浅析房地产行业财务风险的识别与管理

2018-02-10王丙臣东营市国土资源局河口分局山东东营257200

中国房地产业 2018年10期

文/王丙臣东营市国土资源局河口分局山东东营 257200

1、企业财务风险对房地产的重要性

企业财务风险控制是一个企业能不能立足发展的重要组成部分，对房地产企业来说，企业财务风险控制也是十分重要的，房地产企业在进入房地产市场后，不可避免地要参加房地产相关的市场竞争，在房地产市场竞争过程中，遇到相当的房地产市场风险这是不可避免的，在这时房地产的企业财务风险控制就有非常重要的意义和作用。房地产的企业财务风险控制的重要性主要表现在两大方面，第一：具有相当大的法律意义；房地产项目大多属于政府机构的相关工程项目，它的项目工程的运行过程需要遵守一系列相关的法律法规，不管是招标过程、投标过程以及项目审批的相关程序，它的运行和实施都密切关系着政府部门在经济建设过程中的公平、公正、公开，所以房地产的企业财务风险控制在一定程度上有着非常重要的法律意义。第二：对房地产企业自身的发展情况有着很重要的影响；房地产的企业财务风险控制直接关系着相关房地产企业的生存状况，是房地产企业发展进步的命门所在。

2、房地产企业财务风险的识别

房地产是我国重要的经济组成，土地出让收入亦是国家重要财政收入来源之一，同时房地产关系国家人民的居住，对于国民经济发展尤为重要，基于此，房地产也是国家宏观调控的重点。

2.1 投资风险

投资风险是指企业对一个项目投入资金之后，因为受市场需求，国家政策等的变化而影响到企业的预期收益的风险。房地产企业投资项目最为显著的几个特点就是投资规模巨大，开发周期长，变现能力在初期比较弱，除了这几个自身特点之外还会面临国家宏观调控政策的影响，容易受到国家投资，财税，市场需求变化的影响和制约。一般来说，企业所投资的项目规模越大，那么所面临的管理风险，销售风险，运营风险就越大。较大的投资项目往往需要一年或者十几年的时间来计划和实施，投资数额巨大、时间跨度长导致未来报酬极大的不确定性，因此存在较大的风险和不确定性。

2.2 筹资风险

房地产企业平稳运营的关键就是资金，资金筹资的方式不同和资金的来源不同，都会对企业产生相应的风险。公司在筹集资金的过程中必须做到风险与成本之间相权衡。对收益和风险权衡之后才能使公司的资本结构得到优化。

3、房地产企业财务风险防范措施

3.1 健全房地产市场的相关的法律

法律保障是房地产市场运行的制度基础，它是解决房地产市场运行过程中遇到的纠纷问题的解决基础，是影响整个房地产市场能否顺利进行运行的关键环节。健全相关的法律体系可以从两个方面入手，第一：法律条文的完善，由于目前相关房地产市场运行的法律条文只有基础性的规定，完全达不到整个房地产市场运行的实际操作，所以在细节上完善法律条文尤为迫切。第二：房地产市场的相关工作人员的法律意识的提高，运用法律途径解决房地产市场运行的纠纷问题是一种切实可行的方法，它具有一定的强制性。

3.2 加强整体经营管理，有效控制投资风险

房地产企业在投资房地产项目时不应盲目跟风，应对现时的国家房地产政策及房地产项目所处地区的政策进行深入研究，审时度势，对房地产项目进行充分的市场调研及可行性研究，为企业决策提供可靠的依据，确保投资决策正确，避免投资风险。在房地产企业经营过程中，需在前期、报建、设计、施工、销售等各个环节加强管理，精简部门设置，节约成本开支，建立合适的监督机制，这样才能有效地控制各项成本，从而获取预期利润，有效控制投资风险。

3.3 确立资金控制方式，强化资金控制职能

为了促使企业集团内部资金的合理流动，发挥资金的整体效益，企业集团应根据实际需要设立内部银行或资金管理中心，调配资金余缺，把分布在各个银行账户上的沉淀资金集中起来，利用总体财务预算杠杆，使企业分布在各个环节上的资金都发挥最大效能，通过内部挖掘，解决资金供应紧张的矛盾，同时也可把闲置资金降到最低限度。

3.4 建立合理的资本结构

企业应当建立适合自身发展的资本结构，避免财务风险的发生。首先一个好的资本积累约束机制是对企业资本进行保障的重要步骤，以合理的速度充实资本。负债规模对于企业来说是一个比较敏感的词，合理的负债规模能使企业的资金流动受到较少的阻碍，相应的减少可能发生的财务风险，房地产开发一般需要较长的一个周期，企业借债要以中长期债为主，短期债务为辅，同时要加快销售，提升回款速度以此来减轻企业筹资压力。选择合适的借款时机，，做好负债筹资的预期效果规划书，权衡收益和成本，优化企业的债务结构。其次，一个好的融资决策是决定企业资本结构的重要因素，融资金额的大小直接决定了企业的资本结构。房地产企业现在正处于一个风险上升的阶段，公司应采取稳健的融资决策。从多种管道进行融资，最好采取直接融资方式，比如说发行普通股，可转换债券，优先股，引入战略投资人等。尽量降低财务杠杆，提高企业应对风险的能力。最后，将不同的债务按期限进行划分，以减少企业的债务压力，保证资金运动流畅。

3.5 建立系统评价机制，不断完善系统功能。

房地产财务风险预警系统的实施过程中，需要建立评价与改进机制，以使其适应经济发展外部环境。一是定期对财务风险预警系统的所有功能进行评估评价，分析其对房地产企业发展稳健性的借鉴意义，查找存在的漏洞与不足。二是结合财务风险预警系统评价评估情况，针对所发现的问题，建立整改与改进措施，限定周期进行整改，以实现房地产财务风险预警系统对企业发展发挥实际作用，帮助企业应对财务风险，实现稳健发展。