新常态下营改增对房地产企业的影响及对策

2018-02-10李冠商洛学院陕西商洛726000

中国房地产业 2018年14期

文/李冠商洛学院陕西商洛 726000

全面推行“营改增”制度是我国政府公平企业税负、降低企业税负的一次重要改革。营改增对于房地产行业有着十分重要的影响，它与原营业税的区别很大，所以为了避免房地产企业在无形中使纳税成本和税务风险增加，就要对营改增政策熟练的掌握并应用。本文主要介绍了营改增对房地产企业影响以及相关的应对措施。

1、营改增对房地产企业影响

1.1 营改增对房地产企业税负的影响

房地产行业“营改增”后可以解决营业税所带来的重复征税问题，增值税税率、取得的进项可抵扣税额影响着税负的增减。在没有实施营改增政策之前，房地产企业缴纳营业税是按照销售收入的5%缴纳，并且没有进项税额可以抵扣。实施营改增政策以后，房地产企业的增值税基本税率为11%，同时与之前不同的是对于符合条件的进项税额可以进行抵扣。

另外，站在税率的角度讲，营改增以后增加了一般纳税人的名义税率，但是房地产企业的进项税额可以抵扣，所以应纳税额以及进项税额的抵扣情况在一定程度上对营改增对房地产企业的税负影响程度有重要作用。营改增相关政策规定，房地产企业销售不动产时计算销售额的基础是房地产企业取得的全部价款与价外费用的合计额减去相应土地价款后所得的余额。实施营改增以后，房地产可以进行抵扣的进项税额有企业的材料成本、建安成本等。从理论上讲，实施营改增以后，降低了房地产企业的税负，并且在增值税进项税率确定的情况下，有越大的进项可抵扣税额，就有越大可能降低“营改增”后税负。就推行房地产行业营改增的现状看，大部分企业都降低了税负水平，但是也有一部分企业由于有较高的增值税率，没没有来得及调整和完善经营模式和管理制度等，没有完整的成本支出抵扣链条，这对获取增值税专用发票增加了难度，可抵扣增值税进项税额较少，税负难以转嫁等原因使税负增加，企业经营情况更糟。

1.2 “营改增”对企业财务管理方式的影响

税收政策发生改变以后，转变了房地产企业缴纳税款的计算方式，大幅度增加了核算难度，所以“营改增”对于企业财务管理而言是一项巨大的挑战，企业与了更大的法律责任，有了更加复杂的核算流程，同时还有税制体系繁杂、发票管理工作量大等。在营改增以后，企业各方面业务要进行衔接，在这个过程中一定要把企业财务管理进行规范使企业涉税风险降低。

1.3 “营改增”对企业运营模式的影响

对于房地产固有业务模式来说，实施“营改增”是巨大挑战，税制改革，企业的利润不会受企业是否取得增值税专用发票的影响。但是“营改增”后，进行小规范纳税人的产品还是一般纳税人的产品的购买会影响到企业的利润和税负。同时运营模式发生改变以后也影响了项目税负和现金流。商业地产以自营或出租为主的，有较长的回收期，项税的抵扣在“试点初期分年度按5%比例抵扣”，前期将产生巨大留抵进项税影响到房地产企业的现金流。

2、“营改增”后房地产企业的应对措施

2.1 解决主要成本支出项目可抵扣问题

企业最主要成本之一就是房地产投资企业的土地成本支出，营改增后房地产投资企业取得明显减税效果核心环节就是其进项税额抵扣问题。无论是通过政府划拨或市场转让等手段房地产投资企业的销售额为取得土地成本支出予以扣除后的余额，并且增值税进项抵扣依据就是财政专用土地收付款凭据，这样可以使房地产投资企业的税负彻底减轻。在建筑安装和材料供应成本方面，房地产投资企业在进行上下游合作伙伴企业的选择时应该首选可以开具增值税专业发票的建筑安装和材料供应商企业，这样可以使抵扣进项税额部分增加，房地产投资企业税负减轻。在财务成本方面，房地产投资企业应该加大力度控制和管理财务，使增值税纳税各环节减税意识增强，对开具和使用企业增值税专用发票进行严格管理和监督，使增值税缴纳风险降低，企业税负减轻。

2.2 加强企业财务管理

“营改增”给房地产带来巨大机会的同时，也使得企业的财务战略面临挑战。企业要加强会计核算，提高财务技能，在项目实施前做好财税筹划，设定税负比例，合理筹划销项税与进项税配比，避免预售缴纳大量增值税，决算时取得大量发票形成巨额留抵税金，使企业利润最大化。

2.3 改变企业运营模式

第一，缩短项目运作周期，合理应用经费以减轻资金压力，减少资金占用时间，提高资金周转率；第二，开发高品质项目，不仅可以有效取得购买原材料的增值税专用发票，实现进项税额的抵扣，同时也可以进一步扩大和提高市场占有率，提高企业的品牌效应，为企业的发展提供机遇，增强企业自身的核心竞争力；第三，加强与其他公司的合作，加强企业管理，优化内部成员的合作，扬长避短，合作共赢。