征收评估常见凝难问题处理办法

文/周元立 湖南万源土地房地产评估测绘有限公司 湖南长沙 410000

在征收评估实践操作过程中，会遇到许多难以解决的疑难问题，比较常见的有交易案例搜集、类似房地产市场价格确定、土地和房屋用途不同估价、门面进深修正、空坪隙地评估等等，怎样处理是每一个房地产估价师必须谨慎对待的事情。笔者根据相关的法律法规和多年征收估价实际工作经验，对这些征收估价工作中常见的疑难问题进行了全面分析，并谈谈处理这些问题的办法，为估价同行在征收评估工作中提供参考和帮助。

1、交易案例搜集

交易案例价格是影响估价结果重要因素，每一个被征收人一般会询问交易案例价格高低、案例在哪里、甚至有些被征收人律师会询问案例是怎么来的。

现实中，由于信息不对称，无法找到真实成交案例，房产官方网站上根本查不到二手房成交价格，只有大量网上挂牌待售房屋价格，不能作为估价成交案例。

处理办法：

（1）通过街道、社区协助来搜集买卖协议。

（2）私人出面向二手房经纪公司出钱购买房地产买卖协议。

（3）行业协会牵头，统一有偿共享二手房经纪公司的成交案例。

（4）行业协会成立二手房成交案例库，有偿提供给估价机构。

（5）估价机构自己设立数据库，收集成交案例。

2、类似房地产市场价格确定

根据国务院590号条例，被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产市场价格，被征收房屋类似房地产市场价格是指类似房地产交易实例在评估时点的平均交易价格，被征收人一般会拿自己房屋的估价结果与类似房地产市场价格进行对比，据此，必须搜集大量的类似房地产交易实例，同时，有的被征收房屋（如工业房地产、独栋私房）在征收范围区域无类似房地产交易，无法明确被征收房屋类似房地产市场价格，这样给估价机构造成了很大难度。

处理办法：

（1）有交易案例的，根据上述第一条“交易案例搜集”办法进行处理。

（2）无交易案例的，在估价结果中说明“被征收房屋类似房地产无成交案例，不能明确类似房地产市场价格”。

（3）被征收房屋类似房地产市场价格只在整体报告的技术报告中进行测算，为便于比较，该类似房地产市场价格须进行装修、年限修正到基准房价；分户估价报告结果说明与类似房地产市场价格的关系。

3、土地和房屋用途不同估价

征收评估中，我们会遇到土地和房屋用途不同情况，具体分三种：

（1）住宅小区第一层有商业用房，但土地使用权证未办理分割，仍为住宅。

（2）工业土地中的其他用途房屋（如住宅、办公、商业等）。

（3）独立的多层私房，房屋和土地用途不一致。

处理办法：

（1）对住宅小区第一层商业用房，根据住宅小区规划允许有6%-10%左右的配套商业用房规定，对第一层证载商业房地产仍按商业用途进行评估。

（2）工业土地中其他用途房屋（工业土地使用权证未办理分割）分为以下情况处理：

第一种情况是工业厂区房产证记载为住宅，根据当时总规划图，属规划成栋或成片的住宅楼，要按住宅用途进行房地合一评估，如果只是零散的、面积不大的住宅用房，则可按房地分估原则进行评估，其中土地仍按工业用途评估。

第二种情况是工业厂区房产证记载为办公，面积不大，一律按房地分估原则进行评估，其中土地仍按工业用途评估。

第三种情况是工业厂区内房产证记载为商业，一律按房地合一原则按商业房地产进行评估，再扣减该商业用途土地和工业用途土地差价。

（3）独立多层私房，要分析出现房屋和土地用途不一致原因，如房屋记载为住宅，土地是商业，这时要从国土部门调查相应资料，最后通过征收主管部门确认房屋每层用途，而不是全部按房屋产权证上的用途评估。

4、门面进深修正

征收评估中会遇到许多的商业门面，其进深不一，价值也不一样，合理进行商业门面进深修正十分重要。

处理办法：

（1）以被征收房屋所在区域或道路大多数商业门面进深的众数或平均数设定为标准进深。标准进深取整，可5米、7.5米、10米、15米、20米等几个数值。

（2）被征收房屋（商业门面）进深小于标准进深的，不作进深调整。

（3）超过标准进深部分，作进深调整。

进深调整，可根据四三二一和九八七六法则，计算不同进深商业门面所分摊的土地价格比例关系，再根据土地价格占房地产价格中的比例计算商业门面进深的调整系数。

5、空坪隙地评估

是指征收整宗地块中的一部分土地，而这部分土地又没有办理分割土地使用权证或不动产权证，这些土地有的没有明确土地面积，有的没有相应规划指标，利用状况和整宗地块利用状况又不同，针对这种情况，一般有以下处理办法：

（1）根据利用现状，征收已开发完成住宅小区其有效土地面积中的空地时，一般有三种方法评估该空地价值：第一种是按价值减损来计算这块空地的补偿价值；第二种是按该块土地取得成本再加上至价值时点利息来计算；第三种是按容积率为1来计算该空地价值。

（2）代征地地块（道路路幅和绿化地），不进行评估补偿。

（3）土地为工业，计算房前屋后空地和边角余地时，先对每栋房地产价值进行评估，如果实际容积率小于1，按一般操作惯例，根据房屋基地加倒影面积的原则合理确定每栋房屋应合理分摊的土地面积，再根据土地总面积，扣减每栋房屋应合理分摊的土地面积之和，余数即为需要计算空余土地的面积数据，注意前提条件是计算出合理分摊的土地面积之和必须大于或等于所有建筑面积之和，否则与实际容积率小于1的前提条件相冲突。

（4）当土地为非工业用途，对单位个案要计算房前屋后空地和边角余地时，先对每栋房地产价值进行评估后，如果实际容积率小于区域平均容积率，按上述房屋基地加倒影面积原则合理确定每栋房屋应合理分摊的土地面积，再计算是否有空地。注意前提条件是计算出合理分摊土地面积之和后的容积率不得与小于区域平均容积率的前提条件相冲突。实际容积率大于区域平均容积率情况下一般不考虑存在有空地。

综上所述，征收估价 工作存在的疑难问题许多，上述只是列举其中常见的一些疑难问题，而对这些疑难问题的处理又要根据具体情况而定，这样才能确保评估结果的客观公正，确保征拆双方的合法权益。