿望，制定各小区改造整治的规划方案，并广泛征求居民意见。

公众参与实际上是一个居民、建筑师、政府、投资者之间反复合作的过程。居民作为改造的主体是改造的实施者，甚至是投资者，参与改造的全过程。让居民主动参与小区的整治提升和管理。在整治提升中要让居民参与建设和监督,改造项目完成后可让居民参与验收和评价。

结语：

老旧居住小区改造不仅是一个研究课题，更是一个复杂的城市系统问题。在我们提倡的尊重社区文化和重构邻里关系的同时，还要尊重城市的发展和社会的进步。住区中和谐融合的氛围和多年来形成的宜人的住区环境，比新建住区更有优势。希望相关的改造可以真正保护居民的利益，建设城市的同时，回归住区的本质。

随着城市居民的生活水平不断提高，居民对于自身居住环境的要求不断提高，临沂市旧居住区改造更需要在从建筑的居住功能转向建筑的健康、美观、更人性化方面进行尝试。