以流程优化构建房地产企业核心竞争力

文/王永胜 中国中铁股份有限公司 北京 100039

1、引言

在日益激烈的市场竞争环境下，一个企业要想脱颖而出，就必须要有效配置与整合资源，提高核心竞争力。房地产项目开发是一项伴随高投入、高风险的投资经营项目，只有加强核心竞争力，才能使企业在激烈竞争环境下获得良好效益，实现持续健康发展。

2、提升核心竞争力的关键点及解决思路

2.1 梳理战略思路

如果只有公司高层对战略有明确的思路，但尚未在全公司上下形成共识，员工对公司未来发展缺乏使命感和责任感。公司战略很难从上至下形成行动的一致性。所以，首先要明确公司定位及总体战略目标，其次在打造关键环节价值链时树立核心优势，最后建立合理的组织架构、核心业务流程、适合自己发展的绩效管理体系和薪酬管理体系。

2.2 重建组织架构

企业虽然建立了基本的部室设置，但是容易存在组织体系中职能不完善、分工不清晰、部门职责配合不畅、部门承担职能不合理等现象。因此，首先要建立高层决策体系，其次要清晰职能分布，最后要明确部门分工。

2.3 明确权责体系

企业规模的扩张会导致管理幅度的增大，少数人集权的现象容易制约公司的快速健康发展。因此，首先要对管理幅度进行监督，其次要细化部门职责和岗位权责。

2.4 优化业务流程

企业跨部门的流程协作往往不如部门内部的流程运作顺畅，主要是由于各部门在合作过程中过多考虑自身利益，不愿意承担责任，事件在部门的相互推诿中得不到及时的处理。因此，首先要加强工作和流程衔接，其次要围绕目标成本管理和计划管理流程规划公司业务流程，最后要优化核心业务流程及明确作业标准工具。其中，优化核心业务流程是基础性的支撑。

3、流程优化的主要控制要点

3.1 设计管理流程

设计管理能力是房地产企业的核心之一，设计管理能力在能力竞争中尤为关键。设计不仅决定了公司产品的收入，同时也决定了产品的绝大部分的成本支出。在设计管理流程中，要着重抓住以下几个方面。

3.1.1 委托设计单位选择阶段

在选择和管理委托设计单位时，要遵循公平、公正、公开的原则，对设计供方的选择过程实施控制，选择质量可靠、价格合理、且符合公司业务要求的设计合作单位，健全设计供方的履约评价机制，逐步形成稳定可靠的外部资源伙伴。

3.1.2 设计任务书阶段

设计任务书是设计的起点，在设计任务书的各个阶段，我们需要有不同的关注点，不仅仅需要关注市政规划、产品定位、企业战略等，还要关注相关参与部门的反馈意见。同时要为设计预留充裕的时间，不能仅仅为了工期、时机，而草草编制设计任务书。

3.1.3 设计过程控制阶段

设计过程要在建立标准的基础上，通过衡量完成成果，检验标准的客观性及有效性，从而确定适宜的衡量频度，用于纠正偏差。首先要在设计开始实施前就做好关键点控制，尽早统一意见，发现问题。其次在设计过程中，要配备专人进行跟踪反馈，避免工作偏差。最后要随时做好信息沟通，详实记录过程，以便于后期查验及分析。

3.1.4 设计成果评审阶段

设计成果评审对后续变更及签证量的影响是决定性的，是设计图纸化的重要手段。一方面要全重视、全体参与，各部门、各专业口的经办人员要提出专业意见以达到评审把关效果；另一方面严格评审会议制度，做到会议安排科学合理，会后形成专题纪要作为后续分析总结的依据和有力支撑。

3.1.5 设计变更控制阶段

规范的设计变更控制可以保证设计变更的合理性、经济性，从一定程度上消除设计变更对投资和进度带来的消极影响。一方面做好量的管理，尽可能将风险前置，在任务书编制及成果评审的时候尽量发现并消化掉问题。另一方面加强对设计单位选择的把控，建立信息库并及时跟进履约情况进行评价。

3.2 成本管理流程

成本管理的流程包括目标成本管理体系、动态成本管理体系、成本后评估体系以及责任成本体系，分别从事前、事中、事后反馈以及责任与激励机制方面进行管理。在成本管理流程中，要着重抓住以下几个方面。

3.2.1 项目目标成本管理

目标成本就是在一定时期内为保证成本的控制而设定的在房地产开发各阶段的一种限额成本。要合理控制到成本匡算、成本估算、成本概算、成本预算各阶段的工作任务，《项目初步目标成本》经总经理办公会审批后，作为该项目的初步成本控制目标，并由成本管理部将项目初步目标成本下发给各成本责任部门。作为扩初设计阶段的成本控制依据，由设计管理部具体落实、实施。确保《项目目标成本》通过基础数据分析，在一定时期内为保证成本的控制而设定的在房地产开发各阶段的一种限额成本。

3.2.2 项目责任成本管理

责任成本使以目标成本为依据，按专业部门职责所建立的分工负责控制成本的管理方式，是成本管理控的重要组成部分。要落实责任主体，以各专业职能部门为责任主体，在各业务环节区分主导部门和配合部门。其次要明确责任目标，以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，形成行业成本优势。各责任范围内成本管理目标应以经济合理性、产品竞争力、行业成本优势为追求目标。

3.3 营销管理流程

营销管理在房地产企业整个管理中，最能体现市场的动向。营销管理流程的优化会带来多方面的好处。首先营销管理流程扁平化管理可以有利于对市场的快速反应，同时，合理进行营销推广有利于企业提高规模效应。

3.3.1 销售价格管理

规范销售价格的制定、执行、变更各环节的操作，提高效率并有效控制风险。在充分调研的基础上，分析目标客户群的购买能力和相关经济数据，结合项目定位，拟定基本价格、框架和策略。在价格评审阶段，根据公司的总体运营状况和利润要求考虑完成的目标，从而制定价格。要确保价格在充分论证的基础上，准确、全面地反映产品的价值。

3.3.2 营销推广管理

营销推广包括制定推广计划、执行推广活动、调整推广计划等阶段。推广计划若制定不合适或执行不到位，将影响推广效果，严重的可能无法完成销售业绩及年度经营计划。推广文案需要进行适当审批，从而避免因编制的不准确性带来的合规性、经营性等方面的风险，进一步规避、导致公司经营效率的降低的可能性。

3.3.3 销售过程管理

在销售管理中，需要对过程进行适时监控。避免销售的各环节出现问题，直接影响销售的实现。回款情况的监控不及时，将影响销售实现；分户明细账不准确，将影响交房、产权转移的准确性。优化销售过程管理确保公司各部门的计划符合公司整体运营计划，有效组织人力、物力、财力在既定的情况下实现最佳销售业绩。确保实施销售的各环节细致准备，严格实施，顺利实现销售，完成销售目标。确保客户回款及时，实现销售；确保分户明细账的准确，实现及时准确交房。

3.4 工程管理流程

房地产工程管理流程通过计划管理、组织管理、控制管理等手段，达到工程质量及成本目标。

3.4.1 进度管理

企业通过对整体项目开发进度计划的编制、通过对整体项目开发进度计划的编制，来合理安排各阶段施工。确保项目工程进度，在满足工程质量和安全的前提下，使工程实际工期不超过计划工期。

3.4.2 质量安全管理

质量管理目标不明确或重点不对可能会引起质量事故甚至引起安全事故，造成人员及财产损失。分管副总审核每月质量月报，掌握施工质量情况，把控质量管理重点，明确下月质量管理目标。

若安全方案把控不严将错误指导施工，造成人身安全及财产损失。安全管理目标不明确或重点不对可能会引起安全事故，造成人员伤亡及财产损失。审批的安全专项方案要确保方案切实可行，能够达到安全生产的目标。审批的每月质量月报，要提出安全管理要求，明确下月安全管理目标。

3.4.3 工程签证管理

规范工程签证的管理流程，能够合理控制签证数量，有效控制项目成本。在施工前期，要深入研究招标文件、合同条款；在施工组织设计时，要合理配置各类资源，降低成本；在签证实施过程中,施工管理人员要对熟悉现场情况,对施工做法、工作内容以及材料使用情况要实测实量,还要处理好与建设单位、建立单位等的经济利益关系。

3.5 报批报建管理流程

由于房地产开发的关键环节需要经过当地相关机构进行登记审核，因此，科学有效地安排各阶段报批报建工作，可以确保项目的正常开发经营。

3.5.1 报批报建准备管理

大部分报批报建环环相连，要提前做好准备，制定合理计划。首先，要对所在城市当地行政审批部门的人事架构、主管人员进行调查。其次，要对当地行政审批的政策法规及收费情况进行调查了解，与相关人员建立并维护工作关系。第三，结合公司项目开发计划，编制报批报建专项计划。

3.5.2 各阶段证件的办理

报批报建不同阶段的关注重点不同，从项目定位开始，就要对相关的土地信息进行初级阶段的可行性研究，然后，通过土地的购置、规划及设计、营销管理、施工建设、竣工验收、物业服务等各相关流程的实施才能完成全流程，造成其整体工作周期流程相对较长，产生这一现象的主要原因在于，相关部门之间的审批流程与政府土地的具体规划等因素的制约，从而使得各开发关节紧密相连，因此对其进行严格的控制及科学的管理十分必要。

4、流程优化的基本操作步骤

流程的优化可以使流程更加适应企业实际业务的操作，通过优化，流程操作更便捷、流程图更直观，可以详细制定操作指引和各个关节的工作要求，其中包括质量与时间要求。

流程优化实施时基本操作包括若干步骤。首先，制定检查计划，在制定检查计划时，要明确流程的审核范围、频次及检查人员。其次，执行检查计划，检查时要详细记录检查过程，重点关注审批表单是否齐备及签批过程是否合规。第三，通过对检查记录的收集、汇总，检查小组提出流程优化建议，并按照审批后的优化建议，进行流程优化。其中，优化的手段包括但不限于减少流程步骤、减少工作界面、清除闭环、清除瓶颈、改善个别步骤的效率、明确职责归属、用并行流程取缔串序流程等。

通过流程优化，带来管理上核心问题的解决，可以说是技术性的改革、组织及结构上的改革，同时也是信息技术上的支撑。

结语：

房地产在整个经济发展的过程中起到了举足轻重的作用，是国民经济的增长点。随着市场的日趋公平、公正、规范，打造房地产企业的核心竞争力显得尤为重要。因此我们要找准关键点、厘清解决思路、制定相关措施，从而构建房地产企业核心竞争力。

[1]朱兵.房地产开发项目的流程管理措施[J].建筑设计管理，2017(34）:52-54.

[2]黄永定.房地产工程管理主要流程的优化措施分析[J].住宅与房地产，2017(24)：163.

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