基于房产测绘中测绘面积质量控制分析

2018-02-10丁旭上海建岸建筑应用技术有限公司上海200030

中国房地产业 2018年14期

文/丁旭上海建岸建筑应用技术有限公司上海 200030

在整个房屋产权中，其面积是最重要的一部分，面积测绘是重要性工程后续操作的前提，是重中之重。房产开发商在房屋工程竣工之后，会依据国家的标准和要求，请此专业的测绘机构，对房屋进行测绘作业，以此满足社会投资者的获取意向，以及确定出房屋准确真实面积，间接维护两方的权益。因此需严格把控好房屋面积的测绘质量，促进房地产行业平稳发展，提升数据的准确和真实性。

1、房产测绘任务和作用

测量无疑是此项工作的主要过程，会获取到占地面积和测量建筑物轮廓灯房产信息，之后便于绘制出房产图，通过对各种数据的综合测量之后，有利于政府合理化对房产的规划，同时便于进行最后的房产交易。绘制出房产外形图，预算房产的有效面积，对其进行准确的测量等，是当前房地产行业测量工作的主要任务[1]。

现如今的测绘工作已经统一，且技术也不断进步，测绘数据精度提升，实现标准化测量。房产交易随着经济发展而更加频繁，但是过程也更加复杂，在一定程度上，房产测绘工作解决了这一问题，所以可保证房产交易顺利进行，也可有数据保障。不仅如此，房产测绘还可以通过得到的数据，回执出房产的方位图，以及判断其地理位置，有效收集房产信息[2]。且测绘数据对于管理者来说，能够更好的在交易中表述房产信息，便于掌握房产交易情况，更好进行房产管理。

2、加强测绘面积质量控制的价值意义

2.1 利于对房产正常秩序的维护

在房产测绘工作中，房屋面积是我国进行房产交易、房屋拆迁安置、城市规划管理、产权登记等基础计量单位，同时是其基本组成内容之一。因房屋测绘工作的复杂和专业性，所以非专业人士并不能够全面了解，一些商家在进行房产的交易中，通常会选择偷换概念的方式，用于获得更高的经济利益，误导消费者行房产交易。基于此，对测绘面积的质量控制的加强，减少和避免房屋交易中的纠纷，以及提升房屋销售面积准确性，极大程度维护我国房产市场秩序，以及消费者的合法权益。

2.2 提供有利法律保障给房屋交易

房地产企业和房产测绘工作密切关联，且对业主的切身利益大有影响。具体的计算方式、测绘过程和精度标准等，在实际的房产测绘工作中均需严格依据有关规定展开，可提供有力的法律保障，用于房产交易双方出现纠纷时。房产交易双方最关注内容之一是房产测绘的质量，其会对实际的建筑面积起到直接影响，所以加强研究其面积测绘的质量控制，能够促进房屋交易的完成，以及提升房屋购买者的信心[3]。除此之外，核发土地使用权证和房屋所有权证中，房产测绘的有关数据是其不可或缺的部分，在房地产档案中，以原始资料的形式存在，便于日后需要进行查阅。

3、存在于房产面积测绘工作中的问题

3.1 工作量过于庞大

在房产的测绘中，操作程序较为复杂，需要测绘的数据和项目十分繁多，存在很大的计算难度，因此难以保证测绘的工作质量。

3.2 尚未完善技术标准

在进行房产面积的执行过程中，需明确参数、细节和步骤，要具备详细的规范性文件，且房产面积测绘是一项高专业性和技术性的工作。因我国房产测绘工作许多技术标准尚未完善，且工作尚处于发展阶段，有时文件内容可执行性不高，较为含糊，不够明确，难以满足房地产产业迅速发展的需求。当遇到争议问题，在实际操作过程中，通常凭借的是测绘人员个人理解，且因为理解差异性，所以测绘结果的不一致时常发生，自然引发纠纷。

4、有效化加强房产测绘面积质量控制

4.1 规范房产测绘市场

因系统性是房产测绘工作所具备的，因此要更加好的注意起测绘中的各个细节，然而测绘人员在实际的测绘工作中，通常不太在意这些细节，总体上会影响到综合质量，尽管也不一定会产生多大影响。所以，政府部门需要明确每人的工作职责，积极的利用自身职能，避免因为个人理解上的错误，影响到测绘结果的现象发生。除此之外，需更加透明化测绘工作，改善管理制度，提升测绘工作带给社会的效益，信息能够随时查询。行政分开规范性制度，是国外对房产测绘有关工作实施的，因此秩序化测绘市场[4]。因此，国内要坚决杜绝乱收费现象，通过适当借鉴规范我国市场。对测绘人员资格证书的检查需要积极的加强，为了避免扰乱市场，未持证人员不得从事有关工作。

4.2 科学合理实现面积计算中公用分摊

在确保边长数据准确性、房产套型、计算面积的条件下，公用面积和面积计算的合理分摊问题是房产测绘质量控制中一个关键，也是房产测绘工作的核心。因消费者的利益受到房产面积的直接影响，所以需对分摊面积的准确性给予有效保证。现如今操作人员尚未特别熟悉业务，且房产测绘软件也不成熟，可能会有一定的错误存在于某一户室的面积计算上，造成后序分摊计算出现误差等。所以在这样的条件之下，在完成了房屋总面积和各层的计算之后，分摊计算公用建筑面积，需严格依据地方《实施细则》、《房产测量规范》的规定进行操作[5]，针对于一些没有明确公用部位分摊的情况，需对图纸进行讨论，通过组织技术、质检、测绘和委托人。在分摊了公用面积之后，需对比分摊之和的各数据，之前的总的、套内及分摊面积，确保计算分摊时的准确性。

4.3 准确调查各个房产要素

对房产要素的调查是房产测绘工作所离不开的，在预测阶段，为了保证其调查结果的有效和真实性，需要基于平面图中的文字标、地名登记表、建筑项目规划许可证等文件性资料，在预测阶段和房屋的结构、坐落、室号等房产要素对比。在实测阶段，需对比分析房屋的预测成果、竣工图内容、实地情况，要按照《规范》内容对上述要素进行检查，同时对房屋建筑的部位、套型和尺寸大小进行实地核对，确保其和设计图纸、房屋产权发证规定的一致性。假设实地出现不符情况，为了保证房产测绘结果、产权登记发证内容和实地因素的一致性，房地产开发商应及时整改。假设存在差异，应要求委托方提供变更图纸或者是联系单据，以及相应的文字说明。

4.4 培训测绘人员

通过一定程度上培训测绘人员，可提升整体测绘质量，并提升他们的专业水准。需按照个人信息对有关培训加训进行安排，并询问清测绘人员业余时间，做好培训部门的准备工作。如：可事先规划培训，提前撰写好培训教材，尽量减少人为原因对测量过程造成的影响。要适当惩罚因个人原因造成的测绘问题，促进工作人员可端正自我态度。