不动产登记机构改革对房地产测绘的影响

文/王静梅 山东省齐河县国土资源局 山东德州 251100

不动产登记主要有土地、房屋、森林、海洋、农村承包经营权等不动产权利的登记，改革前各登记事项都有相应的登记机构及主管部门，改革后所有登记机构整合为不动产登记局（中心），国土资源部门作为主管单位。我国大部分地区二手房产交易与登记发证业务都整合归入不动产登记机构，部分地区将二手房产交易与不动产登记发证分开，设立房产交易机构与不动产登记机构二个部门，相应的房产交易也有两道程序。文章只针对这部分地区在机构改革后房产交易中产生的问题进行分析与阐述。

1、相关理论分析

1.1 房地产测绘相关概念和特点

相关技术人员要针对目标对象进行集中处理，并且保证登记结构对房屋形状、位置以及方位层次相关信息进行集中处理，确保图表、数字模型等属性符合实际标准的科学技术分析机制。另外，在不动产产权管理过程中，需要对税收项目、开发项目以及城镇规划项目进行系统化处理，以保证整体运维结构贴合实际。

1.2 不动产统一登记概念和特征

不动产测绘项目，要充分符合国家的相关规定，保证整体管控层级结构贴合实际需求，构建合法性的处理要求，满足合法性。并且能在不动产测绘过程中建构严格且有效的政策方针，从而优化政策标准的规范度和技术标准体系，确保不动产测绘后得到的结果能在相关部门的核查结构中取得成效。

2、机构改革对房地产测绘的影响分析

2.1 机构改革初期设计不科学

我国部分地区根据国家要求在规定的时间内将原来所有不动产登记机构合而为一成立不动产登记局（中心），原登记机构所有人、财、物、业务的整合相对顺利。改革后由于分管部门不同，部分地区将原房产交易与登记发证这一道程序拆分设立房产交易和不动产登记发证两道程序。机构改革方案就设定由两个机构分别负责房地产的交易与发证，因此机构运行后出现国土和住建两部门都基于自身职能和工作性质进行设计，所依规章制度以及政策文件不同，部门间难以统一的研究、统筹，造成所出台的部分规章制度只是保证了部门权益。这种部门之间的工作矛盾是由于机构改革初期设计不科学造成的。

2.2 规划审批差异的登记风险

在房屋测绘中，会出现房产证登记面积和实际面积严重不符的问题，究其原因主要是由于工程项目在建立过程中，存在房屋和规划图纸不一致的问题。针对不动产登记机构的相关规定，考虑到房屋批准文件在对房屋进行登记的过程中，也是由国家统一测绘的。不仅要求建筑单位为其提供房屋现状的变更图纸，保证登记的合法性，也要对测绘现场实测项目的具体要求进行标定。事后补更图纸的方式并不可取，甚至会存在建设单位直接申请房产检测，而群众却不能及时有效的得到房屋多有权证书。

2.3 多套管理系统信息不能共享

我国部分区域房产交易与不动产登记发证工作分开，信息系统没有形成统一合力。就笔者了解，有的地方有3套的房产管理系统，存在明显的分割性，另外，除了以往各个区域的房产信息系统无法形成合力实现共享之外，由于不同时期的房产系统也存在严重“代沟”。比如部分区域城市内，群众在办理房产交易时，房地产登记公务人员往往要查询以往不同房地产信息系统才能完整了解到交易房地产的信息。单从房产交易与登记发证机构的信息化建设状况来看，没有完全整合以往的陈旧房地产信息系统数据，这无疑会增加房地产登记工作的复杂性以及难度，这也在一定程度上增大了登记工作的失误概率，从而造成经济损失。

2.4 测绘面积计算依据差异的登记风险

在对房屋进行实际测绘的过程中，基础面积的计算是核心数据，而这其中，主要分为两类参数：①用于建设工程规划许可审批以及建筑规划验收的相关数据，要完全符合《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）；②不动产登记、房地产开发利用、交易的房屋面积数据，这些数据主要是用于各种等级和记录。数据要遵从《房产测量规范》（17986-2000）的相关规定。但在实际数据分析机制中，正是由于规范的差异及不同人员对技术条款理解的差异，会导致实际测量结构和数据完整度实效性，也就造成规划许可面积与房屋预测算面积之间的差异化、规划验收面积与房屋登记测量面积之间的差异化。

3、改革后房产测绘工作的对策研究

3.1 政府协调，使用统一的交易登记系统，加快信息整合共享步伐

房产交易机构与不动产登记机构主要业务是指房地产的登记、转移、变更等工作，业务呈现出复杂性、多变性等特征。因此，政府部门要积极优化内部资源，整合房产交易与登记管理系统，形成合力。一方面，要积极整合以往陈旧的登记系统，通过相关技术手段，把其纳入到当今使用的房地产登记系统内，完善当今的房地产档案数据；另一方面，要消除各个部门之间的隔阂，规范登记系统标准，及时共享房地产登记信息，提高工作效率。

3.2 提高素质

在实际项目运行过程中，相关管理人员要结合实际需求，建构更加完整的系统管控诉求和管控模型，确保相关人员能认真学习不动产的测绘知识。只有提高整体登记信息的完整度，才能有效推动房产交易管理以及不动产登记项目的有序进行，并且保证专业化分工合作的有效性。特别要注意的是，在对测绘数据进行系统化分析的过程中，要对不动产测量报告进行有效处理，认真学习和贯彻落实相关新概念的同时，提升整体项目的发展水平。

3.3 创新研究和运用前沿的测绘技术

随着不动产登记对象的不断扩大,传统的测绘仪器已经不能满足测绘的精度和广度的要求。航空摄影、卫星定位以及遥感等先进技术代替了原有的地面测绘技术,数字地图以及GIS技术替代了原来的模拟线化地图。所有这些技术的运用及相关数据的获取,需要城市政府的层面进行总体的规划和布局。有限化的测绘市场能够保证获得资源并合理的利用。统一的不动产登记机构,使登记的内容涉及到登记机构管理的全域范围、再加上数量极其庞大的不动产管理需要必将采用GIS系统,采用地理空间关系来管理不动产的诸多属性。这就要求测绘单位的数据格式与登记机构的管理系统能对接;而且不动产所需要的空间上的定位也依靠测绘单位的外业人员进行现场采样和精确定位。

3.4 统一坐标

技术人员要针对实际坐标进行系统化管理，要保证测绘数据和测绘流程的完整度，就要选取统一的坐标体系，确保控制测量以及测绘工作符合实际标准，且不会出现严重的人力和物力浪费，提升整体财务管控结构的实效性，确保大地坐标系切实有效。只有从根本上提高数据的准确度和完整度，才能一定程度上提高在数据模型的实效性，并且便于房产交易和不动产测绘数据之间建立有效的系统化关系。

3.5 将房产交易机构归入不动产登记机构成为地方政府直属部门

房产交易程序严格讲只是不动产登记的一个程序。纵观中国历史，历朝历代，土地房产都由政府直接管理，签章都是当时政府的直接领导。就当前房产交易中，在一个政府体制结构下，应该整合内部资源，将房产交易机构归入不动产登记机构，并脱离地方国土资源局与住建局管理，应将不动产登记机构直属地方政府，避免出现多个婆婆管理，而最后有问题却没人负责的尴尬局面，也避免部门之间为了利益各自为政，增加或损害房产交易双方的负担与利益，体现政府对房地产这种特殊财产安全的重视和管理的权威性。

3.6 建立数据库

在建构完整数据分析机制后，要对数据和信息进行集中处理和综合管控，确保信息模型贴合实际需求。只有确保信息结构能实现有效的共享，才能优化自然资源结构和空间地理信息之间的契合度，实现国土资源数据云平台的建设目标，并落实数据库的发展理念和运行目标。浙江省在实际发展进程中针对测绘地理信息工作进行集中处理，建构浙江独立的测绘地理信息数据库，能在有效优化营运管理平台的基础上，保证数据分析机制和共享模型切实有效。在有效优化基础数据利用模型的同时，建构优化处理框架，减少重复信息和数据。

结语：

总而言之，在对不动产统一登记进行系统化分析的过程中，不仅要提升对整体管控结构的把握程度，也要结合实际需求，架构更加完整的系统化处理模型，并且提升房产测绘机构创新应用测绘新技术的能力。各地区要结合自身实际情况，集中强化测绘人员的基本素质。不仅要有相应的专业测绘知识储备能力，也要具备相应的政策法律理念，推进房产测绘公正、公平、公开的发展。