谈房地产开发中的设计前期工作

2018-02-11李晓志天津天房津滨新城投资有限公司天津300222

中国房地产业 2018年16期

文/李晓志天津天房津滨新城投资有限公司天津 300222

1、前言

设计前期工作是指一个开发项目从提出开发的设想，到做出最终投资决策的工作阶段。对于设计前期工作，首先必须要有符合实际的可操作性。它需要有较强的政策性、较完善的技术性以及较为合理的经济性，才有可能与预期的开发目标相吻合，保证开发进程的顺利进行。

2、房地产项目前期设计的具体工作内容

房地产项目的前期设计工作是指从项目初期设想到最终决定进行实施的过程。针对房地产项目的前期设计工作而言，设计依据必须要符合实际的可操作性、要充分考虑到地区政策性以及城市规划远景，以及所处房地产项目的技术性以及较为合理的经济性，前期设计工作的具体内容均需遵循以上原则。另外，设计前期工作的所有工作内容都是属于项目的“准备工作”，是以房地产开发商委托为前提下，为房地产项目的顺利进行而打好基础。

房地产项目前期设计工作的开展，首先，应依据我国国民经济基础以及社会发展的趋势进行规划设计；其次，进行前期设计还应结合建筑行业以及所在地区城市总体的发展规划要求而进行；然后，要做好专业的项目评估和项目的立项工作，最后，提出项目设计建议书。当制订好项目设计建议书后，通过对项目所在地的地质勘查、土壤试验以及周边环境的综合调研和论证的基础上进行可行性报告的编制，然后根据可行性报告在进行房地产项目的设计文件。其设计工作涉及到的具体环节和主要内容有：首先，进行项目场地的选择与用地规划，其次，进行项目任务书上报与项目建设用地的报告申请，根据申请规划要点条件，针对市政规划设计指标，报送规划设计书并领取用地规划许可证以及划拨土地证，并获得市政管理部门对房地产项目建筑设计方案的认可，直至签订正式的建筑设计合同为止。

3、房地产开发设计前期工作存在的问题

3.1 房地产市场方面。

中国房地产业不合理的开发主体结构，使设计前期缺乏赖以生存的思想基础。开发企业普遍不成熟。建设的规模化程度较低，数量增长过快过猛。企业过多、规模过小必然引起恶性竞争，盲目开发。

3.2 开发商存在的问题。

开发商不重视深入、系统地市场调查，许多开发企业缺少成熟的产品研发机构，使设计前期工作缺乏现实、科学的市场导向。开发商对设计前期工作仅仅立足于主观臆断或片面的市场信息，必然导致决策失误，盲目投资。开发项目的区位、类型、档次和配套设施等脱离市场需求，产品结构严重不合理。开发商缺乏应有的规划和环境意识，往往造成设计前期的实施过程失控。由于片面追求投资回报，开发商常常在项目进行过程中，一味提高项目规划设计中容积率、建筑密度、建筑高度等指标，其结果使相关城市基础设施符合过大或失衡，导致项目的整体环境下降。

3.3 建筑师存在的问题

在现行设计体制下，过细的专业分工使建筑师的专业事业日渐狭隘，缺乏设计前期及场地分析所需的广博知识。在实践中盲从开发商，逐步丧失建筑学在人居环境建设中主导专业的作用。目前从事设计前期工作的有不少是非建筑师，他们虽然对市场有一定的了解，但因缺少扎实的建筑专业知识，很难抓住市场的本质，把市场与产品有机的结合。建筑师远离市场，缺乏对市场科学、深入的认识，无法在设计前期中找到现实、准确的立足点。

4、解决房地产设计前期问题的主要途径

（1）要深入分析研究房地产发展变化的规律，,从宏观的角度，要研究中国乃至世界，城市及区域房地产发展变化的规律。从微观的角度，要研究项目及周边地区市场发展变化的趋势。

（2）要深入分析国家及地方规范、规定要避免因违反国家及地方规范、规定而影响开发项目的正常运行，造成不必要的浪费。

（3）要对项目环境的深入研究，从宏观的角度，要研究项目所在城市及区域发展变化的状况。从微观的角度，要研究项目场地及周边地形、地貌特征，地理位置，水文地质，道路交通，基础设施等。

（4）房地产开发企业要建立成熟完善的设计前期工作体制，目前不少房地产开发企业缺少专门负责设计前期工作的部门。不少房地产开发企业委托营销代理公司作市场调研及策划，从事市场调研及策划大多数是非建筑师，市场调研及策划的成果浮于表面，很难深入下去，有些营销代理公司按照开发商的意图整理了一下资料，这样让开发商很难真正控制市场调研及策划成果，设计前期工作难以达到理想的效果。

由于设计前期工作中存在许多不确定的因素，因此能否较好的完成这一工作，在很大程度上依赖于建筑师所积累的设计和管理经验。在具体工作中，必须从大处着眼，小处着手。从宏观的角度去预测和判断项目的必要性和可行性。从微观的角度对项目的细节问题包括规模、周期乃至设计和施工中可能会出现的主要问题等进行细致的分析和预测，并提出相应的解决措施，尽可能将影响项目正常运行的不利因素减到最少，为项目的成功开发和正常运行提供必要的保证。