测绘质量控制问题在房产测绘中的分析

文/张土华 杭州市勘测设计研究院 浙江杭州 310000

从当前来看，针对于建筑工程而言，房产测绘技术虽然已经取得了一定的成果，但是，从控制质量上来看，还存在一些问题，需要进一步地完善。所以，针对于建筑工程的控制技术，技术人员还应该进一步地提升和完善，市场竞争力应该增强，将重要的理论基础，提供给社会发展和经济发展。

1、房产测绘中存在的有关问题

1.1 测绘标准不完善

房产面积测绘工作既精密又复杂，细节和步骤都需要合理标准进行规范，否则，无论是相关的开放商和部门的需求，还是客户的需求，都很难满足。从当前来看，我国房产测绘工作只是发展的初级阶段，各个方面的规范和约束都不完善，明确测绘面积的相关参数比较欠缺[1]。实际操作的过程中，因为不完整的资料内容和不完善的测绘标准，致使测绘纠纷经常出现，参考依据没有办法提供，只是根据个人的经验进行确定，致使测绘面积的偏差比较大。

1.2 分摊公用面积不准确

实际测绘面积中，对于面积是怎样得来的大多数的业主都不知道，致使客户知情权屏蔽了。有些开发商还会对测绘人员进行误导，将一些公用建筑部分，不应该分摊的面积进行分摊。测绘人员对于有些飘台和阳台以及突出部位也有不准确的判断情况，不知此面积是不是需要计算。

1.3 测绘复杂建筑存在问题

有些建筑属于大型的，比较复杂，不但确定测绘面积很复杂，测绘工作的任务也很繁重，操作的程序比较繁琐，需要将很多的数据进行处理，具有很大的计算难度。测绘这种建筑面积时，是否能够完全不出差错，测绘人员很难保证，致使测绘质量得不到有效地保障[2]。

2、房产面积测绘质量控制的相关对策

2.1 控制图纸质量和前期测绘资料

对于图纸质量和前期测绘资料进行有效地控制，是整个测绘面积过程的前提。实际测绘面积的过程中，对于工程施工图纸，必须要上交到政府有关的规划部门审核，作为房产测绘单位，所接收的必须是委托方所提供的通过审批施工图纸，从而使面积测绘的合法性得以确保。此外，实际测绘的过程中，一些需要变更的事项若存在，委托方需要将详细变更单提供。为了方便测绘面积的过程中，计算和查阅有关的测绘数据，施工图纸应该有以下几种：建筑剖面图、建筑平面图、飘台和阳台大样图以及楼梯详细图等。例如，在平面图中，很难确定坡屋顶范围线，但剖面图中却很清晰。前期资料当中，应该将建筑的相关说明和功能部位位置详细地进行提供。

2.2 有效控制外业测绘的质量

针对于房产测绘面积质量来说，对外业测绘有效地进行控制，具有一定的积极作用，测绘人员应该将外业测绘重视起来。对外业测绘进行控制有几点：其一，房产测绘内容完整性和结果准确性必须要保证；其二，对于绘制房产范围图进行实地勘察，所得产权边界图进行调查，设计房产图必须要保持一致；其三，无论是调查房屋的幢号和层次以及室号，还是结构和用途等相关的房产要素，都必须要准确，与《房产测量规范》的相关规定相符合。

2.3 公用分摊和面积计算部位的合理性

对计算面积部位进行确定时，必须要根据《房产测绘规范》的相关规定。测绘房产面积以前，为了避免总面积测绘出现偏差现象，测绘全面积和半面积以及无需计算面积的部位必须要明确。例如，应该根据情况来对公用面积进行测算。此公用面积若完全属于封闭的情况，就应该将全面积进行计算；若属于敞开的情况，就应该看公用的面积是否属于主体结构之内的，根据实际的情况来进行测绘。实际测绘面积的过程中，为了将测绘面积准确性有效地提升，测绘工作人应该让委托方，将说细的说明书提供，以免委托方将飘窗和阳台以及花坛等相关的面积标错了。分摊公用面积合理性的问题，属于整个测绘面积的核心问题。分摊公用面积错误对使用者利益有直接的影响。准确计算房产各项面积以后，必须要根据有关政府部门细则和《房产测量规范》，业将分摊计算公用面积确定。如果分摊面积不能够进行明确，应该将有关的技术和测绘以及质检人员组织起来，进行商讨然后确定[3]。将公用的分摊面积计算完以后，将以前计算的各项面积与分摊面积进行比较，使分摊面积的准确性得以确保。

2.4 有效管理内业数据

内业房产数据比较繁多，管理和计算的任务都很繁重，测绘人员必须要谨慎且认真管理和控制内业数据，主要有两个方面：其一，房产图绘制尺寸和规格以及标准必须要与国家规定相符合，房产图内容既要完整又要清晰；其二，测绘的过程中，方法必须要正确，测算面积准确性必须要保证，不能有错误出现；其三，编写测绘报告既要规范和完整，又要清楚地表述内容，认真负责房产档案的管理和保存。

2.5 提升测绘人员的专业素养

最近几年，科学技术在快速地提升，各行各业都将很多先进和设备引进，更加需要高素养的工作人员。将测绘人员专业水平进行有效地提升，对于房产面积测绘质量提升是重要的前提。测绘单位选拔测绘工作人员必须要有严格的要求，应聘者水平太低应该淘汰。测绘工作人员上岗以后，应该定期进行业务培训，无论是确定房产面积测绘的部位和房产测绘的规范，还是计算房产面积测绘的方法等，都要进行培训，目的就是让测绘人员操作更加熟练，更加熟悉业务。绩效考核制度也应该建立起来，对员工进行激励，使其能够认真细致地工作。

2.6 利用工作流程技术实现生产过程的控制

房产测绘管理主要的手段，就是工作流程技术，其能够协调和监督以及控制房产测绘整个业务的流程。从当前来看，我国房产测绘工作更趋于数字化和流程化以有网络化，为了与新变化相适应，许多测绘单位都将工作流程技术运用。该技术结合各个岗位的任务和职责，利用计算机的网络，给各个岗位将用户权限设置上，各个工作环节，都将操作人员身份信息记录上，能够将整个的工作流程进行监控，从而使图文的完整性和数据的真实性得以保证。

总结：

综上所述，社会经济在不断发展，人们的生活水平也在不断地提升，人们更加重视房产面积测绘的问题。从当前来看，我国房产测绘发展还是初级阶段，不太成熟，房产测绘面积还存在很多问题，该文对存在的一些问题进行了分析，并将质量控制的相关对策提出，希望能够将有效的帮助提供给房产测绘管理的发展。

[1]王勇.浅谈房产测绘中测绘面积的质量控制[J].城市建设理论研究(电子版),2017(20):182.

[2]江玮宾,陈小蓉.房产测绘中测绘面积的质量控制分析[J].黑龙江科学,2017,8(02):116-117.

[3]黎志洪.房产测绘面积中存在的问题及质量控制对策[J].中小企业管理与科技(上旬刊),2016(06):85-86.