测量技术在不动产测量领域的应用分析

文/杜科恽、罗生强 宁波经济技术开发区诚慎测绘有限公司 浙江宁波 315800

现阶段，数字化和信息化时代的来临，促使信息整合和居民日常生活密切关联。然而，由于不动产信息库的闭塞性、零散性、多样性特点，致使其测量工作难度逐渐加大。而在此基础上，3S技术的应用，能够通过不动产信息登记平台的创设，对不动产信息实施管理，以种类齐全和内容丰富的优势，成为不动产测量领域的首选技术。

1、对不动产测量的解析

不动产(immovable property)即为受法律规定、自然性质制约不可移动的财产，如房屋和土地、采矿权及探矿权等，还涉及和土地无法分离的土地生成物。而不动产测量则是以地籍测量和房产测量为主导，对土地、房地产实施管理的手段。其中，地籍测量。包含地籍变更、地籍图测、地籍控制等测量工作，以政府干预性的方式，对测量数据的可靠性、准确性实施严格控制。同时，该测量工作主要以地籍调查为准，测量技术相对多样化，即不仅要对地籍图实施测绘，还要求对宗地、界址点等数据予以核对。而房产测量则以建筑物测量为准，结合房屋绘图，对其利用率、数量、位置信息等进行准确考察，以便为后续房产利用、产籍和产权管理创造条件，更是现代城市规划的首要内容。

2、不动产测量中存在的问题

纵观近几年不动产测量工作，虽受到政府部门、社会各界的高度关注，但在具体测量活动中，仍存在诸多弊病或漏洞，导致不动产测量结果的准确性受到影响。对此，笔者结合不动产测量现状，将其现存问题总结如下：

2.1 层净高界定模糊

目前，诸多不动产测量标准均对“层高”予以明确规定，即地面、楼面积间的垂直距离；楼面、屋顶间的距离；相邻两层楼面间距等。但是，在实际测量中，往往尚未按照此标准完成测量工作，致使其存在误差。而在“净高”概念界定中，是以上层楼板下表面、下层楼板上表面间距为准。但由于测量人员专业水平的限制，导致“层高”和“净高”间的概念混淆，甚至在部分不动产测量中按照净高标准，完成二者测量工作。

2.2 变长度误差

针对不动产测量工作，往往会因误差而导致的测量结果不准确。例如：房屋建造时，由于设计不合理，致使左右两侧墙体、前后墙体间长度不等，而这也为实际测量工作造成影响，继而无法确保测量精准度。对此，笔者建议可依据数据测量的层面，对各类数据实施汇总处理，待结合房产绘图等资料的参考，对其面积予以推算。

2.3 面积分摊不合理

例如本市XX小区住宅楼，若要在分摊的基础上对总面积予以计算，则应借助建筑总面积、房屋总面积等数据的运用，方可完成相应的总面积推测工作。而在此背景下，若要保证分摊系数的科学性和合理性，则应按照各户分摊面积为准。但是，目前诸多房屋建筑涉及多种功能，在分摊的基础上还应对二级、多级分摊问题加以思考，以此方可在保证各方利益的前提下做好分摊工作。

3、测量技术在不动产测量领域的具体应用

结合上文对不动产测量概念及现存问题的解读，可知以坐标点为基准的不动产测量工作，往往受到诸多因素的限制，致使其难以达到相应标准。而在此期间，关于测量技术在不动产测量领域的应用，具体可表述如下：

3.1 数字化测图技术

鉴于经济水平和科技水平的逐步提高，不动产测量技术已取得显著进步，即实现智能化发展，促使测量结果的准确性达到提高。以数字化测图技术为例，作为地籍测量中不容忽视的技术手段，具有如下优势：降低人力、物力等资源的使用；减少测量成本投入；数据收集更具准确性优势；提高数据质量；便于测量人员对建筑物本体面貌的描绘，是不动产测绘、分摊等工作的前提。

3.2 坐标解析法

不动产测量领域中，关于解析法的运用在用地面积、公摊面积、房屋面积等测试中较为常见，可在某种程度上预防用地纠纷事件的滋生。同时，解析法以测量准确的优势，可对不动产测量中各类纠纷实施把控，以此彰显其在测量领域的地位。例如：结合界址点坐标，对不动产实施测量，用以保证数据的精准度；依据流程为导向的不动产测量，是通过坐标解析法的运用，开展方差测量工作，以便能够在降低误差的同时，提高面积测量的准确性。

3.3 GPS技术、RTK技术

基于经济时代的推动作用，GPS（Global Positioning System，GPS）技术已在多领域得以运用，如不动产测绘、建筑工程测量、电力工程测量等，俨然成为现代测绘技术的“标点”。特别为GPS技术在不动产测量领域的应用，以提高测量效率的同时，对数据准确性实施把控，用以在减少人力、财力消耗的同时，将资源使用率提升至最大标准。此外，不动产测量中还会对RTK(Real time kinematic，RTK)技术予以运用，该技术以操作简单的优势，缩减数据处理任务量，即借助测量模式的转变，提高测绘效率。和传统测量技术相对比，RTK测量技术是对传统测量技术漏洞的补充，逐步在强化数据安全性和可靠性的前提下，侧重不动产测量精准度的把控。同时，现代技术背景下，测量人员不仅需具备较强的技术水平，还应对多元化测量软件予以熟练掌握，以此能够全方位彰显测量技术在不动产测量领域的优势。

结语：

总而言之，测量技术在不动产测量领域的应用，既是对其测量水平的提高，又可保证测量结果的准确性。对此，笔者建议测量人员应在具体不动产测量前，对其基本内涵及内容予以掌握，结合不动产测量现存问题的思考，强化各类型测量技术的运用，如数字化测图技术和解析法、GPS及RTK技术等，彰显其在不动产测量中的地位与作用。